■圓桌會議

　　■參與嘉賓

　　佛山市住房和城鄉建設管理局房地産市場監管科科長 蔡茂林

　　世聯地産佛山公司總經理葛樸

　　亞太房地産經濟研究院院長謝逸楓

　　合富輝煌（中國）首席市場分析師黎文江

　　佛山市房地産協會副會長駱儀克

　　星星地産市場經營部副總監朱幸杏

　　富林地産行銷部總監李宗秦

　　佛山長信地産策劃部池文峰

　　一邊是順德樓市多個住宅項目頻傳捷報，一邊是廣佛交界明星盤“客流量、電詢量、成交量未見明顯變化”——8月7日，佛山調整限購政策第一天，佛山各區房地産項目“冷熱不均”。

　　6日下午，多個房地産項目負責人在微信平臺發佈關於佛山將調整限購政策的消息，隨後住建局通過佛山宣傳部門官方微信“佛山薈”發佈消息稱，有必要對佛山市現有房地産市場政策措施進行有條件的調整完善，並認為調整完善後能在一定程度上活躍市場和緩解由此産生的新問題，但不會出現房價異常波動。

　　7日，與微信朋友圈的“火熱”形成鮮明對比的是，佛山絕大多數樓盤均未出現客流量暴漲的情況，特別是備受關注的廣佛交界處房地産項目，超乎市場預期的“很平靜”。

　　佛山“松購”引發怎樣的市場反應，專家對此又有怎樣的看法？

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　　話題

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　　樓市調整政策出臺以來，各界對佛山樓價的猜測和討論不曾停歇。有觀點認為開發商可能會趁機漲價，也有評論分析房地産商最該做的事情是抓住機會清庫存，哪怕是打折降價。實際上，8月7日，佛山真有樓盤打出八八折的低折扣。而對於趁機漲價的可能，佛山市住建部門回應如果有必要佛山可以實行“一房一策”。

　　趁機漲房價？住建局回應可能“一樓一策”

　　蔡茂林：如果真的出現開發商趁機大漲價的現象，住建局肯定會有所行動。可能到時候會採取“一樓一策”的監管模式，即專門針對具體樓盤制定管理策略。

　　葛樸：不建議開發商趁機調高價格。房價其實跟限不限購無關，而是與市場供求現狀、銀行限貸和整個佛山實體經濟有關。目前大環境下對未來經濟大體信心不大，加上佛山樓市供應量是充足的，與其抬高房價嚇跑客戶，不如想辦法促成更多成交量。

　　駱儀克：漲價？這個動力明顯不足。佛山房地産的庫存量太大，這種庫存可以緩解樓價波動。目前各大開發商的主要目標是清庫存。佛山樓市較大的庫存量一定程度上能夠緩解樓價波動。

　　李宗秦：我們8月6日晚上專門開了個會討論這件事情，公司的意見是暫時不考慮升價，還是先清庫存比較好。如果真的出現了價格浮動太大的現象、市場反彈的太厲害的話，我個人覺得也不好。健康的房地産市場還是應該細水長流。

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　　話題

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　　雖然佛山樓市政策有所調整，但這或許並不意味著樓市“春天”的到來，因為銀行信貸政策並未隨之發生變化。但這一狀態能夠持續多久？未來隨著樓市政策的進一步調整，信貸政策會否發生變化？

　　好買不好貸？信貸政策可能會調整

　　葛樸：以前是不好買也不好貸，現在好買了，卻還是不好貸。但這個事情佛山也沒辦法，你可以自己拍板限購調整，卻指揮不了銀行，銀行是聽銀監會的嘛。有過兩次房貸記錄的家庭仍然貸不了款。

　　朱幸杏：佛山樓市馬上會有明顯變化出現麼？我覺得不會，因為信貸政策沒變化嘛。即使取消了限購，但限貸政策沒取消。倘若佛山一戶家庭已經擁有兩套住房，不管按照家庭人口他可以再多買幾套，都貸不了款，因為放貸政策還是以家庭為單位執行，即辦理了兩次房貸的家庭就不能再辦。對於大多數家庭或個人來説，一次性付清房款的難度不小。

