近期，開發商為年底衝量，紛紛推出各種花樣的行銷方式銷售商鋪：包租、返租、0首付、0月供……亂花漸欲迷人眼，有錢也別太任性。記者日前採訪了業界部分投資專家——理性、謹慎仍是他們對商鋪投資者強調的重點。

　　模式1：純銷售

　　行銷特點：純銷售模式就是開發商將商鋪産權直接銷售給購房者，不負責該商鋪的招商、管理和經營，而是由購房者自行使用。購房者可出租給商家亦可自己經營，靈活度較高。

　　專家觀點：純銷售模式常見於社區商鋪或者底商，它們是小區的商業配套，一般都會用做小型超市、幹雜店、洗衣店、理髮店等，開發商大多不會統一招商、統一管理。但如果是綜合型商場或者專業市場等項目的純銷售商鋪，只售不租或使得整個賣場（商業街）的産權分離，開發商只管賣不管租，業主也是各自為陣，勢必導致後期經營陷入無規劃、無主題、無特色的混亂局面，這對規模大的賣場來説傷害更嚴重。如果業主自行出租商鋪將使得商鋪成為“仲介場所”或業態互補性不強，商業聚客能力不足，而且産權分散會使主力店或品牌店進駐難，無法規劃經營業態及規範整體形象。

　　模式2：返租

　　行銷特點：開發商對外宣傳的返租模式分為短期返租和長期返租，返租銷售也叫售後包租、售後回租，是指開發商在出售商鋪時與投資者約定，在出售後的一定年限內，由開發商以代理出租的方式進行包租，或者直接承租經營使用，在此期間的租金將衝抵部分售價款或償付一定租金回報，短期返租年限一般為3—5年，長期往往根據大商家的承租年限而定，以10年、15年為常見。

　　專家點評：實行返租模式，購房者的利益看似有保障，但還是存在一定的風險。短期返租一般為3—5年，這之後購房者何去何從？以後的經營如何保障？都需要提前有所預判。選擇長期包租的購房者，一定要了解開發商的真實實力，一旦開發商經濟實力不強，在大商家支付較低租金的情況下，小業主的回報或很難保證。這之中還有一種短期委託經營，它是開發商通過聘請經營管理公司一次性支付業主短期（一般2、3年）租金，取得商鋪短期的經營權，開發商可以對賣場統一招商、規劃和管理，委託經營期結束後業主能拿到人氣較旺的商鋪。

　　模式3：提前返租

　　行銷特點：此前，市場一度出現了“買商鋪返租金”的宣傳內容，其具體做法是：投資者購買商鋪後，可提前獲得5—7年的租金，隨後將這個“租金”直接抵房款。

　　專家點評：這種提前返租的模式，在宣傳上相關部門此前做了禁止。不少人分析認為，其實以這種形式宣傳的開發商大多是在玩文字遊戲：本來單價在區域內均價只值6000元∕平方米的房子，開發商在定價時會人為將産品的價格調高，提前返給購房者的租金也隨之增高。值得注意的是，有開發商還制定了規矩：“返租租金”需要5年後才能兌現。換句話説，在買下商鋪的5年內，購房者不但沒收益還得正常償還房貸，但5年後物業的經營情況到底怎樣，誰都不好説。

　　模式4：帶租約銷售

　　行銷特點：帶租約銷售是由於開發商在銷售商鋪前已經進行了招商，然後再對外銷售商鋪。這種情況一般見於專業市場，已招進了主力店的大型商場或大型主力店等。

　　專家點評：帶租約銷售使投資者承擔了被動接受商家的風險，一旦商家經營無力，租金回報將降低。另外，帶租約的商鋪一般銷售較貴，真實回報率算下來或並不可觀。帶租約的商鋪與售後包租一樣存在風險，很多市場當前經營紅火的商鋪，並不能保證以後都紅火，因此投資者購買此種形式的商鋪前一定要充分了解商家的經營能力和品牌知名度等“軟體”。

　　模式5：零首付

　　經營特點：在全國多地，不少樓盤都打出了“全盤0首付”和“0月供”的促銷宣傳，對此，業內外大多仍持觀望態度。

　　專家點評：所謂的零首付並非購房者真正不花錢就可以通過按揭購得房屋，以一套總價100萬元，首付需要六成的“0首付”房子為例，其採用的方式係購房者先行支付10萬元定金，此定金直接折抵房款，開發商再為購房者墊付剩下的50萬元首付，購房者在一定時間內結清即可（無利息），但如果沒有結清，開發商就會計算較高的利息。

　　這種“緩兵之計”，是否有風險存在呢？記者諮詢律師得知，開發商“借錢”給購房者個人，有“打擦邊球”的嫌疑，違反了金融法律關於“企業不得貸款”的相關規定。也就是説，如果在按揭過程中銀行一旦發現是開發商借錢給購房者付首付，購房者自身是零首付的話，這將不符合個人貸款管理辦法，一方面銀行可以按規定而不予辦理貸款，另一方面，即使在辦理了貸款手續之後，也很可能因為購房者缺乏相應的資信能力銀行停止提供貸款，最終導致購房者個人的貸款不能得到發放。譚昌明