□地産評論員 蔡琦雯

　　機會凸顯，但商戰激烈，如何選擇更有優勢的商業地産項目？出手商業項目，除了對於産品本身“硬實力”的判斷，對於區域的選擇首當其衝。那些擁有規劃利好、擁有發展潛力的區域，無疑將擁有更好的價值成長空間。

　　迪士尼區域臨近開園，主題投資窗口“又現”

　　今年以來迪士尼區域商業市場共計成交10.15萬平方米，較去年同期上漲41.77%。

　　迪士尼越來越近了，在上周舉行的2014中國國際旅遊交易會上，上海迪士尼度假區首度參展。而到2015年底，上海迪士尼度假區將正式開業。

　　“綜觀樓市，對於重大活動和賽事，往往會提前有主題投資機會。”上海中原研究諮詢部高級經理龔敏指出，回顧2008年的奧運會及2010年的世博會都是如此，在“主題”啟動前一至兩年內，輻射區域的商業投資都掀起了熱潮。如今距迪士尼開園時間約一年，正是較好的投資時機。

　　“今年以來，迪士尼輻射板塊有眾多商品住宅項目在售，且成交量較大，例如綠城玉蘭公館、陽光城愉景灣等。“德佑地産研究分析師趙葆根認為，這些住宅項目的建設也給區域的商業地産帶來了發展契機。

　　值得注意的是，距離迪士尼越近受到利好輻射就越明顯。龔敏指出，由於迪士尼附近對於建設商業的規劃限制，位於川沙板塊、距離迪士尼約3.5公里的綠地雲悅坊項目，就成了迪士尼商業財富的第一站，搶佔了先機。

　　事實上，綠地雲悅坊的“迪士尼效應”已經顯現，10月底項目推出首批百餘套商鋪，開盤當天去化率便超9成。值得一提的是，當天現場有不少客戶購買了多套房源，更有客戶一次便購買了8套。

　　此外，綠地雲悅坊還是稀缺的地鐵口商鋪，項目距離軌交2號線川沙路站僅500米。據了解，綠地雲悅坊預計于本週末進行加推。

　　大虹橋多重利好助推區域進一步升級

　　今年以來大虹橋板塊商業市場共計成交487623平方米，較去年同期上漲61.05%。

　　近期發佈的《上海市商業網點佈局規劃（2014－2020）》指出，上海規劃形成15個市級商業中心，而在近期規劃形成的13個市級商業中心中，虹橋商務區商業中心赫然在列。這意味著，虹橋商務區正在成為與南京西路、淮海中路等知名商圈並列的市級商業發展重心。

　　同時，國家會展中心自10月首次開展以來，每次舉辦的展會都吸引了超10萬人次涌入，堪比2010年上海世博會的人氣。龔敏指出，國家會展中心的登場將拉動區域人口導入勢頭，尤其是對於九亭、泗涇板塊，再加上板塊自身建設的完善以及品牌開發商扎堆入駐，大虹橋區域發展也將提速。

　　以綠地雲天坊項目為例，其位於軌交9號線泗涇地鐵站旁，依託國家會展中心利好以及受佘山旅遊區輻射，發展前景優越。據項目售樓員介紹：“項目預計月底開盤，目前蓄客情況較好。由於項目緊挨泗涇地鐵站，並且附近大體量住宅項目較多，人流量大，因此備受投資者青睞。”

　　此外，業內人士認為泗涇地鐵站附近在售的商鋪新盤較少，這也將助推綠地雲天坊熱銷。

　　據統計，2015年虹橋核心商務區將建成261萬平方米的甲級寫字樓，相當於該年度同類項目預計總存量的24%。“據悉阿里巴巴、羅氏醫藥等知名企業將入駐區域，這必定會吸引更多人入住，區域住宅和商業市場前景都較為樂觀。” 龔敏表示。