　　謝逸楓：佛山樓市政策調整，相關信貸機構可能會有所反應。短期內如果佛山商品房成交量大漲，信貸機構為吸引大客戶，或許將通過下降利率、調整首付等方式促進成交。

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　　話題

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　　駱儀克：我認為限購政策一調整，至少有三類群體將受到影響，從而考慮入手買房。一是廣佛交界盤，沒有了政策瓶頸的制約，應該會有更多廣州人奔著佛山的價格洼地過來；二是本地350萬外來務工人員，除了中心區之外，他們很多都分佈在佛山各大鎮街，有了購房資格後，這部分人應該也會考慮買房；第三是禪桂中心區的改善型買家，這部分買家一般是有房一族，甚至不止一套，以前是想改善沒名額，現在可以了應該也會考慮。

　　葛樸：在政策調整的刺激之下，短期內佛山房地産市場的看房量和成交量應該會有所上漲，尤其是廣佛交界項目以及部分鎮街單價較低的樓盤。廣佛交界盤一直很火，這次政策出臺算得上是“錦上添花”，而單價較低的鎮街樓盤對於外來務工人員很有吸引力。

　　不過廣佛交界盤的銷量會不會猛漲還有一個決定條件，那就是廣州的房價走勢。廣州客來佛山購房的主要原因在於佛山的低房價，倘若在這種形勢下，廣州番禺等區域房價下跌，廣佛交界盤的優勢可能不復明顯。

　　黎文江：佛山是廣東省內最具備調整限購條件的城市，調整限購將對廣佛同城起到重大推動作用。最受益的是廣佛交界處項目，大批在廣州工作的非廣州戶籍人員將涌入佛山。

　　限購政策進一步放鬆，從當前開發商的反應來看，全市發展商異口同聲叫好，並對限購政策放鬆可能帶來的利好充滿期待。那麼這一政策背景之下，佛山哪些區域會最受益？

　　廣佛交界盤會火？要看廣州房價走勢

　　市場反應

　　“廣佛盤”暫未見客流明顯變化

　　8月7日，記者通過踩點、致電等方式對佛山多個在售房地産項目進行採訪，多名項目負責人表示，近期將不會對價格或者購房優惠進行調整，市場目前整體平穩。

　　售樓部24小時不打烊

　　“順德碧桂園昨晚賣爆了”，“據説碧桂園昨晚賣了200多套”，“陳村的萬科水晶城賣了幾十套”……8月7日，佛山調整限購政策的第一天，微信朋友圈被相關消息刷屏，關於樓盤將封盤提價的傳言四起，記者致電上述項目，得到的都是不方便透露細節的回復，網傳賣得最好的順德碧桂園，對於“200多套”的銷售數據不置可否。

　　8月7日下午3點多，佛山長信地産策劃部池文峰在其個人朋友圈發了一張宣傳圖片，圖片顯示長信東海銀灣項目東銀V座公寓7字頭開售，且打出“限購鬆綁，升價在即”“售樓部3天3夜不打烊”等字樣，據池文峰介紹，7日該項目看房諮詢的人數與平日相比約上漲了三成，8月7-9日三天，銷售人員上班時間將實行三班制，售樓部24小時開放。

　　“這3天內價格保證不會上漲，3天之後就不好説了。”池文峰説。

　　“價格暫時不作任何調整”是採訪過程中開發商回復最統一的內容。三水保利中央公園項目7日順勢新推了項目標號20座的産品，該項目負責人表示6000元/平方米的價格與之前推出的産品持平，“近期不會有價格調整。”

　　多數開發商稱“價格暫時不作任何調整”

　　在此次限購調整事件中，業界將焦點聚焦在廣佛交界處的房地産項目，多數觀點認為對外來人員購房限制的放鬆，將吸引大批廣州客前來購房，而地理位置優越的廣佛盤勢必將成為“香餑餑”。

　　實際情況是，中海錦城、萬科金域中央、保利西雅圖等廣佛明星盤8月7日均無明顯客流量增加，“上午10點多到中海錦城，當時售樓處就兩三台客人。”本報攝影記者前往該項目蹲點拍圖，結果是現場的記者比購房者還多，中海錦城對面的萬科金域中央情況也差不多。

