樓市庫存幾近翻倍 供求格局徹底逆轉

　　剛需拉動成交作用恐被誇大

　　悄然“翻倍”的庫存

　　9月13日，國家統計局發佈“2014年1-8月份全國房地産開發和銷售情況”數據。其中，截至8月末，商品房待售面積56160萬平方米，比7月末增加930萬平方米。若按照今年前8月的銷售速度，去化週期為10個月左右。

　　這一數據看似平淡無奇，但對比歷史數據不難發現，自2012年4月以來，上述指標已經連續29個月保持上漲。其中，與低點時(2012年3月全國商品房待售面積為30122萬平方米)相比，最近兩年多來，全國商品房待售面積增幅達到86.4%。

　　根據統計局的口徑，“待售面積”是指房地産開發企業已竣工商品房中至報告期尚未售出或出租的面積。該指標通常被理解為房屋庫存。按照上述理解，過去兩年多，全國商品房庫存幾乎翻倍。與2010年年中相比，最近四年來，全國商品房庫存增加了約190%。

　　分析人士指出，庫存數據的增加，主要原因在於過去多年來，全國房地産投資、土地出讓面積、房屋竣工面積保持高速增長，使得市場的新增供應大幅增加。相比之下，市場消化庫存的速度慢于供應增加的速度。

　　今年以來，隨著房地産市場轉冷，投資熱情有所減退。但在多年來的投資慣性作用下，庫存持續增長。統計局的數據顯示，最近5個月，全國商品房竣工面積仍在不斷增加。這也意味著，如果市場銷售沒有出現根本性好轉，房屋庫存指標有繼續攀高的可能。

　　按照正常的邏輯，在一個城市中，庫存規模維持在8-12個月的去化週期，屬於正常水準。但在銷售低迷的當下，很多熱點城市的去化週期遠高於上述警戒線。

　　根據上海易居房地産研究院的監測，截至8月底，全國35個城市新建商品住宅庫存總量為26931萬平方米，環比增長1.3%，同比增長22.6%。庫存再攀新高，依然面臨“壓力山大”的窘境。35個城市新房去化週期為17.5個月。

　　其中，溫州新房去化週期達到47個月。貴陽、天津、西安、煙臺等城市，同樣面臨庫存難以消化的窘境。

　　數據背後的真相

　　庫存數據的增加，昭示市場供需關係反轉的態勢。但在統計數據的背後，真實情況可能更為嚴峻。

　　據悉，在對庫存的統計中，並未將保障房納入其中。一位接近住建部的專家指出，不少城市的保障房建設規模較大，但由於未能較好對接需求，導致難以消化。該專家表示，若將一些地區兩限房、經適房等帶有商品房性質的房屋計算在內，樓市的庫存數據還會增加。

　　與此同時，游離在政策法規之外的“小産權房”，規模龐大難以估算，而且並不在官方的統計口徑中。若將這部分房屋計算在內，則市場的真實庫存更為龐大。

　　中國證券報記者在山東南部某市調研發現，在該市的東郊，有一些新建住房樓盤規模不小，且呈空置狀態。該市財政系統某工作人員向記者介紹，這些都是去年新建成的商品房，但大部分未能售出。

　　該人士表示，這些小區由當地一家國企開發商開發，去年曾連續兩期開盤，釋放近千套房源，但銷售情況十分慘澹。不僅如此，為規避監管層對地方融資平臺的清查，這些房屋從立項開始，就被劃歸到保障房的序列中。因此，在統計部門的統計中，這部分房屋不在“商品房”之列，其銷售和待售情況均難以以數據的形式，作為市場的參考。

　　“實際上，這些小區裏面，只有部分回遷房屬於保障房性質，其餘大約80%的房屋都是要出售的。”該人士表示，當地的多個商品房項目，均以這種情況來操作。

　　在江蘇、浙江等省份公佈的2013年度建築業數據中，住宅竣工面積龐大(2013年江蘇建築企業住宅竣工面積4.8億平方米)，幾乎相當於同期全國住宅竣工量的一半。這也説明，房地産市場的真實庫存，或許遠超于外界預期。

　　由於統計口徑和數據採集不夠透明，使得房地産市場中的真實庫存難以為外界所知。多數受訪者指出，房地産市場的真實庫存，至少要在現有基礎上上浮30%。

　　今年6月，西南財經大學發佈報告稱，2013年中國城鎮地區住房空置率達22.4%，比2011年上升1.8個百分點。高於國際慣例中5%到10%的合理區間，存在嚴重供給過剩。從另一個角度佐證了“産能過剩”的現實。

　　指望不上的剛需

　　“整體市場供大於求的形勢已經確立。”中原地産首席分析師張大偉表示，過去兩三年，我國房地産市場的供需關係發生徹底逆轉。多地出現的“空城”、“鬼城”表明，“去庫存”將成為很多地方的難題。

