週邊板塊巨大的供應量，即便放鬆限購，帶動作用又有多大？面對買家數量不斷減少，商家還能笑得起來嗎？

　　文/圖 羊城晚報記者 陳玉霞

　　從8月7日淩晨開始，佛山放開樓市限購。廣州的限購政策早于佛山于2011年2月份推出，並於2013年11月18日公佈了升級版的調控政策“穗六條”。而在“穗六條”推出即將滿9個月，在限購、限外、限貸等多重政策作用下，研究機構統計出來的廣州7月份的一手住宅成交量仍在走低。與此同時，包括最新放鬆限購的佛山，全國已有超過30個城市取消限購或放鬆限購政策，而廣州及其他三大城市仍舊巋然不動。

　　日前，業內人士、專家學者就“穗六條”是否要繼續堅守的問題進行了激烈的討論。討論會中，有人直言“穗六條”應停止執行，有人認為在“穗六條”之前出臺的限購政策尚未退出的時候，可以調整後繼續實施，有人認為調整限購可以救廣州樓市，有人認為救廣州樓市的措施只能依靠信貸……不論觀點如何爭鋒，各方都有一個共同點，就是希望樓市能健康穩定發展，商家能賣適量的樓、買家能買喜歡的樓、政府能讓百姓安居樂業。

　　熱議1

　　“穗六條”要不要堅守？

　　合富輝煌（中國）首席市場分析師 黎文江：理應停止執行

　　“穗六條”中的“限外”政策是限購政策的升級版，提高了非廣州戶籍的購房門檻，政策之前非廣州戶籍購房群體大體佔了總購房群體的35%，政策實施後該比例降至不到10%，這是一手住宅成交量下降的一個原因，當然還有信貸等其他方面原因。廣州發改委在人大報告中説，今年上半年一手住宅成交量是10年來最低的，甚至低於金融危機的2008年，該年度每月的一手住宅成交量都有46萬平方米，現在平均只有44萬平方米。我們的統計顯示，7月份的成交更慘，只有33萬平方米，顯示出房地産行情低迷，我們認為房地産業不應該是這樣的。

　　另外，“穗六條”的前置條件已經過時，比如關於二套房貸提升首付至七成以及對預售價格進行指導的前置條件，均為“根據2013年房價控制目標”，這個前置條件今年已經過時，理應廢止；同時，關於提高非廣州戶籍家庭購房條件，這有一個“暫定”的前置條件，是有時間性的，説明是可以改變的。我們經過了9個月的時間證明該規定不合理，還是取消比較好。

　　廣州市社科院高級研究員 彭澎：可以調整部分規定

　　對於房地産限購政策出臺的時候，我們認為它的年限是1-3年，這個應是跟房産稅對接的，但現在房産稅出不來，一線城市也就不敢放鬆限購，只要中央和地方政府沒有明確説取消，大城市的限購令都會繼續執行。

　　同時，現在的房地産形勢是不是真的那麼糟糕？廣州的市場基本都是年年穩中有升，就是一兩次穩中有降，我認為不必那麼緊張，有升有降的市場才是健康的，只升不降的市場才是不正常的。再細看廣州市場，現在降價的全部在週邊，中心區如天河、越秀的房子基本看不到降價，廣州的房子有升有降，這就是很正常的。

　　“穗六條”中的首付政策是全國範圍內的，增加土地供應也是利於樓市的，唯一有可能調整的就是“限外”這一條，當時定的是連續繳納個人所得稅或社保證明的期限為“3年以上”，為何是3年而不是兩年或其他，這個時間設置合理嗎？如何才算合理？相信沒有人能説出準確的理由，因此如果要調整，這個規定是有希望可以改變的，不一定説非取消不可。

　　熱議2

　　如果可以調整，

　　可以如何調整？

　　合富輝煌（中國）市場研究部總監 馮佩雲：調整納稅期限

　　中央説房地産要健康穩定的發展，市場就要合理的成交量，但現在限購政策抑制了需求，成交動力不足，“限外”政策的根本也是限購，如果政策可以調整，應該要放開非廣州市戶籍家庭納稅或繳納社保3年的期限。但僅僅靠放鬆該條件也不足以讓成交量回復至往年的較好水準，其中與信貸政策有很大關係。如果國家信貸政策也能放鬆，將七成的二套房首付降低一兩成，對剛性改善型置業群體購房會有很大促進作用。

　　彭澎：

　　部分區域先松部分規定調整

　　“限外”是有調整的空間，有可能將非廣州市戶籍家庭納稅或繳納社保的3年的期限調整為1年；同時，可以考慮在南沙等週邊區域率先進行一定程度的限購放開，週邊區域的一手住宅供應量佔比很大，需要提高它們的去貨速度。

　　熱議3

　　限購政策調整後

　　市場會如何？

　　馮佩雲：釋放三成購買力

　　如果政策放開，首先會增加的是成交量，進而是樓價會走出低谷。僅就“限外”政策這一項，我們和搜房做了聯合調查，問卷結果顯示有31%的受訪者沒有發票，因為他們無法提供三年的納稅證明。就從這個問卷看，如果放開限購，將有望在短期內擠壓釋放出三成左右的購買力，但這種效應能持續多久，可能在半年之後就會慢慢減弱了，市場漸漸恢復正常成交狀態。

　　彭澎：市場主要還看信貸政策

　　即使放開了限購，會帶來預想當中的量價齊升嗎？我持懷疑態度。現在二三線城市基本都放開了，但絕大多數沒有達到預想的效果，想像中成交量大幅增加的現象並沒出現。這是因為取消了限購，而沒有放鬆限貸，大家沒有錢。我認為限購的影響不如限貸的影響大，限貸沒有鬆動，成交量就難説如何增加

　　中山大學地理科學與規劃學院教授 魏清泉：

　　限購放開，樓價不一定會漲

　　樓價上漲與供求關係等多種因素有關，市場供應充足，樓價就相對會穩定。“穗六條”規定“力爭2013年住宅用地實際供應量比前5年年均實際供應量增加20%以上”，這個增加住宅用地的政策就很好，廣州去年就實現了500多公頃的住宅用地供應量，達到了目標，能保證未來市場供應，緩和供求矛盾。供應充足而需求平穩，即使限購放開，樓價也不一定會漲。

　　相關連結

　　2013年11月18日“穗六條”

　　一、加快中低價位的商品住房供應，控制高端商品住房供應。二、增加住宅用地供應。力爭2013年住宅用地實際供應量比前5年年均實際供應量增加20%以上。

　　三、抑制不合理住房需求。自本意見發佈之日起，暫定對能提供購房之日前5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

　　四、人民銀行廣州分行應在國家統一信貸政策的基礎上，根據本市房價控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付比例，廣州二套房首付比例提高至70%。

　　五、引導開發企業理性定價。根據2013年本市房價控制目標，繼續對新建商品住房預售價格實行價格指導，對不接受政府價格指導的項目，暫不核發預售許可證。

　　六、穗府辦〔2013〕14號文件與本意見不一致的內容以本意見為準，除此以外的其他內容繼續執行。