　　“客流量跟電詢量都跟平時差不多，沒有明顯的變化，説明佛山市場還是很理性的。”保利西雅圖相關負責人表示。

　　針對會否加推新貨的問題，保利西雅圖回復目前賣的是二期産品，什麼時候推新貨還沒有具體通知。而萬科金域中央則表示項目只接受誠意登記，“登記可優惠2萬元，開盤再九八折，沒有調整”。

　　上述多個房地産項目的廣州客（萬科金域中央尚未開售，為誠意登記客戶數量）佔比均超過60%，廣州是其主要的客源地，但是針對本次佛山限購政策調整，廣佛盤表現“平靜”。

　　記者手記

　　放開限購真能救市嗎？

　　自8月7日淩晨始，佛山在全市範圍內調整限購政策。按照新政，佛山戶籍居民1個身份證可以購買2套住房；非佛山戶籍居民，憑身份證可購買1套住房，無需佛山本地的社保或納稅證明。

　　這意味著擁有佛山戶籍的四口之家可以買8套房，而非佛山戶籍的四口之家在佛山也可以一次性買4套房。如此一來，此次佛山雖名為限購政策“調整”，但實際上限購政策可謂名存實亡。

　　限購政策調整消息一經傳出，佛山地産業界一片“譁然”，更有多家開發商和代理諮詢機構連夜召開緊急會議，討論市場可能變化及應對策略。

　　而對於這項政策調整將給佛山帶來的變化，佛山開發商們一致表示期待。有開發商直言，在樓市低迷之際出臺該項政策，對於佛山樓市而言無異於“及時雨”，接下來的樓盤成交量肯定將會提升。

　　對於這一觀點，筆者不予評論。但筆者認為，在看待和預測限購政策調整可能給佛山樓市帶來變化的時候，有兩個重要因素必須考慮不容忽視。

　　一是購房者的入市信心。有觀點認為，今年上半年佛山乃至全國樓市形勢的慘澹原因不在於市民沒有購房的能力和資格，而在於對於樓市信心不足，猶豫入市。因此，增加購房者對樓市的信心十分重要。

　　但是限購政策的調整能否增強市民的入市信心？這其中似乎並無必然聯繫。

　　甚至有專業人士評論認為“鬆綁”限購政策恰恰是地方政府和開發商對樓市缺乏信心的表現，不然何必再用行政手段強調鬆綁限購？無非是要刺激市場、鼓勵大家買房。目的正是救市。

　　8月7日是佛山限購政策調整首日，部分樓盤確實出現成交量猛漲現象。但筆者認為，這種現象的背後不一定是購房者對樓市的堅挺信心支撐，不排除部分市民由於惶恐今後樓市漲價而做出的“先下手為強”的決定。

　　也有開發商為了借此機會清庫存打出八八折甚至更低的折扣，這些都成為購房者積極“下手”的原因。

　　但這些畢竟是短期效應。世聯地産佛山公司總經理葛樸就分析認為，從長期來看，限購政策調整或許對佛山樓市影響不大。

　　另外一個因素是信貸政策。一位在廣州已經有一套房的朋友向筆者諮詢，倘若他在佛山再買一套房，首付是三成還是六成？對此，佛山市住建部門給出答案：此次調整僅涉及購房資格，不涉及信貸政策。這意味著如果這名朋友要在佛山買房，那麼他必須首付六成，壓力不小。

　　因此，雖然佛山樓市政策有所調整，但這或許並不意味著樓市“春天”的到來。

　　“堅定不變”的信貸政策成為購房者入市的阻擋門檻。打個比方，倘若佛山一戶家庭已經擁有兩套住房，不管按照家庭人口他可以再多買幾套，都貸不了款，因為放貸政策還是以家庭為單位執行，即辦理了兩次房貸的家庭就不能再辦。而對於大多數家庭或個人而言，一次性付清房款的難度都不算小。

　　綜合以上兩點因素，溫馨提醒房地産業界多一絲冷靜。

　　本版撰文：

　　南方日報記者 南盼 陳文娜

　　統籌：南方日報記者 南盼