自2011年以來，重慶和上海率先開啟房地産試點改革，所涉及的稅種嚴格意義上是房地産稅或不動産稅。在我國現階段多種因素制約之下，這一改革是在全國人大審批通過、授權國務院制定實施辦法的“房産稅”框架下啟動的試點，引入了兩個實質性的新機制：一是把房産稅覆蓋面擴大到一部分消費住房；二是要作一定形式的稅基規範，確立房産評估值概念併為未來發展其方法作了鋪墊。雖兩市試點方案細則不盡相同，但都包含著向較標準的“房地産稅”(不動産稅)靠攏的取向。

　　兩地試點改革的特色和改革成效

　　從課稅對象上看，滬版課稅對象主要為“增量房”——本地居民新購二套及以上住房、外地居民新購住房，對存量住宅不徵稅，政策目標為遏制投機炒房行為，穩定房價；渝版課稅對象主要為存量獨棟別墅、新購高檔住宅，相當於對豪宅徵收特別稅，政策目標為適當抑制高端住宅消費，調節收入分配。從稅率來看，上海為比例稅率0.6%，但是有70%的評估率，有效稅率為0.42%；重慶為0.5%-1.2%的累進稅率。從計稅依據上看，兩者目前都是按照交易價而不是評估價來計徵。從免稅面積上看，上海按照每人平均面積60平方米免稅；重慶存量別墅按每戶180平方米、新購高檔住宅按每戶100平方米兩個標準免稅。

　　房産稅“試點”基本意圖是在改進調控中推進制度建設，在存在激烈爭議和明顯阻力的情況下，以“先行先試”切入實際改革過程，積累必要的經驗並尋求逐漸凝聚共識。兩地的方案都有“柔性切入”的考慮，力度上有意收斂而求減少對社會生活的震動，重在先搭建基本制度框架。但即使如此，都可觀察到對商品房市場上高端成交量和價位的沉穩化影響。在兩地試點中，上海是只正面涉及增量，重慶除增量外只是針對存量裏面的最高端産品，即所謂的花園洋房、獨立別墅，才有房産稅的調節，而且還規定了180平方米的起徵點。這樣“柔性切入”之後，已經看到一段時間內兩地高端房地産市場上的價位有趨於平穩的表現，這就是調節效應的表現。而且這種制度變數還影響了人們的心理預期，預期上的影響在未來會與改革進程互動而有更多的體現。

　　兩地試點剛啟動不久就曾有一些觀點認為兩地房産稅試點成效不足：一個觀點是稅收收入增加很少；另一個觀點是説沒有看到房價急速下跌，“動靜不大”。應當指出，這些都是非常表面化的認識。住房保有環節上的稅是按年徵收的，在接近年底時才好判斷年度收入；在試點初期是低力度“柔性切入”的，需若干年後漸進改革基本到位時才能大體看清收入的可能規模。在上海、重慶這樣的大城市，房産稅改革試點最重要的任務，一定意義上還不是籌集收入，而是要為調節經濟和社會生活在制度建設方面“破冰、試水”，但未來的財源支柱屬性將會逐漸顯現。

　　另外，房價並不會因為局部試點應聲而落。這樣一個稅制並不可能改變中國現在實際城鎮化水準還不到40%以後要一路走高到70%-80%才能相對穩定的歷史過程中，中心區域不動産價格的上揚曲線的大模樣。其實沒有任何力量能改變這一上揚曲線的基本模樣。但是，有了這個稅以後，它會使曲線的斜率降低，發展的過程更平穩，減少泡沫，不易頻繁大起大落而造成對社會生活的負面衝擊。改革初期，重慶和上海的高端不動産成交量都出現明顯下降，價格趨穩，這就是很明顯的正面效應，是試點已體現的實踐驗證作用。同時，還應注意，在上海，管理部門多年想追求的一些不動産配置方面的調節目標，這次發現通過稅制的具體設計，取得了很好的實際調節效果：比如在上海管理部門多年苦惱的問題就是大家都願意在城市中心區購置不動産，“寧要浦西一張床，不要浦東一套房”，而上海房産稅試點方案裏有一個很小的差別化杠桿——中心區域的稅率是0.6%，周邊區域的稅率是0.4%，就是這一微小的差異，可以把許多買主引流到周邊區域，産生了過去多年求之不得的土地利用格局優化效果。

　　從中國“漸進改革”的“路徑依賴”視角不難理解，房産稅調節的效果在啟動初期不會太明顯，因為太明顯對民眾生活的影響和社會震動就比較大。從上海、重慶的試點來看，都是一開始有意從相對平緩的角度切入，但是從長遠來看，這一改革的影響和正面效應是完全可以期待的。十八屆三中全會《決定》明確要求“加快房地産稅立法並適時推進改革”，是在兩地試點之後對於此項改革的全局進展給出的指導思路，兩地試點所形成的實踐層面探索經驗，將成為“加快立法”的彌足珍貴的本土經驗依據和政策方案設計、政策優化的支撐資訊源之一。

