本報訊（記者車莉 通訊員王敏）樓市新政出臺已一個多月，各大城市的新房、二手房簽約量、成交量激增。昨日，記者走訪多家銀行獲悉：隨著年末到來，以及“還清房貸後再購房，可按首套房貸款”新政，導致首套房提前還貸現象較同期有所增加。那麼提前還貸劃不划算？究竟需要注意什麼？

　　享受公積金或商貸七折利率 提前還房貸未必划算

　　昨日，記者採訪農業銀行湖北省分行營業部個貸中心孔瑜，他提出，是否提前還貸可以遵循一個原則，就是用於提前還貸資金是否有更好的投資渠道，如果投資收益率高於貸款利率，則不建議提前還款。

　　如果選擇按揭買房，你將需要為此支付高額的利息，二三十年期間，你支付利息總額甚至可以再買一套房子，這是大部分人考慮提前還房貸的初衷，但是不是提前還了貸款就划算了呢？

　　孔瑜介紹，以下情況，一般不太建議提前還貸：如果正享受著4.5%的首套房公積金基準利率或七折商貸基準利率（即6.55%*0.7=4.585%），那麼不必急於還款。因為目前七折的5年期貸款利率低於5年期存款利率。即使是把這些錢存入銀行收益也要比提前還貸合適。如果提前還貸後再貸款購房，就絕對不可能借到這麼便宜的錢了。

　　同樣，如果提前還貸再重新貸款購房是為了投資，目前來看也不一定划算。以首付30萬元，貸款10年期70萬元為例，月供7966元，10年利息總額高達25.6萬元，加上3%的契稅等費用，100萬元房子購房總成本接近130萬元。

　　提前還貸或要求支付“違約金”貸款前5年還貸節省利息多

　　市民在選擇提前還款時，都會支付“罰息”或“違約金”，一般在合同中會有約定。

　　記者調查獲悉，江城大部分股份制銀行都表示不收手續費，而國有銀行中，除了交行提前還款不收手續費外，其餘的工、農、中、建行，都要根據合同中約定比例來交違約金。各家銀行手續費差異較大，有的銀行需要收實際還款額1至3個月利息，有的銀行則需收取實際還款額3%的手續費。

　　外資銀行一般是根據已經還款年限差異收費。如花旗銀行，一年後提前還款需收取還款金額2%的手續費，兩年後收費降至1%，三年後則不收手續費；匯豐銀行三年後提前還款不收手續費，兩年後提前還款至少收取2萬元的手續費，一年後提前還款至少收取3萬元手續費。

　　孔瑜還介紹，如果選擇的是商貸和公積金構成組合貸款，提前還房貸一定要先還商貸。由於公積金貸款含政策性補貼的成分，所以貸款利率比商貸低不少。

　　最後，孔瑜提醒廣大市民，在貸款初期（一般不超過5年）提前還款節省利息是最多的，無論是等額本息還是等額本金的還款方式，如果到了還款後期，雖然利率不變，但是大部分利息已償還，提前還款的意義不大。

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　　選對房貸還款方式可省幾十萬

　　買房除了關注房源，房貸切勿小視。購房者選對了還款方式，會省下不少錢。

　　目前房貸的還款方式主要是等額本息與等額本金兩種。等額本息是每月的還款額相同，在月供中，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半後逐步轉為本金比例大、利息比例小。而等額本金法是每月的還款額不同，它是將貸款額按還款的總月數均分，再加上上期剩餘本金的月利息，形成逐月遞減式還款，所以等額本金法第一個月的還款額最多，爾後逐月減少，越還越少，最後的還款總額會比等額本息少幾萬甚至幾十萬。

　　據業內人士介紹，等額本息還款方式，如果借款人已經還款超過5年，利息已還了不少，這個時候提前還貸意義不大。在等額本金還款方式下，當還款期超過三分之一時再選擇提前還貸的話，償還更多的還是本金，提前還款也不划算。

　　那麼，如何還貸才划算？有專家支招，首先要選擇適合自己的還貸方式，如等額本息法由於每月款額相同，適宜計劃家庭開支，尤其是年青人，隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加。而等額本金貸款前期還款額較高，適合在前段還款能力強的貸款人，年齡大的可採用本金法，因為隨著年齡增大或退休，收入可能會減少。

　　同時，還可利用各家銀行調整利息的週期來選擇。如國字號銀行一般是每年1月1日開始按照最近的央行基準利率調整為新的還款利息。外資銀行一般會選擇在當月或當季度調整。對於房貸者而言，如果處在降息通道中，顯然是越快調整越划算；若在加息週期，則是越晚調整越划算。（記者車莉）