“金九銀十”置業旺季來臨，看一手盤之餘不妨看看周邊二手樓

　　“金九銀十”歷來都是一手市場的天下，二手樓市場做配角。不過，一手盤宣傳造勢，周邊二手盤也可沾光，或許增加一些睇樓量。地産人士表示，目前廣州二手樓市交易較為淡靜，買家多處於觀望狀態，而業主雖心態有所轉弱，但二手房價格下調幅度仍較為有限。一二手房聯看，購房者到最後必然面對兩難選擇——買一手還是二手樓？從記者調查的全市多個一二手房“對對碰”個案來看，一二手價差各區都不一樣，如白雲區電梯二手盤與一手盤價差在幾千元以內，個別新盤甚至出現一二手房價格倒挂的情形，買家自然會選擇一手盤；越秀區部分新盤價格與二手房價差居然達10000元/m2，選擇證滿5年稅費低的二手盤源，買家可以省下一大筆。 文/圖:記者 李鳳荷

　　白雲：一二手價差不大甚至倒挂

　　萬科峯境VS盈翠華庭 一手勝

　　據中原地産齊富路分行高級營業經理張院雷介紹，目前在售一手樓盤萬科峯境靠近白雲山，周邊配套有萬達廣場，現時均價約2.9萬~3.2萬元/m2，帶裝修，面積有78平方米的兩房、95~103平方米三房以及135平方米四房可供選擇。而該盤周邊部分樓齡10~13年的樓梯樓，均價約2萬元/m2，另外多是樓齡10年左右的電梯樓，如盈翠華庭均價基本在2.5萬~2.6萬元/m2， 有76平方米的兩房、85~103平方米的三房可供選擇。近期由於二手成交量下滑，因此該板塊業主心態並不太強勢，總價190萬元左右的二手房基本能有5萬~8萬元的議價空間。受到樓市不景氣的市場氛圍影響，買家多持觀望態度，而由於一二手樓盤價差不大，該板塊的買家多傾向於一手住宅。

　　時代花生ⅡVS雲裳麗影 一手勝

　　中原地産合一城分行營業經理徐少赟介紹，白雲區同沙路一手在售盤樓時代花生Ⅱ，目前，帶裝修均價在2.3萬元/m2，有85平方米的“N+1”戶型，95平方米的“N+2”戶型可選。而該樓盤周邊二手樓梯樓均價基本在1.7萬~1.8萬元/m2，樓齡約五六年的電梯樓，如合一國際、雲裳麗影等，均價基本在2.4萬~2.5萬元/m2。其中，面積約43平方米的一房貨量較少，另有73~80平方米的兩房以及90~140平方米左右的三房可供選擇。近期業主心態分化明顯，部分急賣業主心態較弱，議價空間也有所加大。而買家則多持對比、觀望的態度。但近期受到“金九銀十”樓市節點影響，看房的客戶有所增多，如果業主讓價達10%，相信能促進買家入市。

　　嶺南新世界 VS 嶺南新世界舊組團 一手勝

　　合富置業高級營業經理余海娟表示，嶺南新世界一手在售房源均價在2.3萬~2.5萬元/m2左右，而嶺南新世界二手房均價在2萬~2.3萬元/m2之間，一二手價差不算太明顯。與一手相比，二手房所處的組團小區花園面積相對大一些。由於嶺南新世界的二手房業主資金實力相對雄厚，心態亦較強硬，讓價幅度不大，亦很少有大幅低於市場價的急售筍盤出現，若買家還價太低，業主寧願放租也不願意以低於心理價位售出物業。

　　越秀：一二手價差過萬 二手有優勢

　　東風廣場五期 VS 東風廣場舊組團 二手勝

　　中原地産東風東路分行高級營業經理陳凡透露，東風廣場周邊名校眾多，生活、交通配套完善。近期東風廣場五期開售，戶型有50平方米的一房，76平方米左右的兩房和110~135平方米的三房，帶裝修均價約5.3萬元/m2。而該樓盤前幾期單位的二手均價約4.2萬元/m2，周邊樓梯樓均價約3萬元/m2，戶型有42~55平方米的一房、50~70平方米的兩房以及80~100平方米左右的三房。另外，周邊二手電梯樓均價基本在3.8萬~4萬元/m2，但電梯一房相對較少，而兩房面積約80~90平方米，三房面積約110~130平方米。由於東風廣場五期的單價、總價相對較高，而該板塊的買家主要是針對學位置業，因此，選擇二手單位反而會相對較多。此外，近期業主放盤價稍有鬆動，議價空間在5%~10%左右，相信樓市的“金九銀十”會在一定程度上帶動該板塊二手樓市回暖。

