今後在總結試點經驗加快立法的同時，還應積極徵求各方意見，開誠佈公地展開討論、作情況通報、安排聽證等。這一稅種由全國人大制定和通過相關的稅法，自然十分重要，但客觀地説可能還需待以一段時日，走完程式使相關的立法審批條件成熟。

　　法治規範原則：正租、明稅、少費、加快立法

　　租、稅、費之間具有本質的區別。地租、土地稅和使用費三者之間的差別，是十分明顯的。土地和不動産稅收，是國家借政治權力，依靠立法強制、無償、固定地取得的一部分國民收入，它是國家政治權力的體現。只要國家存在，不管社會制度如何，稅收就必然存在，土地稅也就會以各種形式存在，這是各個國家發展的一條基本規律。地租則是土地所有者依據經濟原則，向土地使用者索取的一種收入，是土地所有權在經濟上的體現。只要存在土地所有權壟斷，只要存在土地所有權與使用權的分離，就必然存在地租，這是商品經濟存在和發展的基本規律和原則。使用費與上述兩者不同，它是對土地投入資金、勞務、工本之後所産生的，沒有投入就不能取得收入，它完全是一種對於投入的補償回報性質。正因為如此，應明確，稅收是一種依法強制規定的權利和義務關係，收稅是政府的權利，繳稅是納稅人的義務。納稅人繳稅，並不是因為使用了國家的各種資源或財産，需要給政府以經濟補償，而是一種應盡的義務，它是以法律規定為依據無償繳納的。地租是一種協議之上的經濟關係，是由於土地使用者使用了土地所有者的土地要向土地所有者交納的一部分收益，是純粹的經濟關係，是以協議的土地出讓和使用關係為基礎的，當協議撤銷時這種關係就自然消失。使用費是對使用土地、不動産設施及其相關服務的補償，是以自願和購買的形式出現的，不以所有權壟斷為基礎。

　　目前，我國政府的土地出讓收入是指市縣人民政府依法出讓國有土地使用權取得的全部收入，主要包括：招拍挂和協議出讓土地收入、劃撥土地收入、土地年租金等。土地稅收收入是指與土地和房地産業相關的稅收收入，涉及土地增值稅等10個稅種。土地收費是指與土地和房地産業相關的收費收入，主要包括城市基礎設施配套費等政府性基金以及耕地開墾費等收費。我國作為集體所有與國有並存的土地公有制國家，土地出讓收入規模遠大於西方市場經濟國家。土地稅收相關收入由於稅制不完善等原因，目前的規模相對較小。土地收費項目近年來逐步減少，政府收費行為隨著“收支兩條線”改革的深入推進也趨於規範。

　　我國在改革中已推出的“土地出讓金”，其性質是土地使用權的價格，即國家憑藉所有者身份對使用權持有人收取的地租；而在地皮之上的不動産，包括消費住房保有環節徵收房地産稅，其性質是不動産保有環節上使用權持有人所必須繳納的法定稅負，收取者（國家）憑藉的是社會管理者的政治權力，在立法授權下強制地徵稅調節。“租”與“稅”兩者是可以合理匹配、並行不悖的關係，不是非此即彼、二者只能取其一的關係，不存在所謂不可克服的“法理障礙”和“不能容忍的重復徵收”問題。其實關鍵問題不是重復不重復，而在於重復搭配得合理不合理。中國早已經形成了多種稅、多環節、多次徵收的複合稅制，只需討論如何合理地“重復”。至於具體啟動、實施過程中，由於有稅、無稅境況會對住房的價格形成産生不同影響，有必要的話，可以考慮採取“老地老辦法、新地新辦法”區別對待，在稅負上做出必要的差異化，調節“出讓金生成機制”前後變化帶來的價位差。