　　虹橋寶龍城也于近期發佈了商鋪及MINI公寓新品，趙葆根指出，該項目將為大虹橋帶來價值提升。

　　南翔板塊“雙軌交”拉動商業能級提升

　　今年以來南翔板塊商業市場共計成交63293平方米，較去年同期下滑1.62%，與全市商業地産下滑近3成相比，成交量較好。

　　南翔板塊以其特有的古鎮風味以及近年來快速的發展，受到了越來越多人的關注。2011年，南翔首推“市郊CBD”概念，去年銀翔湖公園的開園更是讓南翔成為生態宜居城。

　　“對於郊區而言，軌交線的開通對區域的房地産市場拉動作用尤為明顯。去年軌交11號線通車後，南翔的住宅市場迎來了一波較為‘瘋狂’的熱潮。”另外，龔敏指出，規劃中的軌交20號線從寶山工業園區經南翔至莘莊，對於南翔而言，雙軌交將帶動其投資價值進一步提升。

　　正是看中了南翔區域的潛力，華潤、綠地、朗詩等一線品牌開發商先後進駐，在房企深耕該區域的同時，也完善了區域內的配套。以華潤為例，自華潤中央公園2009年入駐南翔後，斥資百億元建造湖居豪宅。隨著項目的持續打造，菁英湖國際湖區高端氛圍成型，區域周邊的投資價值得到提升。

　　據悉，10月底，華潤中央公園近4萬平方米的商業綜合體五彩城開業，近100家店舖同期100%開業，當日實現客流7.8萬人次。

　　此外，今年南翔板塊內備受關注的新明兒童世界，也搶佔了軌交11號線和軌交20號線的雙重利好。項目創新地將兒童主題引入大型城市綜合體，匯集兒童購物、休閒、寓教于樂多方面為一體。趙葆根認為，這種以兒童消費為引導的全新運營理念或將掀起一場“搶鋪”熱潮。

　　川沙板塊搶佔價值高地

　　林仲儀 綠地雲悅坊項目副總經理

　　明年年底，上海迪士尼就將開業。從目前的交通情況來看，川沙板塊是與迪士尼連接最為緊密的區域，有望成為最先享受到迪士尼巨大商業潛力的區域。

　　迪士尼內部雖然也將建有相當數量的商業配套，但其定位普遍為酒店、旅遊産品等，在整個迪士尼輻射範圍內，中端以上的商業配套仍然比較匱乏。綠地雲悅坊的商業定位正在於此，即對迪士尼內部商業起到補充和輔助的作用，對於整個川沙地區而言，綠地雲悅坊則將作為地標性的旗艦商業綜合體而出現。

　　此外，川沙板塊不僅能夠享受迪士尼帶來的每年約3000萬以上的客流量，還將受到自貿區和浦東空港的直接輻射。另外，川沙鎮自有的38萬人口也將為區域內的商業氛圍提供支撐。

　　商鋪“有效”供應並不多

　　陳立民 盛世太平董事總經理

　　電商對傳統商業不是全盤衝擊，而是重構。公共場所是永恒必需品，商業不會死，只會變得更適合人群聚集、活動、消費而已。

　　今年以來，上海的商鋪項目處於供過於求的狀態，但是真正的“有效供應”並不多。所謂“有效”，應當是房企綜合考慮區域能級定位、當地消費力、商業競爭環境等定出符合當地消費實情的産品。簡單來説，人流量最重要，因此選擇商業項目時首先要看項目一公里範圍內有多少住宅、辦公樓，以此來判斷人流量。

　　看好虹橋商務區的商業市場

　　張延軍 萊坊商業物業代理部主管

　　根據萊坊統計，未來五年，上海的寫字樓供應量將出現井噴現象，尤其是虹橋商務區。從虹橋商務區目前發展來看，寫字樓的空置率在全市而言較低，以此計算，未來五年內虹橋商務區將涌入更多人流。另外，虹橋商務區是上海連通長三角的橋頭堡，區位優勢十分明顯，人口導入能力較強。

　　對於商業項目而言，人流量是最首要的指標，顯然，未來虹橋商務區的商業市場有較大的支撐。