針對房地産行業政策的另一隻靴子終於落地。在今年下半年限購政策鬆綁持續不斷地發酵之後，另一個對樓市影響重大的銀行信貸政策又迎來新的轉機。就在國慶前夕，9月30日，央行、銀監會聯合出臺《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》（下簡稱《通知》），放鬆了對與自住需求密切相關的房貸政策，並鼓勵銀行通過發行MBS和期限較長的專項金融債券等籌集資金以增加貸款的投放。一直以來，國內的房地産市場都被認為是“政策主導”的市場，每當有新的政策出臺都會被簡單地歸納為“救市”或者“壓市”。而此次這個被業內稱為“930”的樓市新政卻被區別對待，不少專家們都認為“930新政”並不是政府短期的救市行為，而是回歸市場化的證明，樓市市場主導的回歸將為樓市迎來新的機遇。

　　行政干預淡出樓市

　　“930新政不是政府短期救市行為，而是回歸市場化的證明，政府沒有大規模超發貨幣，而是著眼于長效機制的建立。”合富輝煌（中國）首席市場分析師黎文江認為。

　　按照央行、銀監會聯合出臺的《通知》，首先就大幅放寬了對首套房的認定。《通知》規定對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，購買2套房時貸款按首套房認定，這與此前傳聞的認貸不認房政策相符。比較超預期的是，《通知》規定：“在已取消或未實施‘限購’措施的城市，對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水準。”其次，在房貸利率方面，《通知》規定首套房最低首付款比例依然為30%，但貸款利率下限下調至貸款基準利率的0.7倍。此外，《通知》內容還涉及增強金融機構個人住房貸款投放能力，以及支援房地産開發企業的合理融資需求。

　　“首套三成，房貸利率優惠，二套認貸不認房，將釋放大量剛性需求和剛改需求，這是大家都能看到的。”黎文江分析稱，央行和銀監本次文件明確提到支援居民家庭合理的住房消費，從“自住”到“改善”，又到“合理”，投資性購房可以名正言順的劃進“合理”的範圍。意味著籠罩在房地産市場頭上長達十數年之久的各種不合理行政措施基本上已經解除殆盡。

　　特別是房地産資産證券化的重點提出“鼓勵發行住房抵押貸款支援證券（RMBS）”和“積極穩妥開展房地産投資信託基金（REITs）的試點”。相比股票，風險要小很多的住房貸款抵押證券可以有效解決按揭貸款出表問題，化解商業銀行發放按揭貸款的擔心。黎文江認為，“歸結起來，此次調控更強調的是經濟手段而非行政手段。行政手段退出，讓房地産回歸市場化，形成調控的長效機製表明最高管理層的認識發生了根本的變化。”

　　樓市或將迎新機遇

　　從2013年3月“新國五條”正式出臺再至現時的“930新政”，黎文江表示，“新政標誌著上一輪的房地産調整結束，它將成為樓市再次繁榮的關鍵點。”

　　他認為，從近幾年的樓市週期來看，中國樓市已經完成兩次大的調整：第一輪是2008年下半年至2009年上半年，第二輪是2011年下半年到2013年初。“每次調整的原因都是樓市不景氣，調整結果都會刺激樓市的繁榮，繁榮之後樓市大漲又被打壓，再接著又是刺激調整。”黎文江表示，“基本上是每過20個月樓市就會來一次這樣的調整，這一輪樓市調整亦符合樓市的週期走勢。”

　　今年樓市的低迷，很大程度上是受制于銀行信貸口子的持續收緊，而此次的房貸新政將在一定程度上解決房貸需求和供給的問題。民間獨立金融智庫IMF首席經濟學家江勳就認為“930新政中放鬆房貸只是解除了過去不正常的行政調控，真正核心的是對地産金融開源，尤其是鼓勵MBS。”這與9月初央行向上市開放銀行間市場一脈相承，相當於從需求和供給兩個方面給房地産開了兩扇門。

　　成交數據呈現放量

　　在“930新政”的帶動下，剛過去的十一國慶黃金周廣州樓市迎來了爆髮式增長。據搜房網監控陽光家緣的數據顯示，在國慶7天內廣州十一區新建商品房住宅網簽468套，同比2013年十一黃金周的820套下跌43%，簽約面積為56980平方米，同比下跌38%。乍一看，今年的國慶假期樓市仍然冷風未停。但事實上，有專家指出國慶長假的成交情況會延遲至月中才會呈現出來。

　　記者發現，從10月的第二周開始，廣州一手住宅網簽成交量就開始了暴漲。數據顯示，10月6日至12日，廣州十一區新建商品房住宅網簽1791套，環比前一週的783套上漲129%，簽約面積為196323平方米，環比上漲100%，平均每套簽約面積為109.62平方米，全市一手網簽均價13519元/平方米，環比前一週14826元/平方米下跌8.82%。從上周廣州十一區樓市成交情況來看，除海珠區和原黃埔區成交量出現環比輕微下跌以外，其餘區域均出現不同程度的成交量環比上漲，其中中心區成交量較大的區域是荔灣和白雲。荔灣區上周成交178套，環比前一週的47套上漲279%，白雲區上周成交212套，環比前一週的75套上漲183%。在週邊區域中，上周最值得關注的區域則在南部，其中南沙區上周成交298套，環比前一週的69套上漲332%。

　　房企心態轉向樂觀

　　業內專家認為樓市將再迎繁榮期，而房企在“930新政”出臺後也開始轉向樂觀。在國慶黃金周過後，各大房企都紛紛開始報捷。其中萬科在廣州的12個樓盤在假期內就共銷售了12億元，其中僅萬科歐泊一個項目十一假期就取得了近3億元的銷售額。而雅居樂在廣州的三大項目同樣也傳出捷報。據雅居樂公佈的數據，十一黃金周廣州三個在售項目攬金近7億元。此外，廣物、奧園、美林湖等項目也捷報頻頻。與節前行業的擔憂情緒形成了鮮明的對比。而在“930新政”的支撐下，基於對市場的信心增加，甚至有房企加快腳步大規模推貨以補回今年已被拖後的年度銷售目標。

　　記者了解到，國慶假期裏，廣物地産在全國9城共成交435套房源，其中海南區域廣物旗下三盤濱江海岸、濱海國際、濱江帝景銷售額共計2.1億，日均3000萬進賬。在房貸新政的利好下，開發商們對於最後一個季度的態度明顯改觀。記者從廣物地産內部獲悉，除了常規的推貨節奏外，廣物地産將有30億元新貨強勢加推。將有從化荔山雅築、肇慶鼎湖麓園和儋州雅拉湖畔3個全新項目發售；同時，金沙山海名門將推出城市綜合體“廣物國際廣場”，公寓、寫字樓亮相的同時最後兩棟絕版山園雙景洋房也蓄勢待發；此外，廣州亞運源築、中山錦繡東方、韶關金色江灣、海口濱海國際、海口濱江海岸等多個項目屆時均有全新組團同步推出。南方日報記者 蔣勁勁