廣州住宅租金市場保持平穩活躍，整體租金相對第二季度有所上漲

　　2014年第三季度，廣州市住宅租金市場保持平穩活躍，整體租金相對第二季度有所上漲。根據廣州市房地産仲介協會最新發佈的市場報告顯示，第三季度全市租金為40.52元/m2/月，環比上漲5.41%，中心區域租金為42.18元/m2/月，環比上浮4.79%，週邊區域為27.29元/m2/月，環比上漲1.08%。但在第三季度尾聲，租金已有衝高回落的趨勢。據悉，7月的租賃市場受學生畢業季租房餘熱的影響，租金處於慣性上漲態勢；到了8月，租賃市場的量價上漲得到暫時平抑；而9月市場新增需求趨於萎縮，加上當月市面盤源較為充裕，因此大多數區域的租金水準出現了小幅回落。記者 王雯倩

　　各區租賃行情分析

　　荔灣區 從各區的具體表現來看，荔灣區第三季度電梯樓租金為46元/m2/月，環比上漲6.93%；樓梯樓租金為34.90元/m2/月，環比上漲4.70%。據中原地産反映，中山八路一帶的鞋城和服裝批發交易比較活躍，租金第三季度平穩有升；荔港南灣的華僑小學撤銷了寄宿班，眾多家長需要在附近租房，使得周門板塊的租金上漲；珠島花園由於附近地鐵的開通，也吸引了一部分“淘寶店主”，以往租金較為便宜的大坦沙島租金也在第三季度有所上漲。

　　越秀區 住宅租金一向比較穩定，第三季度為65.50元/m2/月，環比上漲3.50%。豪宅林立的東風東、淘金板塊，由於換租人數的增多，9月電梯樓租金出現了回落，但整體仍是穩中有漲。樓梯樓方面，第三季度為44.79元/m2/月，第三季度末東湖板塊、五羊新城板塊及東風東板塊的租金均有小幅的下探，租金水準環比基本持平。

　　海珠區 第三季度電梯樓住宅環比上漲4.49%至48.42元/m2/月，樓梯樓住宅環比上漲5.20%至36.38元/m2/月。7、8月，由於畢業季及考研原因，中山大學周邊的新港西、赤崗—客村及江南西等單間及一室小戶型十分搶手，導致7月租金環比急升11.38%，9月租金才有所下調。值得注意的是，第三季度工業大道板塊的光大花園和富力現代廣場的兩、三房，無論租金水準或租賃宗數均有較大程度的上升。

　　天河區 電梯樓的租金為52.24元/m2/月，環比上漲了3.51%，樓梯樓租金為41.28元/m2/月，環比上漲了4%。五山板塊、車陂—東圃板塊、體育中心板塊及天河北等板塊是全市最熱門的租賃板塊，租賃市場持續活躍。9月份，由於林和村大量回遷房入市，這些出租屋租金較周邊同素質物業低約5%～10%，且為全新未入住的物業，因此對體育中心、天河北一帶的租賃市場造成了較大的衝擊。

　　白雲區 電梯樓住宅租金為35.35元/m2/月，環比微跌0.45%，樓梯樓住宅為25.87元/m2/月，環比基本持平。機場路板塊、新市板塊是白雲區租賃最活躍的板塊，該片區集中了大批南韓租客及航空工作人員，其中，時代花園、中意花園及匯僑新城等樓盤放租消化速度非常快；桂花崗—三元里板塊因為匯集大量皮具專業市場的人士，租金保持平穩，而新市-黃石一帶租金則暫時有所回落。

　　黃埔區 自BRT開通後，區府板塊聚集，越來越多天河白領。第三季度黃埔區電梯樓住宅租金下探1.78%至30.64元/m2/月，但樓梯樓住宅租金則上漲11.71%至24元/m2/月。黃埔區租賃市場主要集中在區府板塊，而大沙地東、大沙地西一帶為地鐵物業，租金本來就較高，出租面積又大多集中在25～35平方米，因為造成租金結構性上漲幅度較大。

　　後市預測：租賃需求萎縮 租金穩中趨弱

　　總體來説，租金在第三季度內衝高回落，成交宗數逐月遞減。租金整體雖相對第二季度略有上浮，但成交宗數受週期性租賃高峰退去的影響，環比第二季度減少約8%。市場步入第四季度後，也進入了傳統的租賃淡季，市場新增需求將再次放緩，租金走勢也將穩中趨弱。