　　合富置業錦城二分行主管夏銀玲表示，雖然二手價對比一手價存在一定差距，但若證未滿5年的物業稅費支出還是相對較高，因此，現時東風廣場受到買家青睞的還是那些證滿5年的二手物業。

　　富力東山新天地 VS 富力東堤灣 平手

　　楊箕的一手新盤富力東山新天地主推面積120~180平方米的三房、四房，均價5萬元/m2左右。滿堂紅統計數據顯示，該板塊的二手成交主要集中在富力東堤灣，目前二手成交均價在42000~43000元/m2左右，放盤價在45000~47000元/m2左右。目前放盤主要以80多平方米的兩房為主，總價在350萬~400萬元不等。買家以預算充裕的學位房買家為主。另外，該板塊素質較高的二手樓盤還有錦城花園、東風廣場等，錦城花園的二手成交均價在43000~48000元/m2之間，成交以140平方米左右的戶型為主，總價在610萬元以上。東風廣場則以小戶型成交更活躍，成交單價也達到47000~51000元/m2左右。

　　淘金家園三期 VS 淘金家園舊組團 一手勝

　　淘金花園新一期均價在35000~41000元/m2之間，主推戶型是76平方米的兩房以及95~138平方米起的三房，帶有精緻裝修。滿堂紅統計數據顯示，近期淘金花園二手成交不算活躍，二手業主放盤價對比一手新盤優勢不明顯，除部分50平方米左右小戶型在二手市場仍有成交外，其他戶型基本有價無市。淘金花園二手成交均價36000~38000元/m2左右，小戶型總價在180萬~190萬元左右。目前二手小業主主要都是放租同時也放售，放盤價在36000~40000元/m2不等，但業主一般不願意議價，價格沒有到達預期則會改為放租。另外，淘金花園附近的二手樓盤有富力禦龍庭，二手成交均價在36000~37000元/m2，主要以學位房買家為主。

　　海珠：二手組團區位更佳 選一手不如揀二手

　　逸景翠園金寓園 VS 逸景翠園舊組團 二手勝

　　中原地産逸景翠園分行高級營業經理胡克汪表示，逸景翠園毗鄰海珠區府新址、萬畝果園，與地鐵交匯站咫尺之遙，隸屬會展經濟圈。數十條公交線車途經小區，出入方便。項目周邊教育、醫療配套完善。逸景翠園的一手單位朝向不同，售價也因此不同，北向低層單位為2.6萬元/m2，而南向單位則為3.1萬元/m2左右。而該盤戶型涵蓋75~122平方米的小三房及大三房。而二手單位方面，逸景翠園的北向單位市場均價約為2.5萬元/m2，南向單位約為2.7萬~2.8萬元/m2。如對比新舊兩盤，由於一手新貨大多靠馬路望變電站，而二手單位的通風、觀景視野較好，因此買家對逸景翠園二手單位較捧場。受佛山市限購放鬆、郊區盤源降價消息頻出的影響，買家多處於觀望狀態，等待樓市大幅降價。二手業主心態不太強硬，願意有1000~2000元/m2的降價幅度。

　　羅馬家園 VS 羅馬家園舊組團 二手勝

　　據中原地産羅馬家園分行高級營業經理魏晗介紹，羅馬家園位於南洲路，廣州市新城市中軸線的南端，配套大型會所及40000平方米的商業廣場等。羅馬家園一手單位售價為2.5萬~2.7萬元/m2，該盤戶型涵蓋43~180平方米的一至四房。而二手單位方面，羅馬家園現時市場均價約為2.3萬~2.4萬元/m2，戶型涵蓋面積為53~234平方米的單位。由於二手單位位於整個樓盤的花園小區內，綠化率高，環境好，而且大面積單位大多為南北對流的單位，朝向較好，改善型買家多選擇購入二手單位，而一手的小戶型單位則較受“剛需”買家青睞。二手業主方面，其心態不太強硬，如需急賣，則會有5%左右的降價空間。

　　合生紫龍府VS珠江帝景 一手勝

　　合生紫龍府一手最低價約33000元/m2起，主推180平方米的大戶型單位。滿堂紅統計數據顯示，該一手新盤附近的二手主要以珠江帝景，但成交不活躍，該樓盤二手成交均價在29000~30000元/m2左右，成交以100平方米左右的三房為主。目前不少二手業主也會跟隨一手新盤調高放盤價，放盤價在30000~33000元/m2左右，放盤也是以四房、五房的大戶型單位為主，因此在一手的影響下，該板塊二手成交也比較淡靜。

