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城市綜合體冷熱失調:商場頻關店商業地産仍圈地

  • 發佈時間:2014-10-16 07:12:30  來源:經濟參考報  作者:姚玉潔 車曉蕙 陳鋼 黃深鋼  責任編輯:孔彬彬

  今年以來,全國多地百貨商城出現“關店退租”現象。繼關閉濟南門店後,百貨業巨頭百盛關閉了其位於江蘇常州的新北門店,這已是近2年內百盛關閉的第6家門店。在廣東,王府井、新光百貨和摩登百貨各自宣佈關閉旗下經營不佳的一家門店。

  半年報顯示,多家A股上市百貨公司業績亮紅燈,其中南寧百貨凈利潤同比下降達52.97%,杭州解百上半年凈利潤同比下降達44%,廣州友誼上半年凈利潤同比下滑23%。

  電子商務大潮衝擊下,百貨商場越來越有淪為“試衣間”的尷尬。與之唇齒相依的百貨物業、城市綜合體也出現了供大於求、招商難、租金下降甚至退租的新挑戰。但與減租退租的“冷”同時存在的,是各地依舊如火如荼的城市綜合體建設“熱”。業內認為,城市綜合體冷熱失調潛藏著“爛尾”風險和信貸風險,最終或仍由銀行和政府買單。

  多地商鋪遇冷

  數據顯示,從4月底至6月底,包括百盛百貨、中都百貨等在內共有8家百貨的12家門店關閉,如此密集的關店潮在近5年的中國百貨業尚屬首次。

  在一些三四線城市,部分較低端的商貿城空置、退租的現象更為突出。成都國際商貿城建築面積達345萬平方米,投資380億元,設有6萬個標準展位,是目前在建的西部最大的商貿城。

  《經濟參考報》記者在現場看到,商貿城人氣冷清,攤位大量閒置,除了一樓主幹道兩側有部分攤位開張,其他地方很少能看到人。一家服裝店老闆葉小文説,每天的營業額只有幾百元,本都做不回來。

  西安丹尼爾商貿城總經理王君玉説,2013年開業的時候,2000多鋪位的招租率達到90%,但一年多來,即使不算租金成本,至少70%的商戶都在賠錢,因而退租現象比較突出。

  在上海,部分商圈的商場鋪位已經從過去的一鋪難求,變成買方市場。一些新運營的商場生不逢時,租金回報率比前幾年明顯下降。

  《經濟參考報》記者走訪總建築面積接近50萬平方米的月星環球港,這個去年開業號稱上海最大的購物中心,在傍晚18點的黃金時間卻人跡寥寥。除了餐飲、娛樂設施有些人氣,服裝、鞋帽等購物商鋪幾乎沒有客流,且每個樓層都有尚未招租的“空鋪”。一些租戶透露,這裡部分商鋪租金比一站之隔的中山公園龍之夢便宜近一半。

  記者獲悉,隨著供應增加,上海部分人口導入較慢的郊區新建購物中心空置率較高,部 分達到30%。另據第一太平戴維斯統計,2013年,廣州購物中心整體空置率較2012年末提高了1 .1個百分點,達到10.8%,超過6%的空置警戒線。

  上海商業經濟研究中心主任齊曉齋表示,受電子商務衝擊、成本提升等影響,實體百貨零售業生存日艱,尤其是純百貨業態,銷售額連年下滑,行業毛利率不斷下降,虧損嚴重。在此背景下,商鋪招租難、租金下降甚至退租都是必然結果。

  全國城市商業資訊網路監測數據顯示,今年1至5月,全國十大城市銷售額前100位百貨商店合計銷售額同比下降10.6%,其中有82家百貨店同比銷售呈負增長。今年上半年,商務部監測的5000家重點零售企業中,專業店、超市和百貨店銷售同比增幅分別僅為6.9%、5.3%、4.1%,而網路購物同比增長29.9%。

  商業地産過剩隱憂

  一半是海水,一半是火焰。與多地商業地産遭遇降租乃至退租形成鮮明對比的是,仍然有很多城市在跑馬圈地、大興土木,建造新的城市綜合體或大型購物中心。

  以廣州為例,在中心城區商業地産趨於飽和的情況下,番禺、白雲、蘿崗等區域也在不斷建商圈。在番禺萬博中心商圈,除了已經開業的海印又一城、天河城奧特萊斯、奧園廣場、匯瓏新天地外,還聚集了番禺萬達廣場、敏捷廣場、奧園中央廣場、天河城、四海城等商業項目。

