城市綜合體“冷熱失調”

　　商場淪為“試衣間”商業地産仍在跑馬圈地

　　今年以來，全國多地百貨商城出現“關店退租”現象。繼關閉濟南門店後，百貨業巨頭百盛關閉了其位於江蘇常州的新北門店，這已是近2年內百盛關閉的第6家門店。在廣東，王府井、新光百貨和摩登百貨各自宣佈關閉旗下經營不佳的一家門店。

　　半年報顯示，多家A股上市百貨公司業績亮紅燈，其中南寧百貨凈利潤同比下降達52.97%，杭州解百上半年凈利潤同比下降達44%，廣州友誼上半年凈利潤同比下滑23%。

　　電子商務大潮衝擊下，百貨商場越來越有淪為“試衣間”的尷尬。與之唇齒相依的百貨物業、城市綜合體也出現了供大於求、招商難、租金下降甚至退租的新挑戰。但與減租退租的“冷”同時存在的，是各地依舊如火如荼的城市綜合體建設“熱”。業內認為，城市綜合體冷熱失調潛藏著“爛尾”風險和信貸風險，最終或仍由銀行和政府買單。

　　多地商鋪遇冷

　　數據顯示，從4月底至6月底，包括百盛百貨、中都百貨等在內共有8家百貨的12家門店關閉，如此密集的關店潮在近5年的中國百貨業尚屬首次。

　　在一些三四線城市，部分較低端的商貿城空置、退租的現象更為突出。成都國際商貿城建築面積達345萬平方米，投資380億元，設有6萬個標準展位，是目前在建的西部最大的商貿城。

　　《經濟參考報》記者在現場看到，商貿城人氣冷清，攤位大量閒置，除了一樓主幹道兩側有部分攤位開張，其他地方很少能看到人。一家服裝店老闆葉小文説，每天的營業額只有幾百元，本都做不回來。

　　西安丹尼爾商貿城總經理王君玉説，2013年開業的時候，2000多鋪位的招租率達到90%，但一年多來，即使不算租金成本，至少70%的商戶都在賠錢，因而退租現象比較突出。

　　在上海，部分商圈的商場鋪位已經從過去的一鋪難求，變成買方市場。一些新運營的商場生不逢時，租金回報率比前幾年明顯下降。

　　《經濟參考報》記者走訪總建築面積接近50萬平方米的月星環球港，這個去年開業號稱上海最大的購物中心，在傍晚18點的黃金時間卻人跡寥寥。除了餐飲、娛樂設施有些人氣，服裝、鞋帽等購物商鋪幾乎沒有客流，且每個樓層都有尚未招租的“空鋪”。一些租戶透露，這裡部分商鋪租金比一站之隔的中山公園龍之夢便宜近一半。

　　記者獲悉，隨著供應增加，上海部分人口導入較慢的郊區新建購物中心空置率較高，部分達到30%。另據第一太平戴維斯統計，2013年，廣州購物中心整體空置率較2012年末提高了1 .1個百分點，達到10.8%，超過6%的空置警戒線。

　　上海商業經濟研究中心主任齊曉齋表示，受電子商務衝擊、成本提升等影響，實體百貨零售業生存日艱，尤其是純百貨業態，銷售額連年下滑，行業毛利率不斷下降，虧損嚴重。在此背景下，商鋪招租難、租金下降甚至退租都是必然結果。

　　全國城市商業資訊網路監測數據顯示，今年1至5月，全國十大城市銷售額前100位百貨商店合計銷售額同比下降10.6%，其中有82家百貨店同比銷售呈負增長。今年上半年，商務部監測的5000家重點零售企業中，專業店、超市和百貨店銷售同比增幅分別僅為6.9%、5.3%、4.1%，而網路購物同比增長29.9%。

　　商業地産過剩隱憂

　　一半是海水，一半是火焰。與多地商業地産遭遇降租乃至退租形成鮮明對比的是，仍然有很多城市在跑馬圈地、大興土木，建造新的城市綜合體或大型購物中心。

　　以廣州為例，在中心城區商業地産趨於飽和的情況下，番禺、白雲、蘿崗等區域也在不斷建商圈。在番禺萬博中心商圈，除了已經開業的海印又一城、天河城奧特萊斯、奧園廣場、匯瓏新天地外，還聚集了番禺萬達廣場、敏捷廣場、奧園中央廣場、天河城、四海城等商業項目。