　　越秀租金直追天河 全市第二高

　　投資回報率仍難趕上理財産品

　　本報訊 （文/表：記者陳白帆）越秀學位房夠搶手眾所週知，但越秀小公寓和住宅租金投資回報率如何？也許不是太多人了解。記者諮詢了多家仲介發現，越秀公寓和住宅果然也十分好租，而且地處旺地，小戶型租金更讓人驚嘆，一套40平方米的小戶型可租3000元/月。據滿堂紅數據，儘管越秀租金水準僅次於天河，目前越秀居住型公寓和住宅投資回報率約2.8%~5%，回報率高的項目主要集中在淘金-建設板塊。小公寓回報率高，大戶型住宅回報率不及3%，回報率仍難趕上理財産品的水準。

　　合富置業市場經理梁燕明表示，對比其他區域，越秀既有環市東、東風東傳統商務區，亦有北京路、中華廣場等傳統商圈以及眾多批發市場，除了白領、工薪族外，在商圈以及批發市場做生意以及打工的人士，都是越秀租房市場的成交主力。而名校周邊家長一族租房現象也比其他區域要明顯。

　　滿堂紅數據顯示，越秀區今年1~9月租金走勢主要圍繞55元/m2/月上下浮動，與去年同期相比則呈現明顯的上升趨勢，越秀區2013年1~9月租金單價基本上維持在51元/m2/月水準。越秀區租金均價一直僅次於天河區，依然維持在全市第二高。中原地産統計顯示，1~9月，越秀區租賃價格總體呈波動趨勢，如今年2月該區租賃價格約50元/m2/月，同比去年下降約3.84%，而6月則升幅較高，租價約60元/m2/月，比去年同期上升約15.38%，8月則較為穩定，租賃價格與去年同期一致。

　　市場不好 “改售為租”增加

　　據中原地産各分行資深經理透露，東風東板塊的水蔭路及先烈路區域，買家觀望情緒較濃，業主多數“改售為租”。據中原地産小北路分行高級營業經理陸東炎介紹，由於小北路板塊內有小北路小學、市二中，學位房需求大，買家的價格接受程度較高，因此該板塊買賣或租賃市場都十分活躍，即使在房價上漲乏力的大環境下，該板塊“改售為租”的情況並未增加。而北京路商圈業主寧願降價出售單位，轉租情況也不算明顯。該板塊以在北京路等周邊商圈工作的租客群體為主，這類租客多選擇租賃一房或兩房，租金均價約在2500~3800元/月。而東風東板塊“轉售為租”的業主有所增多，該板塊的租客群有相當一部分是“公司客”，這類租客通常傾向於租賃樓梯兩房或三房，租金均價約在4500~5000元/月。另外，有一部分為方便孩子上學而在該板塊租房的多選擇租賃兩房或三房。在該板塊租金相對較高的有君匯世家、東山一品等。君匯世家目前兩房租金約7800~8000元/月，三房更達1.1萬~1.2萬元/月，仍受到不少客戶的追捧。

　　投資回報率 公寓好過住宅

　　滿堂紅市場部研究員劉鏡棠表示，今年前9個月，越秀區“改售為租”有明顯增加，主要是因為今年前9個月二手住宅買賣市場表現相對“平淡”，成交量減少，成交均價滯漲，從而促使部分小業主將持有的物業轉到租賃市場。滿堂紅數據顯示，越秀區投資回報率較高的項目主要集中于淘金—建設板塊，如三木國際公寓回報率約5.2%，時代YOU公寓回報率約4.3%，而純住宅基本維持在2.8%以下。

　　中原地産鐘志明表示，東風東板塊有不少“租得起價”的樓盤，但租金回報率總體較低。以租金回報率相對較高的嘉誠國際公寓為例，一套37平方米的單間，總價約108.5萬元，月租金約3000元，回報率約3.3%。而君匯世家雖然租金是該板塊中相對較高的，由於其總價也高，因此回報率也約在2%~3%之間。

　　合富置業德政分行主管陳美英錶示，農講所、中山四路一帶，很多業主寧願把售價降低，都不會改售為租。目前東鳴軒的租金回報率約6%，而雍雅園租金回報率約4%~5%。