  據戴德梁行等機構統計,2014年廣州將新增商場面積56萬平方米,接近目前存量面積的1/3。如果以過去5年年均消化10萬至13萬平方米計算,僅今年的新增供應就要4-5年才能消化完畢。北京2013至2015年新增商業項目體量將達到340萬平方米,相當於17個西單大悅城。國際諮詢機構世邦魏理仕統計,2014至2016年上海將新增商場面積330萬平方米,與以往年增40萬平方米的供應相比大大提速。

  業內人士認為,當前我國商業地産面臨過剩隱憂。發達國家城市每人平均商業面積1.2平方米已算較高水準,而目前國內一些城市每人平均商業面積已達2平方米。世邦魏理仕調查發現,去年全世界建造商場最多的10個城市中,中國佔了9個;中國在建商場面積佔全世界在建商場面積的一半多。

  盛世太平投資管理有限公司董事總經理陳立民表示,在住宅限購的背景下,很多原來做住宅市場的開發商盲目涌入商業地産領域;樓市調控下的地方政府也有極大的衝動通過商業地産彌補土地財政。在兩者合力下,很多城市特別是財力較脆弱的三四線城市大幹快上搞商業地産,造成區域供應飽和,泡沫增加。

  商業地産供應過剩導致惡性競爭,不僅使得空置率攀升,也加劇了百貨零售業的虧損。齊曉齋説:“目前百貨行業的蕭條和虧損並不完全是電商衝擊導致的,惡性競爭、經營模式落後等才是主要原因。”以新近關閉的常州百盛為例,周邊聚集了樂賓、萬達、金鷹等大型商場,競爭極為激烈,生意普遍難做,新項目開業後都難以按預期盈利。

  世邦魏理仕調查顯示,百貨業的低增速、低利潤越來越無力支撐高昂的房租,城市綜合體前景堪危。近三年,多家百貨企業樣本數據顯示,其物業租金和員工開支年均複合增長分別為14%和18.5%,而同期百貨營業收入年均複合增速僅為8.8%。

  信貸面臨潛在風險

  一些業內人士擔憂,在經濟面臨下行壓力的背景下,商業地産項目或面臨“爛尾”風險,如果持續經營不善,則隱含著潛在的銀行信貸風險。

  世邦魏理仕商業服務部董事吳奕奕認為,短期內供過於求、競爭激烈加上電子商務衝擊,大型購物中心經營或面臨困境。事實上,由於招租難、經營難,廣州番禺萬達廣場等都比預期延遲了開業時間。一些新開業的城市綜合體以銷售額扣點的形式收取租金,如果商鋪銷售不理想就面臨現金流危機。

  商業綜合體信貸或面臨潛在風險。截至今年2月末,上海轄內銀行信貸支援的已建成和在建的城市綜合體項目159個,比去年同期增加24個;轄內城市綜合體貸款餘額824億元,同比增長14 .8%。

  “現在的商圈經濟實際上還是地産經濟,靠的是銀行信貸,最終風險還是集中在銀行和政府身上。”一位業內人士説。

  另一方面,大興土木建成的購物商場、商貿城門庭冷落,小商戶持續虧損,處理不當或帶來社會矛盾。

  西安丹尼爾商貿城是丹尼爾集團投資的商貿項目,總面積25萬平方米,以百貨店的設施改造傳統的“臟亂差”的批發市場。但商城自去年8月開業以來,一直人氣不旺,多數租賃商戶都處於虧損狀態。

  商戶王英租了一間25平方米的舖子做時尚家居,一年下來收入只有1萬元,至少虧損2萬元。另外兩位經營家飾家紡的商戶説,他們租了2間60平方米的舖子,年租金10萬元,但一年多只賣了幾千元的東西。

  上海市靜安區副區長巢克儉建議,對於當前大型購物中心、城市綜合體“冷熱失調病”,一是要儘快確定商業功能規劃的法律剛性,根據人口、消費能力合理確定商業佈局, 避免重復建設;二是要對商業設施的租金、空置率、回報率等設置指數,做好風險預警,不能等到出了問題再被動應付。

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