市場氣氛正在悄然發生變化。一些城市近期頻頻或明或暗出臺政策放鬆“限購”。儘管北上廣一線城市的政策環境並無明顯變化，但是就來自陽光家緣實時監控數據，最近一段時間來，廣州樓市成交量幾乎呈現全線回升的態勢，而近郊部分樓盤回調小漲也成為廣州樓市降價暫告一段落的顯著特徵。

　　樓市氛圍逐漸回暖，買家預期發生轉向，市場正在醞釀著新的變局。有專家認為，目前正是十年中出現的第三次購房“最佳機會”，未來兩個月的“金九銀十季”，是購房者不可錯過的購房好時機，一旦錯過，極可能又要再等十年。而專家更建議購房者理性選擇自己合適的入市節點，“現在買房者往往只瞄準價格，卻忽略了等待與觀望的另外一些隱形成本。其實沒有多少人能真正在最低點入市，最重要的是根據自己需要，如資金狀況、未來收入預期等選擇購房時機，沒有最低點，只有最適合自己的最佳時機”。

　　“以價換量”效果顯著

　　從7月中下旬開始，廣州全市成交開始明顯有了起色。根據陽光家緣統計數據，廣州各區成交量幾乎呈現全線回升的態勢：近郊樓市成交環比上漲15%。中心六區環比上漲五成。多個週末均有新開樓盤，成交勢頭都相當樂觀。業內人士就指出，在經歷了一段時間的低迷觀望後，市場“剛性”需求始終需要找到釋放的契機，一旦開發商在新貨價格上給了消費者適當的甜頭，就很容易籠絡到買家。也則是説，目前開發商“以價換量”的手法仍走得相當順暢，買家入市慾望也仍然強烈。

　　而由於上半年廣州開發商更積極的適時讓利走量，廣州的庫存量也迅速消化。根據陽光家緣數據，去年年底，廣州住宅庫存量為56548套，截至7月底，廣州庫存量為61795套，半年多時間只增加了5000多套。以廣州今年上半年的月均成交計算，廣州住宅區庫存時間僅為10.5個月。今年年初，住建部副部長齊驥在接受媒體採訪時表示，庫存量高於1年至1年半銷售量的可稱為“高庫存”。顯然，相比于其他高庫存城市而言，廣州的庫存量未觸及高庫存紅線，而隨著市場整體消化速度的加快，預計今年三季度，廣州的庫存量將進一步降低，供求結構也會趨於平衡。

　　保利地産代理市場研究部總經理吳定金認為，“庫存從來不是廣州樓市的問題。”吳定金錶示，現在部分城市的樓市存在“三高”：庫存高、供求比高、價格虛高，廣州只有“一高”——價格虛高，經過前一輪的降價之後，價格虛高的問題也有所緩解。因此，可以預期的是廣州樓市正在理性回歸。

　　剛需置業拉動市場回升

　　在樓市回暖的當下節點中，剛需大軍仍會是這一次樓市再度走強的“原動力”。

　　戴德梁行廣州公司總經黎慶文認為，下半年廣州樓市將會迎來剛需市場的新一次釋放。“短期內，處於婚育高峰的剛需仍在積聚成長”。他引用數據分析説，根據最近一次人口普查推算，到2015年廣州25-34歲的人口將達到2010年的1.24倍。這還未包括産業發展所帶來的流入人口。

　　“實際上，上半年成交大降只是因為延緩了釋放。”黎慶文指出，下半年信貸政策、利率或可進一步放鬆，同時原先被擋在購房門外的部分流動人口將受惠于“入戶新政”利好。他分析指出，當價格敏感的剛需碰上恰到好處的“降價促銷”，自然更容易出手，這就不難理解為什麼上半年樓市整體低迷，但是價格合適的剛需盤仍然成交大旺，因為“太多的需求在那兒”。因此，黎慶文預測指出，下半年廣州一手住宅成交量受剛需釋放拉動，有望在四季度明顯回升。預計下半年成交均價平穩中有小幅調整，並有望明年一季度企穩。