　　今年5-6月，住建部部長陳政高曾赴中西部多個省份調研並座談，其在座談中曾對當前房地産市場做出“供大於求”的定性。7月11日，陳政高召開了其上任後的第一場全國住房城鄉建設工作座談會，再次提出“千方百計消化庫存”的要求。

　　但經過快速擴張的“黃金時代”，對於當下的房地産市場而言，去庫存並非易事。張大偉指出，主要城市新房市場的巔峰期已過，大部分已進入平穩期，增長空間有限。其中，部分二三線城市增長過快，需求已被透支。

　　張大偉指出，一線城市供不應求的基本面沒有改變，但由於房價基數較高，一定程度上背離了市場購買力，因此去化速度不快；而在二三線城市以及不少四線城市，供大於求的形勢明顯，不僅成交量難以回升，房價也停滯不前。

　　近期，房地産市場出現階段性利好。一方面，在一些庫存壓力較大的城市，房企折扣力度加大；另一方面，非一線城市幾乎全面放鬆限購，部分城市的信貸政策也有所放鬆。但從市場成交來看，其對需求入市的拉動並不明顯。

　　中原地産研究中心的統計顯示，9月前14天，全國54個主要城市合計住宅簽約83349套，環比8月同期基本持平。其中，二線城市的利好政策被消化後，成交量不漲反降。傳統的“金九”成色明顯不足。

　　張大偉表示，雖然樓市及信貸政策均有鬆動趨勢，但顯然力度和速度均受到控制。漸進式的放鬆對市場心理的恢復效果也是有限的，市場復蘇所持續的時間也依賴後繼信貸的支援。他強調，除非出現信貸政策的實質性放鬆，或類似“四萬億”的投資政策出臺，否則房地産市場難以真正復蘇。

　　專家認為，儘管從長遠來看，城鎮化將釋放一部分需求，但就當前城市資源分配不均、産業支撐不足、城鎮化配套改革措施未出的現狀而言，剛需在很大程度上是被誇大的，短期內難以大規模釋放。

　　國家統計局的最新數據顯示，自2012年4月以來，全國商品房待售面積連續29個月保持上漲。近兩年以來，全國商品房整體庫存上漲了86.4%，近乎翻倍。中國證券報記者採訪發現，有些地方的部分新建住宅和“小産權房”並未納入到統計範疇，加之各類保障性住房吸納了相當部分需求，市場的真實庫存有可能更加龐大。

　　分析人士指出，儘管房地産投資熱情不斷下滑，但在之前的投資慣性作用下，庫存正逼近歷史高點。即便市場成交量抬頭，但供大於求的格局已然確立。在這種背景下，房地産市場的回暖速度勢必有限，低速運作將成常態。

　　湖北首套房貸款利率可打7折

　　9月15日，湖北省住房和城鄉建設廳出臺《關於促進全省房地産市場平穩健康發展的若干意見》，提出首套房貸貸款利率和首付比例上給予優惠支援。居民家庭貸款首次購買自住普通商品住房，首付款比例按30%執行，貸款利率的下限可擴大為基準利率的0.7倍。個人購買屬於家庭唯一普通商品住房的，減半徵收契稅；個人購買90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契稅按1%稅率徵收。各商業銀行要配足個人住房貸款額度，加快受理、審批和發放，對已簽訂貸款協議的個人住房貸款，原則上要在協議簽訂之日起一個月內予以放款。

　　《意見》還指出，武漢市要根據市場變化適時調整放開住房限購等政策，庫存消化超過24個月的市、縣，要及時修訂住房用地供應計劃，調減商品住房用地供應規模。對使用公積金貸款首次購買普通商品住房的職工，適當提高貸款額度、放寬貸款期限。在本省範圍內異地購房的家庭，可使用繳存地住房公積金辦理貸款。

　　湖北上半年房地産市場明顯降溫。湖北統計局的數據顯示，上半年，全省商品房銷售面積完成2212.7萬平米，增長11.7%，增速較上年全年和同期分別回落19.5和23.9個百分點。其中住宅銷售面積1997.9萬平米，增長10.6%，較上年全年和同期分別回落21和23.5個百分點。同時全省待售商品房面積達到2445.5萬平米，增長22.1%。

　　信貸政策走向成樓市關鍵

　　專家認為，前期一些地方放鬆限購政策對房地産市場去庫存作用有限。在目前政策環境下，本輪市場調整將延續到2015年。信貸政策對房地産市場影響明顯，未來更多地方或在公積金購房等方面進行微調。

　　信貸政策可能鬆動

　　據媒體報道，住建部相關人士近日表示，房地産市場分化嚴重，應該區別對待。未來不會出臺全國統一的帶有行政干預色彩的政策，而是會出臺具有長效機制的房地産政策，可能會涉及土地、金融、財政、稅收方面。

