頭條關注

　　近年來，中國人投資海外房産越發形成熱潮。與此同時，因為政策背景、經濟背景、文化背景和語言背景的差異，海外置業與國內的置業有很多不同的地方，投資者需要大量的海外房産資訊。業內專家指出，海外房産是一種長期投資，東莞人走出國門投資海外房産的市場已經逐步打開，不過東莞並未設有國外機構的銷售點。再加上，投資者並非專業人士，難以規避交易風險，實現安全置業、智慧投資。業內人士建議，目前海外房産投資方式中，“以房養學”最穩妥。

　　A

　　海外房産投資逐漸升溫

　　根據胡潤富豪榜數據顯示，中國高凈值的人群有1/3購買了海外房産，大多是住宅型的房産。未來三年，很多富裕的人群也規劃海外進行置業。由此看出，海外房産投資的市場非常大，海外置業投資行業快速發展或會成為大勢所趨。

　　東莞房地産行業協會會長陳駿良透露，外國很多開發商瞄準了國內市場，吸引國內的人們購買。

　　近年來，不少房企也瞄準海外的市場，萬科、碧桂園等千億級等房企領航開拓海外市場，並取得不俗的成績。據公開的數據顯示，2013年中國海外商業房地産投資總額達76億美元，同比增長124%，據業內相關人士預計，2014年中國投資者在海外商業房地産市場的總投資額有望突破100億美元大關。

　　“國外的政策環境相對穩定，是不少投資者進軍海外市場的關鍵因素，促使海外房産迅猛發展。”東莞科威國際不動産董事長張霞説。

　　據悉，人們購買海外房産的用途可以分為三種情況，首先是移民購房，海外房産主要用於自住；其次是投資需要；最後，子女在國外留學，其父母購買海外房産“以房養學”。

　　對於“以房養學”，業內人士透露，這是海外房産投資中最常見的方式，一般通過海外購置房産，利用房子的升值來補回留學費用，而且子女讀書期間可以自住，學業完成後可以轉手掙錢；或者父母購置房産後，由物管代管，將其出租，爭取子女留學的費用。這種情況通常在美國和澳大利亞比較多見。

　　張霞介紹，對於東莞市民來説，海外置業投資是不失為家庭更好的資産配置，“以房養學”是目前最穩妥的理財方式。

　　B

　　投資海外房産是長期投資

　　據了解，置業者投資海外房産以美國、澳洲、西班牙、葡萄牙、希臘、塞普勒斯等熱門國家居多。不同的國家有不同的特點，也有不同的申請方式，如廣東人青睞的澳洲，500萬澳幣可以申請，一人申請，全家可獲得澳洲移民簽證，子女可免費就讀澳洲等地的公立中小學等；美國50萬或100萬美金即可申請，一人申請，全家獲得美國綠卡，子女免費接受12年教育，無需定居美國，無需放棄國內資産。

　　不同的人對生活要求不一樣，所選取的國家也不一樣。東莞市東旅出入境諮詢有限公司總經理劉俊軍表示，按照移民的需求，若要求高生活品質，會選擇加拿大；若是工作需求的，會選擇美國；若要求宜居的生活環境，則會選擇澳洲。

　　移民跟房地産的關係密切相關，卻互有差異。據悉，大部分移民購買房産自住，美國是移民國家，若其手續完善，政府也非常歡迎移民人士。

　　據悉，目前，美國的房地産市場處於上升的狀態，大環境情況良好，前景較為樂觀，沿海城市的房價穩步上升，較為蕭條的中西部城市的房價也有一定的增長。

　　近年來，為何不少中國的投資者會選擇在美國購買房産？

　　一位業內人士分析，國內的房地産的投資環境相對不穩定，而美國處於相對安全的投資環境裏。另外，美國的經濟逐漸復蘇，發展勢頭良好，或現在是投資美國房産的時機。除此之外，在美國購買房産，其房屋是屬於私人的永久産權。其次，美元的匯率相對穩定，較少出現通貨膨脹的風險。從房子的品質來説，美國的房屋的施工品質有一定的保證。

　　從長期的統計數據中看到，美國的房屋中間價的平均漲幅大約在7%-8%之間，扣除持有成本，扣除物價上漲的因素，大約保持在5%-6%。張霞認為，雖然上漲幅度不大，但是比較合理和健康的，這種上漲速度是溫和健康的，也就是説買房會是一個長期的投資，而不是短期投機。

　　C

　　投資海外風險大需謹慎

　　隨著海外房産市場份額的加大，人們對海外房産的風險的認知度越來越高。張霞表示，“很多人會向我們諮詢如何規避海外房産投資的風險，海外置業不僅僅是單純的買房子，其涉及方方面面。”

　　劉俊軍表示，目前，海外房産確實是一個趨勢，但是投資者容易陷入以下兩個困境。首先，開發商用富麗堂皇的廣告包裝項目，引誘投資者下手，這種情況非常容易出現騙局；其次，投資者依賴國外的親戚朋友的推薦，但是其親戚非專業人士，難於遍及所有購房專業的知識，完全信賴親人容易誤入歧途。

　　劉俊軍建議，投資者該尋找專業的移民律師、會計師做資産的調查，一方面，專業人士可以明確房子的産權和債務問題，只有調查清楚以後才可以過戶，交易才會順暢；另一方面，專業的律師可以明確哪些舉措法律認可的範圍，哪些是非法律認可的範圍。

