深圳毗鄰香港，在30多年的改革開放過程中承接了很多來自香港的先進做法和珍貴經驗。而在房地産行業，無論是土地使用權拍賣制度，還是物業管理以及樓盤行銷的手段和商業物業的設計，很多都是來自河對岸的香港。

　　日前，南方日報日報專訪了戴德梁行華南及華西區高級董事總經理程家龍，戴德梁行的前身是1993年成立的梁振英測量師行，作為最早進入內地開展房地産專業服務的機構，戴德梁行為深圳引入了“寫字樓物業管理標準”“開盤認籌”等多項現在看來已成為行業標準的經驗。

　　面對內地房地産市場的未來，程家龍表示，戴德梁行業已經開始針對國內市場工業及物流地産等進行研究，未來考慮這方面的業務拓展。此外，戴德梁行還專門設立了軌道交通等研究小組，希望將更多香港的經驗帶到內地，“內地的地鐵商業運營和香港相比差距主要體現在運營管理上，未來這方面的水準應該更加提高”。

　　●南方日報記者 曲廣寧

　　戴德梁行為深圳物管引進香港經驗

　　程家龍畢業于同濟大學，獲工程測量學碩士學位，1993年，程家龍加入了剛剛在國內起步的梁振英測量師行，也就是戴德梁行的前身。而如今，擔任戴德梁行華南及華西區高級董事總經理的程家龍，全盤管理華南區及華西區各公司的運營，其中所涉及的眾多業務包括前期策劃諮詢顧問、房地産投融資、銷售策劃及代理、物業買賣與租賃代理、房地産市場研究及估價、建築顧問、物業管理等。除此之外，程家龍還是廣東省房地産估價師與房地産經紀人學會副會長、專業技術委員會主任委員及深圳市規劃委員會委員。

　　“梁振英測量師行1993年就來到國內發展，是首家外資國際房地産顧問公司。”程家龍介紹説，而梁振英測量師行很早就做了深圳的房地産摸底調查以及中心區發展等報告，深圳市政府就是拿著這個報告到香港尋找投資者來開發深圳包括中心區在內的一些片區的。那時的戴德梁行參與深圳包括深南大道和福田中心區的規劃，同時也把很多房地産領域的國際經驗帶到深圳。

　　程家龍介紹，他所在的戴德梁行參與了如今深圳福田中心區多棟建築的策劃、研究和物業管理等工作。比如新世界中心，作為深圳福田中心區標誌性的寫字樓，戴德梁行從前期的研究到銷售策劃、銷售代理直至後期物業管理，為內地房地産服務機構樹立了一個標桿，這種影響不僅體現在設計上，還體現在整體規劃和平面上。而戴德梁行參與的安聯大廈的項目研究則為其增加了生態、環保綠色等內容，並在建築立面預留了一些可以種植植物、更為生態化的空間。除此之外的諾德中心、地鐵大廈等，戴德梁行都為其提供了前期研究策劃以及招商代理等服務。

　　“戴德梁行是一家跨國的機構，通過我們的渠道、平臺和資源，很多跨國公司得以進入深圳。”程家龍表示。此外，戴德梁行還為寫字樓等樓宇的物業管理樹立了早期的標準，“戴德梁行最早參與了地王大廈的項目，除了引進外資項目，幫助外資企業解決房地産問題並促進深圳經濟的發展外，另一方面，在為地王大廈所做的五年物業管理期間，戴德梁行在深圳樓宇的物業管理服務層面樹立了一面旗幟。”程家龍説道，甚至出現地王大廈物業管理的第一批員工被深圳很多寫字樓物業主聘為物管高層的現象。1996年，戴德梁行首次為深圳的住宅小區進行物業管理工作，提升了深圳該行業的服務水準，這些都對深圳房地産行業發展起到了積極的作用。

　　“商業地産未來有很好的投資機會”