　　經緯房産資訊有限公司董事長區俊文認同這樣的觀點，而他的觀點更為直截了當，他認為，在上半年價格適度調整下，以價換量的行銷手段即將階段性結束。下半年銷量會比上半年提升20%—30%，“一線城市已經很難再降，因為需求很強勁，而現在部分剛需産品已經上漲。”

　　市場預期正發生變化

　　眾所週知，樓市走勢不僅受供求關係影響，更受心理預期支配。而在樓市調整節點，樓市的心理預期在一定程度上成為樓價漲跌最關鍵的因素。

　　政策環境的改變是刺激心理信心回升的重要原因。從5月開始，“央五條”、定向降準、部分城市限購鬆綁等系列政策、措施的相繼出臺，給市場帶來極大的心理暗示，也給了消費者樓價難往下大跌的心理預期。從各地樓市政策變化不難發現，7月份堪稱樓市“限購解禁月”。鬆綁限購後，部分城市商品房的成交量立即呈現上漲態勢，杭州甚至傳出開發商要調價的風聲。目前，樓市的預期發生明顯轉變，市場重拾信心，購房心理再度走強，這將給第三季度市場帶來更為實質的刺激。

　　而另一方面，市場信心走強最明顯的表現在於豪宅以及商用物業的全線回暖，體現了在市場重拾信心後，不少剛需購房者重新入市，改善買家、高端買家以及投資型買家也已經告別觀望。

　　據了解，今年前五個月，廣州老十區不限購的商業及辦公物業的成交已達12962套，相比去年同期大漲54.6%。而高端物業也表現堅挺，尤其是進入二季度之後，成交速度與成交量均表現突出。2014年第二季度，高端住宅市場成交量回暖，總成交量達400套，同比漲12.9%。

　　房地産産品線的全線回暖，是市場整體信心回歸的最有力證據，因此，可以預計的是，第三季度樓市將在樓市主力軍“剛需産品”的帶動下，進入全面復蘇、逐漸走強的階段。

　　樓市已經在築底？

　　“目前整個中國房地産市場調整後已平穩，特別從最近幾週的情況來看，市場整體在回暖，市場參與方的信心均在恢復。”恒大集團執行董事、副總裁何妙玲在接受記者採訪時表示。華遠地産董事長任志強近日也表示，在宏觀經濟下行的大背景下，房地産行業肯定會跟著下行，沒必要因為一時的交易量下降就對房地産絕望。“我不敢預測明天的房價，但我敢説未來肯定會有一個反彈，有能力或有需求的購房者該買就買，不必挑時間。現在就是買房好時機”。廣東保利地産開發有限公司董事長余英同樣認為，“中國房地産15年內都不會有拐點”，而他認為，時下正是購房的相對低點以及最佳時機。

　　合富房地産經濟研究院院長龍斌則認為，在過去十年中，曾經出現了兩次絕佳的購房“底部”，目前正是第三次“探底”之中。據龍斌介紹，2008年是一個樓市底部，該年度10月中旬4萬億元經濟刺激計劃出爐，由於2008年的開工量急劇下降，讓2009年的可供貨源大大減少，開發商選擇了捂盤惜售、漲價待售。樓價於是很快直線上漲，很多購房者也因為觀望錯失了購房好時機。

　　第二次底部是在2011年底到2012年年初，中國樓市歷史上一個連續24個月的上漲週期此時出現，在很多資深人士的記憶裏，這是歷史上最長的一個上漲週期。

　　目前正在樓市的第三次探底之中，“要抄到絕對的底部是不可能的，但是可以肯定的是，現在是相對的低點，正在探底並醞釀反彈的過程。”龍斌認為，對於需要購房自住的買家來説，觀望無意義，因為觀望往往只會帶來更高的樓價。

　　保利地産代理市場研究部總經理吳定金同樣認同龍斌的觀點，他認為，從週期來看，下半年樓市將迎來築底和上升，將從價穩量升向量價齊升發展，錯過前兩輪市場調整的客戶不應該再錯過下半年。“現在買房者往往只瞄準價格，卻忽略了等待與觀望的另外一些隱形成本。其實沒有多少人能等到最好的時機，最重要的是根據自己需要，如資金狀況、未來收入預期等選擇購房時機，該出手時就出手”。

　　文/圖 南方日報記者 李廣軍