　　另外，張霞提出購買海外房産的風險多多，首先是“學位房”這一頗具中國特色的詞彙也出現在了海外房産中。“我們的房子離知名高中、大學很近”、“該房産距離知名大學開車只要10分鐘”等宣傳增多。實際上：海外每個學校配套社區很完善，並不存在學區房概念，但各銷售商還是以此來貼近中國人思維。

　　“買房子換國籍大部分發達國家已明確買房子換不到國籍，那些能用房産換國籍的國家，一般當地經濟形勢不容樂觀，比如葡萄牙、希臘。買房子換不了國籍，但到美國生小孩那就是美國寶寶了。”張霞説。

　　“180萬元就有一棟量身訂制的別墅。”看過海外置業的人，都會被這“物美價廉”的廣告吸引。張霞提醒，在海外購置房産要比國內風險高。首先，歐美國家的購房稅費很高，買房前的費用、買房後每年扣收取的管理費，各地區標準都要考察清楚。另外，賣房仲介的資質很重要，如果確有購房意向，還應選擇有海外資質的律師全程陪同。

　　張霞提及，海外房産投資的風險主要是資金的風險和投資回報率的風險。對於投資回報率和風險，張霞表示，投資海外房産先考量風險，再看回報率和收益，通常回報率一般是2.5%—6%，每年都升值，並且經過2008年國際金融危機後，海外房産已經歷經去泡沫。國外的政策環境較為穩定，其升值空間較為客觀，此外，其産權具有永久性，獲得很多國內投資者的青睞。

　　澳洲科威前CEO MR Alex上周在東莞推介海外房産時介紹，在海外購房的最大優勢就是它的穩定性，永久屬於本人並且保持升值空間。

　　D

　　明確現金流再鎖定目標

　　其實，國外的房地産市場比國內市場發展成熟，但是各國的法律制度、政策環境和經濟環境不一樣，甚至不同的城市間也有差異，一個企業或者個人完全了解各國的市場明顯不現實。

　　陳駿良也表示，全球遍及多個國家，置業者該如何選擇房子，選擇哪個國家，哪個城市，哪個區的房子都需要考量。除此之外，各地的政策和法律的差異也加深了海外置業的難度，其實際性操作很難，容易出現空折騰的現象。

　　東莞理財師行業協會會長馬志平認為，投資海外地産需要多方考察，尤其要關注當地的政策背景、經濟背景和法律規範；其次，考究當地的穩定性，該項目是否有良好的發展前景，市場的行情如何。至於投資者如何購置自己的海外房産，馬志平建議投資者先鎖定自己的目標，根據自身的需求和資金的情況進行配比。

　　張霞也提出四點建議供投資者參考。首先，投資者要明確自己的現金流，以及資金的使用情況；其次，提出自己中意的城市，列出計劃在哪個城市購買房産；緊接著，投資者要鎖定自己的目標，是投資移民？還是以房養學？最後，投資者可以找專業的機構分析評估自己的實力。

　　如何在美國加州

　　購買新房

　　知多D：

　　大家對國內的購房流程相當熟悉，而美國的購房流程又是如何？筆者以美國加州為例，梳理了一下海外購買新房的流程。

　　首先，購買人提供銀行存款證明和護照掃描件；其次，購房者和開發商註冊並遞交意向書+存款證明，然後等待美國房産建造商通知，最少需2—4個月；購房者接到通知之後，要在1—2天之內完成選房、交定金、簽約；如果購房人不方便及時飛到美國，可以事先和經紀人簽好授權書，代替客人選房，簽約，交付定金（定金支票需要提前交給經紀人公司）。若選訂好房子及內部裝修細節後，房子一般會在3-6個月完工。等待別墅完工後，購買人可以驗收房産，交付餘款，開發商轉交鑰匙，正式過戶成交。最後政府寄出美國房産地契。

　　至於美國購房的稅收，主要是三種，分別是房産稅、利潤繳納所得稅和過戶稅。

　　其中，房産稅是地方政府向房地産所有者徵收的稅。無論是美國公民，居民或外國人，都要繳納房産稅。房産稅是地方政府根據房屋的評估價值乘以一個固定比例而算出來的，不同地區差別非常大。加州屬於房産稅比較低的州，大約在1.25%到1.6%。另外，房産稅每年分兩次支付。

　　利潤繳納所得稅指外國人出售在美國擁有的房地産，要繳利潤所得稅。比如20萬買入的房子40萬賣出，則當中的差價20萬為利潤，這20萬就要交利潤繳納所得稅。

　　為了防止外國人逃稅，法律規定在出售成交價中預扣10%並在20天之內向國稅局申報。賣家在第二年初報稅時，可以根據應收個人所得稅的比例，要求退稅或補稅。

　　並非所有的外國人在美出售房産都需要被扣除預扣稅，有一定的豁免情況。如果賣方的房産是作為自住或出售價格不超過30萬美金，而且買方也將房子作為自住用途，那麼預扣稅是可以被豁免的

　　過戶稅是美國多數的州，都會對房地産交易徵收過戶稅。加州大概是每1000美元徵收1元左右的稅，這個稅可以由買賣雙方協商支付。

　　本版采寫：南方日報見習記者 葉永茵 記者 郝金朋 （除署名外）