近半年以來，通州二手房售價一路走低，成交單價直降約5000元/平方米

　　■本報記者 王麗新

　　“通州二手房單套總價普遍都下降了10萬元以上，部分面積100平方米以上的戶型總價甚至降了30萬元！”《證券日報》記者在通州區走訪鏈家地産某仲介門店時獲悉，最近掛牌出售的房源數量增加了不少，不過成交週期並未減少，一般情況下為一個月左右。

　　值得一提的是，在實地走訪調查通州區二手房市場時，記者獲悉，此前市場上房貸利率很難優惠，即使部分購房者購買首套房貸款利率有九五折優惠，但限制條件非常多，對二手房成交造成很大影響。不過，近日市場上已經出現了首套房貸款利率最低九折優惠的消息。

　　“通過鏈家地産成交的首套房，購房者將可享受利率最低9折優惠。”鏈家地産某門店銷售人員向本報記者透露。同時，記者也從鏈家地産證實，公司與中信銀行于8月19日簽署了戰略合作，在北京，其客戶確實可以享受首套房貸款最低9折的優惠。

　　二手房單價直降5000元

　　8月20日，《證券日報》記者在烈日下走訪了通州區多家二手房仲介，無論是核心區通州北苑還是人氣聚集區梨園鎮，二手房房價都大幅下降。

　　“如果從單價上來看，與春節時通州房價的高點相比，成交單價一般下降了4000元/平方米左右，也有部分二手房單價直降超過5000元/平方米。”某仲介門店銷售人員向記者透露，而且房價下降後，市場並不買賬，購房者多數都持有“買漲不買跌”心理，因此成交量也不大。

　　值得一提的是，據鏈家線上網站監測到的數據顯示，最近三天，北京市二手房新上房源為2399套，且房源報價90%以上都是呈現下降趨勢的。

　　記者也在銷售人員的介紹中注意到，2013年12月份，某業主掛牌出售其位於通州區梨園鎮雲景裏南門小區面積為90平方米的一套兩居室，當時報價為218萬元，單價約為2.4萬元/平方米，而該業主掛牌273天尚未售出，總價也一路由218萬元到215萬元最後直降至185萬元，單價也下降了4000元/平方米至2.05萬元/平方米。

　　“這套房的議價空間在5萬元左右，如果你能拿著錢去與業主溝通，預計180萬元可能成交，而且這套房是‘滿五唯一’的房源，稅費很低。”該銷售人員向記者表示，如果180萬元成交，該套房相當於下降了38萬元，單價僅為1.98萬元/平方米。

　　“現在只要是想要賣房的業主，議價空間每套約為5萬元，以雲景裏南門小區另一套房為例，面積約為100平方米，同樣為‘滿五唯一’房源，現在報價195萬元，單價不足1.94萬元/平方米。”另一仲介門店銷售人員向記者表示，若現在馬上成交，估計190萬元即可簽約，那麼其單價也就是1.9萬元/平方米，這意味著房價回到了四年前的水準。

　　除此之外，《證券日報》記者還在通州北苑附近獲悉，京貿國際公寓銷售單價已經由今年2月份的約2.5萬元/平方米跌至約2.1萬元/平方米左右，部分單套房總價達到直降20萬元。同時，該小區在房價比上個月下跌1.4%的情況下，最近成交僅為1套。

　　值得注意的是，記者在調查中也獲悉，在通州區梨園鎮某街道上，仲介門店至少撤掉了兩個。“以前這條街有五六個門店，現在至少少了兩個。”附近某居民向記者直言，“生意不好，撤了省得交租金了”。

　　首套房利率九折重返市場

　　“二手房市場確實降溫了。”上述鏈家地産仲介人士向記者直言，不過，近日市場上出現了首套房貸款利率九五折優惠現象，帶動了一部分區域二手房成交量的提升。

　　“今年以來，首套房貸款利率很少有打折現象，即使是利率九五折優惠，也只有達到諸多限制條件才能申請到，甚至要達到工作單位屬於世界500強、月收入為2萬元以上等多種條件。”某仲介人士向本報記者如是表示。

　　事實上，記者在調查中獲悉，幾個月來，首套房貸款利率九折的現象，市場上幾乎沒有。自2013年開始，在信貸額度緊張以及利率市場化的大背景下，銀行的資金成本一直在上升。基於利潤考慮，銀行方面更願意將信貸額度向收益更高的業務上傾斜，至2014年一季度，各大銀行基本都已取消個人購房利率折扣。

　　值得一提的是，據北京市建委的數據顯示，2013年全年，貸款申請客戶享受的平均利率水準為5.77%，而到了2014年7月份，單月平均利率水準已達到6.33%。由此可見，雖然今年以來房價有所回落，但購房者並未真正減負。

　　不過，近日，鏈家地産與中信銀行簽署了合作協議，北京地區的鏈家地産首套房客戶將可享受利率最低九折優惠。

　　據鏈家地産人士向記者透露，此次中信銀行與公司的合作將以北京為主，同時在鏈家地産已進駐的大連、天津、青島、南京、上海、杭州、成都等地均可覆蓋，其中北京地區將享受低門檻的九折利率，其他城市也可享受到同城最優的利率水準。

　　而從鏈家地産在北京二手房市場的市場佔有率來看，根據7月份的數據，鏈家地産在北京市二手房成交中所佔份額為37%，除了遠郊區縣之外的目標市場份額甚至達到52%，而2013年二手房的房貸佔比為46%。由此可見，對商業銀行而言，鏈家這條單一渠道雖“窄”，但是面向的貸款客戶足夠“寬”，而在北京二手房市場上，無疑未來將出現大量首套房貸款利率九折的交易。

　　對此，鏈家地産市場研究部張旭給記者算了一筆賬，以一套總價200萬元的房子支付20年期的購房貸款來計算，如果利率為基準利率，每月還款額為14971元，利息總額為159.3萬元；如果享受九折利率，則每月還款為14208元，月還款節省763元/月，可節省利息支出18.3萬元。

　　實際上，8月份以來，北京二手房市場已經出現回暖跡象。“部分優質小區的成交量大概提升了三倍。”通州區梨園鎮某仲介門店銷售人員向記者表示，不過，從成交價格來看，並未出現回暖跡象。