近日，番禺一廣場開業，記者走訪發現，雖然廣場內部人流旺盛，但是出售給小投資者的金街卻並未營業，且出現招租困難的情況。

　　記者在多家購物中心尤其是周邊區域的商業中心發現，雖然自持部分大都出租順利，但是小投資者購買的鋪面卻面臨出租不順、租金下降的尷尬。業內人士表示，目前區域商業物業入市進入快車道，扎堆致競爭加劇，而相較而言，大型社區鋪的回報穩定，風險相對較小。

　　文、記者林曉麗、潘彧圖、記者王維宣

　　投資經歷：

　　綜合體街鋪不如社區鋪

　　“之前我投資了不少購物中心周邊的街鋪，但現在發現，購物中心鋪租普遍下降，無法達到最初的預期。”投資者王先生對記者表示，自己在廣州白雲區的一個購物中心購置過幾個街鋪，當時預期租金為300元/m2，而在第一年，租價確實達到了期望，大概為270~280元/m2左右。但是租客生意不佳，最初是衝著購物中心的品牌過來的，對商場的期望比較高，後來哪知並沒有做旺，兩三個月之後就開始和我們談降租，到了今年，價格已經到了200元/m2左右。“我的鋪位置不錯，絕大部分商鋪現在的租金只有170元/m2上下。”

　　和購物中心商鋪投資形成鮮明對比的是其在增城某大型樓盤中投資的社區鋪。“現在這種大型社區鋪好過綜合體，租金始終做到了穩中有升。”其介紹，目前其社區鋪投資的回報率達到4%左右，相比購物中心鋪而言，收益更加穩定。

　　投資商鋪必看

　　1新增：據戴德梁行等機構統計，2014年廣州將新增商場面積56萬平方米，接近目前存量面積的1/3。如果以過去5年年均消化10萬至13萬平方米計算，僅今年的新增供應就要4~5年才能消化完畢。

　　2存貨：據陽光家緣網統計數據顯示，廣州商鋪供應連續三個月創新高，廣州商鋪在8月創出有記錄以來月度歷史新高後，9月和10月繼續創出有記錄以來月度新高，其中商鋪未售套數為34882套。

　　3投資關鍵看：周邊地段本身的商業氛圍、規模和階段，如果各方面都已經成型，則投資的風險相對較小，但如果是起步階段，租金回報肯定不會太高，但是後期的成長性可能會更好。

　　4兩大核心：投資商鋪儘量瞄準人氣，依賴因素越少越好。除了看人氣外，依據城市發展、規劃、交通等綜合因素，還要看什麼團隊來操作，一定要是成功的專業團隊，並要對該團隊操作過的盤有所調查。

　　5對比：就區域商業和社區商業的商鋪投資比較，從長遠來看，區域商業覆蓋範圍更廣，價值更高，但是由於被賦予的提升空間越高售價也會更高，因此不能單看價值，還要看投資回報率。

　　探訪：購物中心“內部火爆外部冷清”

　　王先生的投資遭遇並非個案。上週六，推遲了近一年時間開業的萬達廣場終於正式營業，與場內的火爆形成鮮明對比的是，場外的步行街相當冷清。據知情人士介紹，由於金街是出售給個人投資者的，並非與場內實現一體化經營，因此開業時間不會與萬達廣場同步，幾乎所有的萬達廣場的金街開業時間一般都比購物中心推遲。另外，由於開業時間推遲了一年，也影響了招商及商戶的經營信心。

　　而記者調查發現，三年過去，白雲某廣場也存在場內與場外冰火兩重天的尷尬，金街人氣冷清，投資者大呼養鋪三年仍不見盼頭。記者昨日在現場看到，該廣場金街人流量依然不旺，鋪面開張的比例也並不高，一樓的鋪面大都開門迎客，但是二樓基本都還在招租的階段，貼著招租廣告，而對面的白雲步行街一樓鋪面都有不少沒有開門。

　　有消息人士透露，目前白雲該廣場場外金街大部分以餐飲業態為主，而餐飲業的承租能力並不高，多家商鋪每平方米的租金僅100元/m2齣頭。“當時，投資者可是花了高價購買的這些商鋪，每平方米的價格高達近10萬元，如此計算，沒有十年難以收回成本。”

　　供應過剩：區域商業物業扎堆 趨飽和

　　接受記者採訪的多位商業人士均認為，區域商業開發是城市發展的趨勢， 但從目前各區域商業開發的情況看，均存在商業項目扎堆供應的問題， 如番禺萬博中心商圈，就已聚集了海印又一城、天河城奧特萊斯、奧園廣場、番禺萬達廣場、四海城等商業項目。

　　當前，商業地産商在各地跑馬圈地。以廣州為例，在中心城區商業地産趨於飽和的情況下，番禺、白雲、金沙洲等區域也在不斷建商圈。

　　廣東流通業商會執行會長黃文傑提醒，目前由於商業物業供應出現過剩，再加上近幾年來零售業持續低迷、電商的衝擊，部分商圈的商場鋪位已經從過去的一鋪難求，變成買方市場。一些新運營的商場生不逢時，租金回報率比前幾年明顯下降。

　　投資商鋪：

　　傍大款還是接地氣？

　　而從市場上看，核心商圈的商鋪由於稀缺，售價堪稱鋪王，如上下九的新鋪，售價高達每平方米上百萬，並非普通人能投資的。商鋪投資的聚集點更多放在了區域商場的商鋪和社區商鋪。那麼，當前投資這些商鋪要注意什麼呢？

　　“與傳統核心商業不同，區域商業的輻射能力較低，客群主要以周邊為主，也就是説需求較為固定，在此情況下不斷有新商業供應，會面臨巨大競爭。”黃文傑指出，像萬達廣場外的步行街，就依賴著整個購物中心，但是又是附屬品，並非主體。目前，區域商業都處在成長期，其發展不能與核心商圈同日而語，區域商業的崛起非兩三年內的事，由於競爭激烈，優勝劣汰也將明顯。

　　而合富輝煌市場研究部副經理郭定基認為，區域商業，也就是購物中心的風險會稍微大一些，“尤其是週邊的購物中心，發展不起來的話，可能十幾二十年都未必能夠有好的回報。而社區商鋪，或者中心城區的商場鋪，風險相對小。”

　　“如果推薦的話，最有保值和穩定回報的肯定是市區的一些臨街商鋪，或者大規模社區的鋪面，社區比較大，消費人群比較多，也比較高端，可以支撐出租率。”但是這些鋪面大都入市成本比較高。而如果喜歡高成長性的商鋪，可以選擇番禺商圈；如果願意再多守一段時間，則可以選擇蘿崗或者金沙洲這類人口導入較為明顯的地區。