　　在房地産稅改革中，要堅持“正租、明稅、少費”的原則。明確土地出讓金的租的特點，在房地産稅改革中，合理調整相關房地産稅的計稅基礎、稅率等，簡化與房地産相關的稅、費體系。城鎮土地使用稅、房産稅等都存在著部分以稅代租的現象，其中尤以城鎮土地使用稅最為突出。城市維護建設稅實際是向享受城市建設設施利益的從事生産經營的企業、個人徵收的一種費。在諸如上述租稅費沒有一定明確的界限的情況下，需要以“正租、明稅、少費”為原則來全盤整合和理順，以使整個房地産稅費體系適應我國的市場經濟發展和政府職能轉變的需要。

　　區別對待原則：堅持住房保有環節稅收只調節高端，基本住房層面不涉稅，給社會公眾吃“定心丸”

　　應該非常清晰地給社會公眾一個“定心丸”：以後所有社會成員的所謂第一套房或者家庭每人平均計算下來的一定標準之下的基本住房，是不被房地産稅覆蓋的。對二套住房能不能稅率從輕也完全可以探討。對高端徵稅，也不會硬要“傷筋動骨”，應該完全符合市場經濟稅制的“支付能力”原則來“抽肥補瘦”。

　　我國對消費住房的房産稅可否實行“普遍徵收”，這直接涉及房地産稅改革的方案設計思路問題。推進房地産稅改革，我們認為綜合權衡考慮之下，在中國可以預見的未來一個時期內，主要是調節高端。作為牽一髮而動全身的改革，在這個事項上只調節高端的原則非常重要，應及早明確，給全社會吃“定心丸”。美國式的“普遍徵收”不適合中國國情，會使這一改革無法施行。也就是説，在可以預料的時間段內，開徵房産稅時應該有“梯級差別”，比如第一套住房不徵收，或是每人平均居住面積的指標應該放得相對寬鬆一些予以免稅。如果比照重慶試點辦法，對獨立別墅徵稅，也有必要像重慶試點那樣劃出一個“起徵點”，即免稅規模（重慶為180平方米）；第二套的稅率也可考慮從低，因為第二套房徵收稅率從低具有適應“改善性需求”的一定合理性和可行性；從第三套開始則按標準稅率徵收，這樣可以使房産稅的框架建立和徵收工作較順利推進。那些因房地産稅的經濟負擔作用而由原空置轉為出售或出租房子的情況，可以減少房屋空置率，提高租房市場上的供應量，從而平抑房租的漲幅，是明顯的資源配置優化和提效。

　　漸進性原則：在加快立法進程中，必要時允許進一步試驗和分步推進

　　要肯定房産稅改革的大方向、必要性，同時考慮此項改革的複雜性、漸進性。當下的關鍵在於，一定要將短期與中長期目標通盤考慮，並勇於、善於化解既得利益阻礙，進而考察開徵房産稅的可行性或相關條件。

　　路徑要先從比較具備條件、能形成決策層共識與決心、容易操作的地方試行，同時也必然需要從住宅高端及增量為主入手。除了這些策略要領外，十分重要的是需要給中低收入家庭、中等收入階層和“先富”階層都吃“定心丸”——中國未來的房産稅改革絕不可能覆蓋低收入人群，而且還應當借鑒日本模式，明確地給所有人留出至少“第一套房不實徵”的“基本待遇”。

　　上海、重慶兩地以房産稅名義啟動的改革試點，是在全國人大對國務院授權的法律框架下實施的，不存在有些人聲稱的所謂“違法”問題。通過房産稅試點總結經驗、改進調控和推進制度建設的房産稅探索、開拓路徑已見端倪。今後在總結試點經驗加快立法的同時，還應積極徵求各方意見，開誠佈公地展開討論、作情況通報、安排聽證等。這一稅種由全國人大制定和通過相關的稅法，自然十分重要，但客觀地説可能還需待以一段時日，走完程式使相關的立法審批條件成熟。實際上，我國近二十種稅中上升為“法”的形式的，尚屈指可數。在啟動“加快立法”工作後，如有必要，還是不應排除法制建設的階段性特點，允許後續階段上新的試點，支援這項難度較大的改革，經過試點走完必要的經驗積累和方案優化過程，有效地支援動態優化立法。