　　此外，在商業管理、樓盤前期策劃和銷售方面，程家龍所在的戴德梁行也為深圳貢獻了眾多先進理念和實施方案。其中，戴德梁行早期操作了深圳東門太陽百貨的策劃，由於前期定位比較完整，其通過不同樓層的業態設置使1樓到4樓都得到了充分的利用，而不像周邊一些商場，只有單層利用率較高。直到現在，這家商場的經營效果都很好。

　　發展至今，戴德梁行在國內已經成為一家服務全面的房地産服務商，在深圳，其規模已達到同行間最高水準。通過引進香港經驗，戴德梁行開創了眾多先例，比如請電影明星拍攝樓盤廣告、實施開盤先認籌等，對於深圳新建商品房樓盤的移交策劃起到了帶頭的作用。

　　對於近些年宏觀經濟以及國內房地産市場調控對於整個行業的影響，程家龍也有著自己獨特的見解。他認為，近年來國內房地産市場感受最明顯的就是住宅的銷售受限購限貸的直接影響較大。但是在寫字樓等商業樓宇方面，雖然境外投資者對於大宗物業的投資較5年前相比稍有減少，但是國內的一些投資機構卻比較活躍。兩相對比，戴德梁行的相關業務量不僅沒有受到大的影響，大中華區的業務還保持超過20%的增長，這在當前並不十分景氣的房地産市場環境下是很不容易的。

　　對於未來國內房地産服務業務，程家龍也暢談了他的看法：以前的房地産商做住宅項目比較多，而現在不局限于住宅項目，市場變化的影響和制約太大，所以他們就會用一部分資金做商業地産項目。商業地産主要包括三方面：商鋪、寫字樓以及倉庫物流廠房等工業物業，這些物業存在著很好的投資機會。“中國的産業發展在這一方面很快，尤其現在講新型城市化發展，城市在房地産開發與産業發展的同時要考慮住宅和城市的融合，所以很多開發商開始關注這一方面並且付諸行動。”

　　“戴德梁行也已經開始針對工業及物流地産等開啟研究，未來這方面的業務將會進一步拓展，不過歸根到底，市場才是核心，只要市場有這方面的需求，戴德梁行就會有這方面的服務。”

　　內地地鐵商業運營管理上存在差距

　　從去年開始，戴德梁行專門做了一些地鐵方面的研究和策劃，這一塊國內房地産服務機構還很少涉及，戴德梁行為什麼做？對此，程家龍表示，戴德梁行以前在香港就跟香港地鐵合作，所以有這個基礎。在深圳，很多地鐵沿線也都是戴德梁行在做研究，比如説3、4號線的沿線位置及地鐵項目空間研究，比如未來深圳最大的樞紐工程——前海地鐵樞紐的研究。另一方面，目前社會對地鐵項目研究的需求特別大，而戴德梁行做地鐵項目研究比較早，項目就做得比較多，於是在整個市場上就會有優勢。

　　在這種背景下，戴德梁行專門設立了軌道交通研究小組。而現在除了地鐵項目，戴德梁行也涉及內地的高鐵站周邊的一些研究，並統稱為軌道交通周邊研究，未來還將擴大研究範圍，改叫交通節點研究，包括軌道交通，也包括航運交通。

　　“目前，內地的地鐵商業運營和香港相比差距主要體現在運營管理上，未來這方面的水準應該更加高。”程家龍表示，實際上國內很多人還沒有理解運營管理的內涵，商業剛開始的行銷策劃中品牌定位很重要，而後續的行銷和經營管理也很重要，因此其需要長期地維持下去。

　　“深圳就有很多的項目剛開始很好，但經不住時間的考驗。這就需要根據商業格局的變化調整業態。在地鐵關鍵節點的研究方面，包括這個綜合體怎麼去發展商業、怎麼去建設寫字樓和住宅，戴德梁行將會把自己的體會分享給內地的開發商。”程家龍説。

　　本版策劃：劉勇 曲廣寧