　　作為房地産調控的牽頭部門，住建部已經逐步將房地産調控思路的階段性重點置於“供需關係調整”方面，而不再將房價本身作為房地産調控的直接指標。從2010年開始的房地産調控，思路已經發生重要轉變。

　　中國房地産及住宅研究會副會長顧雲昌表示，房地産市場如何，關鍵在於信貸政策，而信貸政策與整個貨幣政策連在一起，貨幣政策又與宏觀經濟形勢緊密相連。分析人士認為，本輪市場調整將延續到2015年。市場將因為樓市降溫，導致各地微調救市的政策頻繁出現。

　　限購鬆綁作用有限

　　近日，西安、瀋陽等地先後宣佈取消住房限購政策。其中，瀋陽市房地産市場未來將主要以市場調節為主。此次宣佈取消住房限購政策後，瀋陽市有關部門負責人表示，瀋陽市取消住房限購政策的同時，沒有提出給予購房者相應財稅補貼。取消限購也並非是救市，是要讓房地産市場回歸一個健康的軌道，要充分發揮市場的資源配置作用。

　　分析人士認為，總體而言，限購鬆綁可分為三類：一是，全面取消限購政策如杭州、蘭州等；二是，局部放鬆以及通過信貸政策微刺激；三是未作任何鬆動，如北上廣深四個一線城市以及珠海、三亞、南京等城市。整體來看，限購鬆綁僅在少數城市起到激發需求、帶動成交的作用，多數城市的市場未有明顯波動。

　　放鬆限購的作用有限，部分地方政府開始配套出臺新的財政金融措施。12日，無錫市住房公積金管理中心對外發文稱，借款人本人正常繳存住房公積金的，最高貸款額度為30萬元；借款人及配偶正常繳納住房公積金的，可享受60萬元的最高貸款額度，辦理二套房公積金貸款條件放寬。分析人士指出，無錫自取消限購之後，8月份樓市出現了一定程度上漲，但在限貸還未放鬆的情況之下，這種刺激效果只會是短暫的。

　　地産股後市分化難免

　　雖然房地産市場持續低迷，但當前A股房地産板塊並未受到基本面拖累，反而賺錢效應高漲。分析人士指出，在政策面和資金面預期向好的背景下，地産板塊自8月底短暫歇腳過後重新進入上漲通道。然而，銷售回暖上才能真正支撐股價趨勢性上行。由於諸多不確定因素仍困擾著房地産行業，因此房地産板塊下半年能否延續升勢存在較大不確定性。

　　個股普遍走強

　　自7月底起，受房地産股、金融股的強勢帶動，大盤展開了一輪氣勢如虹的上漲行情，不過在隨後的股指休整中，地産股同步出現小幅回調。進入9月份，隨著滬綜指第二輪逼空行情的啟動，地産股再次跟隨上漲，和大盤“亦步亦趨”步調一致，不過環比漲幅有所收窄。

　　Wind數據統計，最近5個交易日以來，申萬房地産板塊累計漲幅達到0.63%，雖然僅位居28個一級行業中的25位，但鋻於房地産行業基本面不佳，地産股的表現有些出人意料。從個股來看，141隻正常交易的成分股中，近5個交易日，上漲的股票達到112隻，其中漲幅超過10%的個股更多達12隻；世紀星源、綿世股份累計上漲則分別為26.22%和20.65%。而下跌的股票中，跌幅超過5%的僅有萬科A。從成交來看，絕大多數個股量價配合良好。這表明當下做多地産股的市場力量仍不容小覷。

　　分化在所難免

　　截至目前，滬深兩市148家上市房企已全部公佈了2014年半年度財務報告。根據統計，2014年上半年營收合計2917億元，同比增長6.8%；凈利潤合計367億元，同比下降7.1%。特別是“招保萬金”四大地産龍頭企業中，除保利地産凈利潤同比增長12.19%，其餘三家房企凈利潤悉數下滑。

　　隨著“金九銀十”的到來，樓市促銷的戰鬥號角已經吹響。截至目前，除北上廣深等少數城市暫未放開限購外，多數城市已經放鬆或取消了限購政策，有些地方政府還強化了刺激措施。華泰證券認為，如果“金九銀十”地産銷售如期回暖，則宏觀經濟並無大礙，地産股會在基本面復蘇的推動下繼續上揚，但如果開發商輸掉了這場“戰爭”，則拿地積極性勢必進一步下降，地産投資也會不斷下滑。

　　華融證券認為，房地産成交的恢復一方面依靠需求的累計，另一方面依靠政策的刺激。短期來看，房價下跌預期並未改變，房地産板塊整體會弱勢下行。但在行業調整階段，具有規模、資金及管理優勢的房企將跑贏大勢，獲取更大市場份額。