專家視點

　　剛剛過去的10月，全國主要城市的住宅成交量整體明顯增長，部分城市重現日光碟，而且二手房市場也出現了看房量、下定量增長的現象。這預示著什麼？

　　去年樓市成交火爆，所以今年相比去年同期略有下滑，並不代表當前市場低迷。反倒是，今年10月的成交量遠高於2011年10月，明顯高於2012年10月。而且，還創了今年年內月度新高。

　　關鍵是環比增幅超過二成，這意味著市場活躍度顯著提升。實際上，除了每年3月環比2月（多是交易萎縮的春節月份）增長三成以上很常見之外，只要月度環比出現三成左右的大增，即表明市場出現異常，樓市可能要“變天”。今年10月24%的增幅，算不上大增，信號意義稍弱。但如果進一步聚焦市場更為敏感的一線城市，則會發現四個一線城市10月成交量總體環比大增40%，其中北上廣深分別增長約17%、43%、63%和53%。

　　從房地産短週期原理分析，住宅成交量是所有指標中的先行指標，經歷過一段時間持續下滑之後，成交量的突現明顯增長，則可能預示著市場可能正發生方向性的變化，也即步入復蘇通道。按上述數據，則可能10月份少數大城市的成交量已步入上行通道。

　　觀察過往三次短週期，三年左右完成一個上行和下行的輪迴。從2007年9月見頂後到2008年12月份，下行期為15個月。從2009年11月份見頂後到2012年2月份，下行期為25個月。本輪降溫期從2013年2月份見頂後到2014年10月份，已達20個月。按上兩輪降溫平均時長，則預計今年底前後就會結束下行期。

　　今年以來，宏觀政策頻頻“微刺激”，貨幣頻頻定向放鬆，流動性穩中趨松，無風險利率呈下行態勢。預計2015年，貨幣政策和樓市政策，仍將保持、甚至更加寬鬆。

　　成交量月度走勢形態較強。今年6月至10月，主要城市住宅成交量呈逐月增長態勢，尤其是10月環比9月大增。成交量走勢表明，大城市的成交量已于上半年二季度見底，當前已步入上行通道，我預計四季度成交量將高於三季度，更高於二季度。

　　當然，眼下也有一種頗為主流的觀點：10月成交量明顯反彈，得益於9月30日“央四條”激活了購房者心理預期；但結果是，商業銀行執行力度偏小，近二周購房者心理預期重新有所回落，未來幾個月成交還將重歸低迷。

　　對此，我並不悲觀。就房貸而言，中央支援合理自住需求的態度明確，在央行和銀監會的繼續指導下，未來幾個月，商業銀行優惠力度還將有所增加。況且，還有減稅等其他工具備用。政策方向明確，市場方向也就明確了。當然，那些高庫存的城市壓力仍很大。就一線和部分二線城市而言，預計四季度將現“暖冬”。本輪房地産短週期的春天，也不遠了。

　　上海易居房地産研究院副院長

　　楊紅旭