央行、銀監會發佈通知 重申房貸利率最低7折的政策 同時修改首套房認定標準——

　　限貸鬆綁 結清貸款算首套

　　法制晚報訊（記者 易朵 仝璇） 市場傳聞已久的“房貸鬆綁”終於落地。昨天下午，中國人民銀行、中國銀監會聯合發佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，修改首套房的認定標準，首套房貸款還清再購房享受首套房政策；未實施或已取消限購城市，第三套住房不限貸。同時，央行重申了房貸利率最低7折的政策。記者從部分銀行了解到，目前銀行尚未有操作細則，預計將在十一之後執行。

　　新政解讀

　　1貸款還清再貸算首套

　　新政：對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

　　解讀：鏈家地産市場研究部認為，此次調整取消“認房又認貸”標準（即是否首套房，要看家庭名下是否有房産，是否有過房貸記錄，兩個條件有其中任何一項即不能算作首套），只要貸款結清，購買二套住房也可享受首套貸款利率優惠。這對於許多換房客戶、需要購買二套房的客戶以及有貸款記錄的無房者，都是利好消息。

　　比如在北京，如果客戶已結清貸款，名下還有一套房，以往是按二套房對待，首付比例最少70%，新政執行後，客戶只需首付30%。

　　2重申首套房貸款利率最低可打7折

　　新政：對於貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。

　　解讀：鏈家地産市場研究部認為，雖然利率下限並未鬆動，但從央行積極支援居民家庭合理住房貸款需求的態度上看，未來一段時間內貸款利率優惠幅度肯定會擴大。但若考慮當前的資金成本等銀行層面的現實狀況，七折利率還是難以實現。

　　目前，北京地區部分銀行給出的首套房利率最低折扣為9折。上海易居房地産研究院副院長楊紅旭預計，未來9折將是主流。

　　3未實施或已取消限購城市，第三套不限貸

　　新政：在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水準。

　　解讀：此前，銀行根據自身風險，可暫停第三套及以上住房的貸款。新政意味著，對於未限購城市的家庭，購買三套以上住房，也從“禁止貸款”走向“全面放開”。

　　鏈家地産市場研究部認為，對於取消限購的城市，第三套住房貸款的放鬆或許能給持續低迷的樓市帶來一定程度的支援。而對於北京等一線城市，解禁第三套房的可能性很小。

　　北京落點“無房有貸”首套房購房者最受益

　　本次新政影響最大的是“無房有貸”的首套房購房者。一方面，釋放部分資金不充足的改善人群，市場將出現“賣一換一”潮，還款後購房門檻明顯降低，首付將由原來的6成下降為3成。

　　需注意的是，北京是限購城市，目前仍執行嚴格的限購政策。

　　對於以家庭為單位來購房的，可以享受此次新政。但在北京已有一套房的單身人士仍無法購買二套，不能享受新政的房貸優惠。但若在北京無房，在外地有一套房，貸款結清以後，在北京購房仍可按首套計算。

　　記者上午從銀行方面了解到，目前銀行層面尚未有操作細則，預計將在十一長假之後全面執行。

　　算賬

　　如果按照新政標準，對於能夠享受新政的剛需人群來説，首付壓力減少，不僅可享受到利率優惠，購房成本有所降低。記者以一位名下有1套房、房貸已結清、準備再購一套房的購房者計算。

　　分析對剛需和改善型需求利好

　　業內人士認為，這次政策調整的最大受惠者是“無房有貸”的首套房購房者，會促使很多因政策“誤傷”的剛需購房者重回市場。“對剛需、首次改善類樓盤利好多些。”某開發商説。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，新政事實上是以房貸還清為前提解除了限貸，並且首次明確了對合理的改善型住房需求的信貸支援政策。對於目前低迷的房地産市場來説，無疑是一個重大利好，但是市場各方也不應過於樂觀，其對於樓市成交、“去庫存”的實際效果，仍然有待市場觀察。