　　兩地試點改革初步經驗之上的啟示

　　各方面對開徵房産稅的爭議激烈，決策層當然必須慎之又慎，但“加快房地産稅立法並適時推進改革”的方向已明。改革路徑方面，應在總結經驗的基礎上，通盤考慮立法中確立何種房地産保有環節的稅制框架。具體而言，我國房地産稅改革應注意把握如下要領：

　　一是我國住房保有環節的稅收不能簡單套用美國的普遍徵收模式。中國在可以預見的很長時期內，必須要堅持住房保有環節稅收只是調節高端，否則房産稅改革的阻力就會大到無法進行。我們應該盡可能把立法和決策當局關於未來改革的一些基本考慮做出必要的資訊披露，給社會大眾（包括公職人員）吃定心丸：房地産稅制度調節是重點針對改革開放中間先富起來的有豪宅、有多套房的高端人群，按照“抽肥補瘦”的原則所作的合理調節；需要明確的是，每個家庭可以認定的第一套住房，或者家庭每人平均一定標準之下所謂第一單位的住房面積，是不為這個稅所觸動的，即應給予免稅處理的。建議不管家庭富裕程度如何，獨立別墅除外，對第一套房都不徵收房産稅，即使第一套房是300平方米的豪華公寓，也給予免稅，有利於使這一稅制框架在中國順利成型。至於按“每人平均面積”的操作思路，無論是社科院報告提出的每人平均40平方米，還是提高到60平方米、80平方米，都存在一個網上“假設情境”提出的問題：假設一家三口，每人40平方米，一套房剛好120平方米不交稅。但孩子不幸去世，三口人變成兩口人，正當兩位老人悲痛欲絕時，稅務人員通知，你們家的情況已經變化了，需要交納房産稅。

　　上述假設給我們的啟示就是，確實還有某些特殊情況和“人情”因素，出於這一考慮，我國的房産稅設計可能需要放寬一些。如果第一套房不徵稅，第二套房也可以稅率從低。就中國現在的普遍情況來看，第二套房徵收稅率從低具有一定合理性和可行性。但對於第三套、第四套，甚至更多套的房子，就不必給予稅收優惠了，應該一絲不茍徵收。

　　二是管理部門應該更開明地披露相關資訊。為化解阻力、淡化抵觸情緒，首先管理部門應該更開明，比如適當披露已搞了多年的物業稅試點模擬“空轉”的相關資訊，讓公眾了解大體情況後，有些反對意見和形成心理恐懼的“流言壓力”會不攻自破。

　　三是要允許和鼓勵不同利益訴求都做出意見表達。要鼓勵不同利益訴求都做出意見表達，理性討論非常必要。中國主要城市的房地産稅改革推進的時間表在立法推進到“見眉目”的階段才好討論，關鍵是先認清改革的邏輯，凝聚和增加共識，排除原來的一些詰難與懷疑。要理性地回應反對意見，尊重不同角度的訴求，承認所有社會階層的訴求都有充分表達的必要性，按照“共和”的精神使博弈過程理性化，從而尋求方案上盡可能實現優化。

　　四是學習借鑒美國“進步時代”的進步歷程。十八屆三中全會關於全面改革的決定公佈後，我們正處於要在2020年改革部署取得“決定性成果”的極其重要的歷史關口，我們應該學習借鑒美國“進步時代”的演進歷程。1880-1920年進步時代的美國，最典型的制度演進特徵是他們並沒有正面設計和推行政治體制改革，但從起初的混沌狀態到崛起為世界頭號強國的這至關重要的40幾年曆程中間，美國在矛盾凸顯中和問題導向下于多方面的博弈之中終於建立了現代意義的稅制、現代意義的預算制度、現代意義的公眾意願表達機制，在媒體和公眾批評中完善法治建設，把政府行為規範化制度化。綜合上述因素，美國在進步時代基本上解決了走向現代法治、支撐長期繁榮和可持續發展的基石性制度建設問題。在中國出於多種制約還必須把經濟改革作為重點而無法正面設計“政治體制改革”全套方案的情況下，我們可以抓緊時間，從各方面都很難拒絕的“加強管理”角度切入，盡力通過公共財政建設、稅制建設，提高預算的透明度、完整性，以及提高公眾參與度等等，推動法治建設，加強權力監督，優化公共資源配置機制，取得實質性深化改革的結果。在走向現代化中國的過程中，包括房地産稅改革這類“硬骨頭”事項的稅制改革，意義非常重大。在這個歷程中，稅制絕不會是萬能的，但不能因為稅制不是萬能的就低估它的作用，走向現代國家、現代社會的現代治理，沒有稅制建設和改革又是萬萬不能的。