　　萬科峯匯 VS 周邊二手盤 平手

　　合富置業寶崗分行主管謝俊琳表示，目前萬科峯匯在售的一手住宅房源以220多平方米的大面積單位為主，目標客源與二手市場目前剛需客為主導的買家群體不同，而另一個一手盤同福睿府價格較二手電梯樓要高。目前樓齡較新的二手電梯樓盤有蘭亭禦園和富力金禧花園等，其中蘭亭禦園二手均價約2.7萬元/m2，富力金禧花園二手均價約2.5萬元/m2左右，這兩個盤與去年年底成交價相比，約下調了1000元/m2左右。業主受到目前市場交投膠著狀況影響，心態轉弱，有一定議價空間。

　　天河：業主讓價一成 買家多觀望

　　日出觀山苑 VS 金燕花園 一手勝

　　中原地産金燕分行營業經理楊廣濤透露，目前在售一手樓盤日出觀山苑均價約2.8萬元/m2，面積有75平方米的兩房、98~120平方米左右的三房可供選擇，而周邊配套相對完善，商場、醫院、銀行等一應俱全。日出觀山苑周邊的樓梯樓均價約2萬元/m2，戶型多為兩房及三房。而樓齡約16年左右的電梯樓，如金燕花園、僑源山莊等，目前均價在2.2萬~2.5萬元/m2，戶型同樣有78平方米兩房、89平方米小三房以及120平方米左右的三房可選。

　　但受到樓市降價消息影響，該板塊的買家目前多處於觀望狀態。另外，也有部分業主主動下調放盤價達10%。

　　番禺：一二手價格倒挂 二手淡靜

　　諾德名築VS自在城市花園 一手勝

　　據中原地産華碧分行營業經理梁仲廣介紹，諾德名築位於番禺CBD華南板塊核心，西望金山湖，自然生態環境優越。諾德名築一手單位售價為1.2萬~1.3萬元/m2，該盤戶型涵蓋70~100的兩至三房。而在諾德名築附近的自在城市花園，現時其二手單位市場均價約為1.4萬~1.5萬元/m2，戶型涵蓋77~105 平方米的兩至三房單位。

　　中原地産梁仲廣介紹，諾德名築的底層商鋪尚在出售，現時仍需使用自在城市花園的配套，而且自在城市花園擁有帶綠化的小區，由於現時二手樓市淡靜，買家較少，因此業主心態稍弱，大多有議價空間。

　　華南新城 VS華南新城舊組團 平手

　　合富置業華南新城分行主管賴洪英錶示，華南新城一手在售的房源以大面積豪宅單位為主，而華南新城目前二手市場的主力買家則以“剛需”客為主，目前二手均價約1.5萬元/m2左右，買家多選擇面積在100~120平方米的三房，而買家的購房預算多在170萬~190萬元左右。對業主來説，心態有所分化，出售意願較高的業主願意以貼近市場價的價格出售物業，而出售意願不高的業主則會以高於市場價的價格放售。業主心態並未明顯轉弱，讓價幅度不算大，只願意作出三五萬元的讓步。買家方面則傾向於觀望未來番禺在售新貨情況，更願意在比較一二手價格後才作出購房決定。

　　荔灣：大坦沙新盤分流南岸路買家

　　花語水岸 VS 荔港南灣 一手勝

　　大坦沙的一手新盤花語水岸均價約24000元/m2，帶精裝修，戶型主要推76平方米的兩房、88~108平方米的三房以及131平方米的四房。滿堂紅統計數據顯示，大坦沙的二手成交基本上集中在珠島花園，近兩個月該樓盤的二手成交均價在15000~16000元/m2，成交主要是50~60平方米的單位。由於與一手新盤定位不同，珠島花園的二手成交還算活躍，但目前放盤的業主心態也比較強硬，放盤價在18000~19000元/m2的比較常見，少部分單位的二手放盤價也超過了2萬元/m2。另外，滿堂紅專業人士也介紹，大坦沙的新盤也會分流部分在南岸一帶購房的買家，南岸板塊主要成交的樓盤是荔港南灣，二手成交均價在20000~22000元/m2，一些沒有找到心水單位的買家也會轉向考慮一手新盤。