在國外成熟的房地産信託投資基金産品市場中，基本都有稅收優惠、良好的流動性、較低的投資門檻和産品的標準化等特徵。但我國現有稅法框架對於房地産信託投資基金沒有任何優惠安排，目前國內推出的房地産信託投資基金産品均為私募産品，認購及轉讓門檻高、難度大、産品流動性較差。雖然面臨這樣的窘境，但房地産信託投資基金市場已經開始頑強破土。

　　房地産信託投資基金（REITs）最早産生於美國，作為資産證券化領域的一項偉大創新，其意義在於將龐大而不易變現的不動産分割成細小單位，再轉換為具有流動性的有價證券，使得中小投資者也能夠以較少的資金參與房地産投資並分享行業發展帶來的收益，同時也使得地産商通過房地産信託投資基金迅速實現資金回流，極大地拓寬了其融資渠道和退出途徑。

　　房地産信託投資基金的出現徹底改變了美國地産業，它使得商業地産退出機制更加完善，拓寬了地産商的融資途徑，降低了地産商的融資成本，加速了美國的房地産行業的整體升級，即由以開發為核心的“製造業”階段，向以營運為核心的“服務業”階段，以及以資本為核心的“金融業”階段轉型。

　　近年來，國內越來越多的有識之士認識到房地産信託投資基金對於中國房地産金融市場的重要意義。我國監管部門在2007年就成立了房地産信託投資基金專題研究領導小組，並陸續開展了大量的理論研究及試點方案設計工作，眾多金融機構和地産商也紛紛進行了相關嘗試。然而，從目前已經問市的多款産品結構來看，其與美國房地産信託投資基金之間還具有較大差距，在我國的真正推行仍存在一定障礙。

　　首先，我國現有稅法框架對於房地産信託投資基金沒有任何優惠安排，與美國房地産信託投資基金産品相比，我國的類房地産信託投資基金面臨雙重納稅問題；其次，在産品募集方式和流動性上，目前國內推出的房地産信託投資基金産品均為私募産品，主要面向機構投資者、認購及轉讓門檻高、難度大、産品流動性較差，這與美國房地産信託投資基金産品主要面向中小投資者的設計初衷完全相悖。近期，中國證監會發佈《關於進一步推進證券經營機構創新發展的意見》，提出要研究建立房地産信託投資基金制度體系及相應的産品運作模式和方案，並批准設立類房地産信託投資基金産品“中信啟航專項資管計劃”。該産品可在深交所綜合協議交易平臺掛牌轉讓，是改善類房地産信託投資基金産品流動性的一次有效嘗試。除此之外，與美國相比，我國商業地産成熟物業數量少、規模小、高端物業比重低、形式單一，也在一定程度上限制了房地産信託投資基金基礎資産的選擇範圍。

　　相對於其他金融機構，信託公司對房地産行業介入程度較深，開展過大量針對商業地産的經營性物業抵押貸款及商業物業租金收益權業務，積累了一定的客戶資源與項目經驗，在從事房地産信託投資基金業務方面具有先發優勢；另一方面，房地産信託投資基金屬於資産證券化産品，在結構設計中必然存在SPV以起到破産隔離作用，而信託所特有的資産隔離功能將成為信託公司開展此項業務的制度優勢。

　　信託公司現階段推廣類房地産信託投資基金業務具有現實意義。與住宅地産相比，我國商業地産面臨的調控少，且近年來呈現投資增長、開發面積增加的趨勢；按照美國上市房地産信託投資基金總市值佔GDP比重估算，未來我國房地産信託投資基金市場的合理空間在6000億元~1.4萬億元之間，市場前景廣闊。對於信託公司來説，消化吸收成熟房地産信託投資基金的核心理念和技術，依據市場實際需求前瞻性的開展類房地産信託投資基金業務，不僅可以獲取房地産信託投資基金缺位時期向市場提供過渡型産品帶來的利潤，也可以為未來房地産信託投資基金市場開放後更好的參與其中做好準備。

　　在具體路徑上，信託公司可挑選優質存量資産，設計發行持有型商業物業信託計劃，購買商業物業並交由信託公司資産管理團隊負責整體經營，投資者收益來自於信託計劃存續期內商業物業産生的租金，以及計劃到期後資産出售所得的增值收益；也可嘗試與大型商業地産開發商、運營商、房地産投資基金管理公司等專業機構合作成立公司（GP），再與信託計劃（LP）共同成立商業地産投資基金作為收購和持有商業物業資産池的主體，負責旗下物業的日常管理，基金的整體經營、投資標的的選擇等交由專業合作方負責。目前，信託公司開展類房地産信託投資基金業務的最大阻礙在於缺少産品流通和交易的平臺，而這一問題的解決還有待於信託登記制度的建立以及全國性信託産品交易平臺搭建工作的推進和落實。

　　（中融信託創新研發部）