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　　一年一度的“金九銀十”馬上來臨，一改去年提前開戰的熱鬧場面，相比而言，今年8月底氣氛略顯冷清，部分原因是受東莞政府8月10日頒發的《促進房地産市場健康平穩有序發展的若干措施》（以下簡稱《措施》）的影響。接著8月22日東莞政府網公佈了公積金取消8倍餘額限制並公開徵求意見；8月26日市住建局官方網站公佈了《2014年普通住房價格標準》，一線區域調整至10115元/平米，寮步、樟木頭、黃江等鎮區由二線區域調整為一線區域，給樓市帶來利好，部分網友直接稱之為政府讓利購房者。

　　這些房産新政對於接下來將對東莞樓市帶來哪些影響？接下來的“金九銀十”又將出現怎麼樣的發展態勢？購房者又該如何選好最佳購房時機？9月2日，由南方日報東莞辦事處與搜狐焦點聯合舉辦的地産沙龍，請來了參與《措施》出臺幕後工作的東莞市房地産行業協會秘書長陳駿良，及中原地産東莞策略研究部總監車德銳和東莞市天為房地産顧問有限公司總經理助理朱敏等業界精英，共議置業話題。

　　新政優勢不會集中爆發

　　陳駿良：近段時間東莞密集推出的樓市新政，政府出的這些政策我都參與了前期的調研分析。前幾個月我一直在做這個事情，跟市政府領導開會都在討論。當時開發商的報批報價，還有稅負這些我們都提了。現在因為房價不是不想降下來，而是真的降不了，土地成本、人工，比以前貴很多，現在家裏裝修叫人家鋪地磚，以前是25元，現在是75元，所以這些各種成本稅負都有增無減，價格真的沒辦法降下來。

　　政府可能近期出臺公積金新政細則，剛好這個時候又是“金九銀十”，對市場有提振的作用，還有開發商有各種的優惠政策，確實把整個市場氣氛提起來，但是主要還是在經濟大環境的銀行信貸政策下。

　　車德銳：我預測客戶到“金九銀十”還是比較觀望。因為客戶在等待時機，特別在8月中旬很明顯，大家還有很多東西在等，如果“金九銀十”還在等待中度過，一個是等待新普宅標準，這個出來了，公積金沒有出來，這個東西應該客戶還會等，這個有可能的，有機會買房的會等。另外還有一些“金九銀十”大幅度的促銷優惠。另外還是對於房價是不是還會再跌。所以東莞這次推出的樓市新政有點用，但是就會很緩慢，全部一齣來成交量就很可觀，但是一個一個出來的話，這種優勢一波接一波，就不會集中爆發，這種情況沒辦法破解的。

　　朱敏：與過去3年相比，今年“金九銀十”的含金量肯定要降低，貨量應該不會減少，因為前期的銷售情況不是很好，就會有庫存，9月份新推的可能有26個樓盤，但是價格上肯定會有一定的下降，因為前期我們國家“兩會”召開的時候，雖然沒有對房地産政策方面有一定的規範，但是一些對金融各方面的政策，可能反而對房地産市場整個的影響更大了，我自己的感覺，所以才讓整個前期上半年房地産市場不是很好，所以讓很多的消費者有觀望的情緒，所以現在到了9月份、10月份的時候，房地産開發商可能會到這一段時間，再加上前面的一些觀望情緒，存貨量比較多，就讓開發商的價格有了調整，所以我覺得後面無論是推貨量，成交量肯定是在客戶的觀望情緒減退的情況下，再加上合理定價的兩種情況，我覺得可能成交量會有所上升。

　　當前需要將剛需購房成本降下來

　　陳駿良：估計9月10月成交量高一點，各種優惠活動，各種政策都出了，有這些契稅的優惠政策，但是銀行這邊始終沒變，樓盤各個開發商加大力度推，包括現在電商、微信，還有某地産商推動最多18萬元的佣金都發到我們手機上這種的全民行銷，大家在這種氛圍下應該是有點作用的，但是總體來説，整個東莞的經濟現在也不容樂觀，今年的消費能力不強，另外銀行的政策也沒有多大改變，雖然前兩三個月首套房都有扶持，但是每個銀行都有各自的指標，還是沒有多大的放鬆，就説首套放鬆一些，但是比例不大，所以這個“金九銀十”應該沒有以前那麼好過，現在樓盤什麼開盤勁銷90%的資訊都沒有了，都是一些鼓勵資訊的話。

　　車德銳：當前有些開發商轉型了之後為了追逐利潤，又搞裝修又降價，這就造成了入門級剛需買不起。今天東莞樓市的核心問題應該是東莞現在的怎麼整體破解購買力相對下降的問題。購房群體跟地段跟它的價格水準之間有分歧。

　　現在的降價空間壓榨以後，空間比較小了，分期付款各方面也是降價的理解之一，所以降價未必讓客戶一定盯著單價和總價看，能夠把購房成本降下來就可以了，讓客戶可以入市。目前有些開發商已經在市場上推出墊首付之類的。現在購買力就是兩類群體比較積極一點，剛需和改善這種人比較積極，豪宅的確現在的大環境很多人也不太敢出手。因為政策環境、經濟環境預期等都有影響，但是改善型和剛需比較積極，剛需是看入市門檻而不是單價和總價，降一點沒用，放到首付裏面還是很高的，這種情況就需要墊首付。所以降低門檻成為破解樓市很重要的因素，企業沒辦法説服集團來做，那只能從外面的信貸、擔保這塊入手，整合多一點這方面的資源來做。

　　朱敏：樓盤的立身之本就是本身的基礎建設品質要過關。另外現在很多産品的同質化很嚴重，另外我覺得在樓盤自身也要有創新，有一定的差異化，這也是吸引客戶的渠道，然後另外一個吸引客戶的渠道就是行銷，是一個發展的過程，由原來的粗放式的行銷方式到精細化的行銷方式。我們代理樓盤也有一些大型的活動，人氣很旺的，建議開發商要把20%的金錢投入到大型的活動裏面，拿到80%的效果，把80%的資金留給真正的讓利給購房者優惠。然後還有現在炒得如火如荼的電商模式，可能未來電商是一個發展的趨勢，房地産發展，後面線上線下結合起來去做行銷模式，可能會發展起來，我覺得可能結合O2O的商業發展模式，形式房地産這方面的一體化、一站式的服務模式，可能會成為未來的趨勢。