在九龍倉準備在內地“補倉”的同時，新鴻基地産與長江實業高管卻不約而同地表示，未來將放緩在內地的拓展步伐，專心發展現有項目。

　　與內地樓市低迷不同，香港樓市出乎意料地“V型”反轉，令香港房企紛紛收穫靚麗成績單。上週五(9月12日)，香港房企巨頭新鴻基地産發展有限公司(00016，HK；以下簡稱新鴻基地産)公佈了截至6月底的2013/2014財年業績，報告期內公司實現營業收入為751億港元，較去年同期大幅上升39.61%，全年盈利為335.2億港元，較去年同期下降16.9%。但除去投資物業公平值變動影響後，全年核心盈利為214.15億港元，比去年同期上升15%。

　　記者發現，新鴻基地産靚麗的業績背後更多是依賴香港地區的銷售帶動，由於內地物業銷售收入同比下滑近三成，導致新鴻基地産未能完成280億港元的全年銷售目標。另一大巨頭長江實業上半年內地物業銷售收入更是出現腰斬。

　　香港粵海證券投資銀行董事黃立衝向記者表示，香港樓市受到發達國家流動性寬鬆的影響，房價已創出歷史新高，預計中短期內會繼續保持強勢，但內地樓市受到信貸收緊影響進入下降通道，順勢而為是兩巨頭調整佈局的主要原因。

　　物業銷售“內地冷香港熱”

　　根據新鴻基地産發佈的財報，公司全年合約銷售金額為277.78億港元，完成全年280億港元銷售目標的99.2%，其中來自物業銷售為105.11億港元，同比上升46.2%

　　其中，香港區域的合約銷售金額為205.9億港元，高於目標預期的190億港元，收入主要來自九龍站天璽、屯門瓏門2期、元朗爾巒、粉嶺瓏山 一 號 、 堅 尼 地 城ImperialKennedy，以及青龍頭的海瀧珀。

　　新鴻基地産副董事總經理雷霆表示，今年前8個月香港樓市活躍不少，買家入市意願強。由於目前按揭利率低企，每人平均收入和租金上升，市場需求旺盛，因此決定把下一個財政年度的銷售目標上調至320億港元，同比增長14.3%。

　　與香港區域靚麗的銷售業績相比，新鴻基地産內地的物業銷售收入僅為71.29億港元，僅完成90億港元銷售目標的79%，較2012/2013財年100億港元的銷售額下降近30%。

　　新鴻基地産聯席主席兼董事總經理郭炳江表示，雖然內地樓市在2013年獲得強勁增長，但受到銀行貸款收緊的影響，成交出現明顯下滑，二、三線城市房價更是出現走弱的跡象，是導致公司內地銷售收入不如預期的主要原因。

　　香港與內地物業銷售同樣呈現“冰火兩重天”的還有另一家巨頭長江實業。長江實業執行董事趙國雄在接受香港媒體採訪時透露，長江實業今年前8個月在香港的合約銷售金額已經達到近200億港元，是公司2013年香港物業銷售額47.7億港元的4倍。但長江實業上半年在內地的物業銷售金額僅為30.75億港元，較去年同期銷售額的67.96億港元下降54.8%。

　　未來投資偏重香港

　　上述兩大房企物業銷售出現“冷熱不均”的現象，與香港和內地樓市呈現的背離不無關係。

　　自今年初出現一波降價探底後，香港樓市演繹了一場精彩的絕地反攻。香港差餉物業估價署最新發佈的報告顯示，7月份香港住宅售價指數報255.6點，按月升2.2%，房價創有紀錄以來的新高。同時，反映香港二手房價走勢的中原城市領先指數(CCL)在今年4月份下跌至117點的低位後，自5月份起該指數直線上升。截至9月12日，中原城市領先指數收報于126.14點，突破2013年3月創下的123.66高位，創歷史新高。

　　但與之相反的是，內地樓市下行趨勢愈加明顯。根據國家統計局公佈的7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，在新建商品住宅方面，70個大中城市中價格環比下降的城市高達64個，持平的城市有4個，上漲的城市僅有2個。

　　面對市場突如其來的變化，記者注意到，新鴻基地産與長江實業對內地樓市的態度漸趨謹慎。郭炳江坦言，由於公司于去年9月斥資271.7億元人民幣拿下的上海徐家匯地塊需要數年時間消化，內地一線城市地價也未有大跌跡象，集團對香港樓市有信心，預計日后土地投資在香港的比重較大。

　　趙國雄也表示，內地樓市存在成本上漲、庫存累積及政策等不確定性因素，因此長江實業短期內將採取謹慎的投資態度，並對感興趣的物業作出更嚴謹的評估。

　　“香港與內地樓市呈現背離的走勢，與市場面臨的流動性環境差異不無關係”，黃立衝告訴記者，內地樓市受到信貸緊縮的影響，尤其是銀行收緊按揭貸款導致市場成交疲弱，但香港自下半年起受到週邊熱錢的衝擊，迫使香港金管局在7月向外匯市場注資651億港元，充裕的流動性為香港樓市止跌回升提供了足夠動力。

　　在黃立衝看來，雖然香港房價已較高，但支援其進一步攀升的利好因素仍然存在：首先，歐洲剛于9月份推出量化寬鬆政策，香港作為內地資金流動的轉机站，在未來一段時間內仍將面臨熱錢衝擊的壓力；其次，充裕的流動性導致按揭利率仍處於低位，由於香港房屋按揭利率僅為2.5%，低於約3%的平均租金回報率，這會對樓價帶來支撐作用，此外內地居民赴港置業的需求依然存在。在綜合因素影響下，香港樓市在中短期內仍將維持強勢。

　　與之相對，世聯行最新發佈的研究報告顯示，8月份以來由於內地宏觀經濟數據表現不佳，在預期經濟回落的情況下，資金的風險偏好明顯下降，長短期國債收益率均有所上行，這顯示當前資金面仍然偏緊，也意味著本輪房地産市場的調整時間可能要長于預期。