　　據戴德梁行等機構統計，2014年廣州將新增商場面積56萬平方米，接近目前存量面積的1/3。如果以過去5年年均消化10萬至13萬平方米計算，僅今年的新增供應就要4-5年才能消化完畢。北京2013至2015年新增商業項目體量將達到340萬平方米，相當於17個西單大悅城。國際諮詢機構世邦魏理仕統計，2014至2016年上海將新增商場面積330萬平方米，與以往年增40萬平方米的供應相比大大提速。

　　業內人士認為，當前我國商業地産面臨過剩隱憂。發達國家城市每人平均商業面積1.2平方米已算較高水準，而目前國內一些城市每人平均商業面積已達2平方米。世邦魏理仕調查發現，去年全世界建造商場最多的10個城市中，中國佔了9個；中國在建商場面積佔全世界在建商場面積的一半多。

　　盛世太平投資管理有限公司董事總經理陳立民表示，在住宅限購的背景下，很多原來做住宅市場的開發商盲目涌入商業地産領域；樓市調控下的地方政府也有極大的衝動通過商業地産彌補土地財政。在兩者合力下，很多城市特別是財力較脆弱的三四線城市大幹快上搞商業地産，造成區域供應飽和，泡沫增加。

　　商業地産供應過剩導致惡性競爭，不僅使得空置率攀升，也加劇了百貨零售業的虧損。齊曉齋説：“目前百貨行業的蕭條和虧損並不完全是電商衝擊導致的，惡性競爭、經營模式落後等才是主要原因。”以新近關閉的常州百盛為例，周邊聚集了樂賓、萬達、金鷹等大型商場，競爭極為激烈，生意普遍難做，新項目開業後都難以按預期盈利。

　　世邦魏理仕調查顯示，百貨業的低增速、低利潤越來越無力支撐高昂的房租，城市綜合體前景堪危。近三年，多家百貨企業樣本數據顯示，其物業租金和員工開支年均複合增長分別為14%和18.5%，而同期百貨營業收入年均複合增速僅為8.8%。

　　信貸面臨潛在風險

　　一些業內人士擔憂，在經濟面臨下行壓力的背景下，商業地産項目或面臨“爛尾”風險，如果持續經營不善，則隱含著潛在的銀行信貸風險。

　　世邦魏理仕商業服務部董事吳奕奕認為，短期內供過於求、競爭激烈加上電子商務衝擊，大型購物中心經營或面臨困境。事實上，由於招租難、經營難，廣州番禺萬達廣場等都比預期延遲了開業時間。一些新開業的城市綜合體以銷售額扣點的形式收取租金，如果商鋪銷售不理想就面臨現金流危機。

　　商業綜合體信貸或面臨潛在風險。截至今年2月末，上海轄內銀行信貸支援的已建成和在建的城市綜合體項目159個，比去年同期增加24個；轄內城市綜合體貸款餘額824億元，同比增長14 .8%。

　　“現在的商圈經濟實際上還是地産經濟，靠的是銀行信貸，最終風險還是集中在銀行和政府身上。”一位業內人士説。

　　另一方面，大興土木建成的購物商場、商貿城門庭冷落，小商戶持續虧損，處理不當或帶來社會矛盾。

　　西安丹尼爾商貿城是丹尼爾集團投資的商貿項目，總面積25萬平方米，以百貨店的設施改造傳統的“臟亂差”的批發市場。但商城自去年8月開業以來，一直人氣不旺，多數租賃商戶都處於虧損狀態。

　　商戶王英租了一間25平方米的舖子做時尚家居，一年下來收入只有1萬元，至少虧損2萬元。另外兩位經營家飾家紡的商戶説，他們租了2間60平方米的舖子，年租金10萬元，但一年多只賣了幾千元的東西。

　　上海市靜安區副區長巢克儉建議，對於當前大型購物中心、城市綜合體“冷熱失調病”，一是要儘快確定商業功能規劃的法律剛性，根據人口、消費能力合理確定商業佈局，避免重復建設；二是要對商業設施的租金、空置率、回報率等設置指數，做好風險預警，不能等到出了問題再被動應付。