【導讀】金九過半樓市依舊慘澹，湖北出臺促進地産平穩“鄂六條”：首套房貸款利率可打7折，契稅減半。

　　央廣網財經北京9月16日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道，“金九銀十”向來是房地産市場的旺季，然而今年的“金九銀十”很有可能變成“銅九鐵十”，甚至還不如“銅鐵”。儘管此前有預測説，經歷了地方政府集體鬆綁潮，樓市將在9月份回暖，如今九月份已過半，樓市復蘇的傳説卻並沒有出現。面對庫存的高企，地方政府再次坐不住了。

　　繼武漢樓市限購鬆綁後，湖北省再次加大了樓市“鬆綁”的力度。昨天下午，湖北省住建廳發佈了穩定樓市的“鄂六條”，文件提出要加強市場分類調控，支援合理住房消費。其中特別令人矚目的是，在首套房貸貸款利率和首付比例上給予優惠支援。針對首套房的貸款利率下限可到7折，契稅減半。消息一齣，引發網上軒然大波，吐槽聲四起。房地産商任志強在微網志上發問，銀行同意嗎？有網友評論説，太不靠譜，利率打幾折銀行説了算！

　　由於今年各地商品房銷售普遍下滑嚴重，城市發文“托市”的做法已不新鮮，而由省級出面發文救市的，湖北省是第二個。福建省住建廳上個月8日下發的“閩八條”成為全國首個省級救市文件，當時曾有人認為，福建省的政策不會對樓市帶來逆轉性的影響，但具有很強的示範意義。如今湖北省跟風發文，勢必會帶來更新一輪的救市潮，而這一次救市的力度可能更大，波及範圍更廣。這是否意味著樓市將由此好轉？我們的觀點是：今年的房地産市場前景依然難測，“金九銀十”成色堪憂。

　　有機構近期對北京、上海、深圳、武漢等全國幾個典型城市的購房者開展了《金九銀十樓市置業心態調查》，結果顯示，大部分受訪者都看空今年樓市的“金九銀十”。 而國家統計局最新發佈的1到8月份全國房地産開發和銷售數據也顯示，房企雖然以價換量但收效甚微。有業內人士預測，即使今年“金九銀十” 使市場回暖，但樓市表現仍會是三年以來最差。

　　限購已經鬆綁，而這次湖北省的政策又開始對準房貸利率，樓市形勢不可謂不嚴峻。資深房地産專家韓世同認為，政策雖好，但操作起來難度太大。

　　韓世同：湖北省住建部門發的資訊，如果光是契稅減半這塊，我覺得問題不是太大，只要會同了相關稅務部門的話，地方政府就有許可權去調整。但涉及到利率，尤其是房貸利率這塊，恐怕地方政府就不可能直接去對銀行發號施令，實際操作的話，目前看起來難度非常大。按照現在的基準利率是6.12，如果打7折的話，就是4點幾，這樣的話，恐怕銀行還要貼錢，你又不是財稅部門，你又沒有給它貼這個息，那銀行的虧損如何來平衡？

　　韓世同分析，即使銀行同意個人房貸利率打7折，但很有可能進一步壓縮這一業務的比例，甚至是停止貸款。

　　韓世同：從銀行的角度來看，它現在把這個錢貸出去，貸給企業或者貸給開發商，部分可以達到13-15，甚至15以上的年化利率。現在個人房貸年化利率算起來不到7%，你還要把它往下調，調到4%、5%，這樣子的話銀行更加無利可圖，它更有理由不貸了。

　　即使銀行同意下調利率，但可能用其他的手法拖延，抬高門檻，總之銀行是會少貸。整體來看，現在銀行實際上都對個人房貸採取了這樣子的一個策略，要麼就是拖延，要麼就是抬高審計的要求和標準，使得貸款的量、數額盡可能壓縮、壓小。

　　就在輿論紛紛對湖北救市文件表示質疑的時候，也有專家對此持不同的意見。上海易居房地産研究院副院長楊紅旭表示，“鄂六條”明顯屬於第二波救市潮。

　　經濟之聲：湖北省出臺的救市文件引發輿論熱議，很多網友都説不靠譜，利率的問題還是由銀行説了算。湖北省的救市文件，我們應該怎樣來解讀？

　　楊紅旭：首先反映出湖北省對樓市低迷開始積極的穩定市場，甚至説是救市，這很明顯屬於第二波當中的救市。第一波主要是限購放開，尤其是6月份開始，呼和浩特第一個公開取消限購之後，很多限購城市紛紛取消限購，以及地方開始救市。第二波救市是8月8號，福建省首次以省政府住建廳的名義，下發“閩八條”救市，之後8月11號湖南省出“湘五條”，目前是湖北省出“鄂六條”，這屬於省級政府在進一步救市。第三步，我認為中央政府會有一些局部的鬆動。

　　就所謂的“鄂六條”而言，從主題上講，我認為是面面俱到，但它在信貸方面的力度不如“閩八條”。所謂的首付最低打7折，契稅減半，這並不是新政策。目前官方正在實行的政策，允許首套房貸最近底線是可以打7折，但問題是，商業銀行不願意打7折。我們在2008年底和2010年當時大救市的時候，很多首套房貸是打7折的，但後來就收緊了。2012年再度放鬆的時候，一些城市首套房貸打85折，目前的話，基本上是要上浮的。這只是湖北省文件當中重申和強調的既有政策，底線是可以打7折，但問題是事實上沒有7折。

　　總體上來講，湖北省這些措施和態度很明確，就是希望商業銀行給予配合，而且還在所謂保障房、共有産權房、公積金方面有些放鬆，這就是它的整個意圖。

　　經濟之聲：剛才你也提到，如果房地産形勢繼續惡化的話，可能也不排除中央層面會有可能出臺救市的相關政策。如果説要上升到中央層面的話，有可能會出臺哪些救市政策？對於投資者來説，或者説對於消費者來説，對於剛需這個層面來説，是不是還可以再等一等？

　　楊紅旭：最近有新聞説，住建部要出臺類似長效機制的東西，但因為涉及到比如信貸、金融包括住房、國土資源等，長效機制的推進是一個中長期的問題。我認為未來可能在類似房地産稅的立法，包括住房資訊聯網、住房規劃、相關稅收結構優化，包括類似國開行加大支援棚改力度等方面都會有一些動作和措施。因為目前樓市比較低迷，所以這樣的政策出來的話，總體上可能有利於穩定市場。

　　關鍵還要看央行、銀監會接下來會不會在房貸方面進一步放鬆，現在只是在呼籲商業銀行要怎麼做，而對於商業銀行來説，商業利益比較重要，它要考慮自己利潤的高和低，所以央行和銀監會應該對商業銀行有一個定向的放鬆，然後商業銀行才有可能對首套房貸進一步降低利率。

　　觀察一下接下來央行、銀監會的動作，我認為對於自住者來説，現在如果遇到一些好的項目，比方説能夠有20%折扣的話，是可以入市的。

　　經濟之聲：應該怎麼看待樓市目前的這種狀態，樓市的金九銀十是否真的會成銅九鐵十呢？

　　楊紅旭：我本人對“金九銀十”不樂觀，我們認為9月份、10月份的銷量比前面略有增長。其實8月份比7月份已經有10%的環比增長，9月份、10月份的話，我們認為至少不會繼續低迷，量有所放鬆，但是量有所放鬆的話，企業以價促銷、以量換價，以加大促銷力度為代價換來的量，價格還是會下跌、調整。離開價格上漲的“金九銀十”，成色是不足的，它只有量的弱反彈，而價格沒有任何反彈。