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葉檀:明年樓市整體穩定之下個體將持續分化

  • 發佈時間:2015-12-29 07:01:00  來源:中國經濟網  作者:葉檀  責任編輯:張少雷

  2016年房地産行業有兩個關鍵詞:分化與去庫存。

  房地産在政策與貨幣的呵護下,整體保持穩定,但各個城市間的房地産價格分化趨勢不會因此而削弱,房地産行業的並購重組將進入高峰期。

  房地産價格保持整體穩定的原因之一是貨幣購買力下降,投資收益下降,從而使資産品的價格保持穩定。

  這兩年利率與無風險收益率大幅下降,相應降低了房貸利率。2015年4次全面降準,相當於向市場釋放了大約3.18萬億元的流動性、5次定向降準,使用PSL、MLF等工具累計向市場釋放約5000億元的流動性。

  自今年3月份以來,央行連續5次降息,絕大多數貸款購房者將從2016年1月1日起享受降息“紅利”。房貸基準利率從年初的6.15%一路下調至目前的4.9%,已降低到最低水準,而房租價格在提升,這意味著房地産投資風險略有下行。

  政策總體對樓市仍較為呵護。3月的全國兩會上提出,今年政府工作的10項主要任務之一是穩定房地産,12月21日結束的中央經濟工作會議公告顯示,中國將努力化解過剩産能和房地産庫存,幫助農村居民在城市買房,鼓勵房地産開發商降低房價,以消耗部分庫存,推動地産商的整合,撤銷對房地産市場的過時限制措施。

  去庫存是明年經濟工作五大任務之一,不過並非所有的樓市庫存都能輕易去掉,在城鎮化形成新城市群的過程中,一些城市可能被邊緣化,人口、資金等資源流失,經濟下行,這些城市目前恰好處在去庫存最艱難的時期。

  2015年一線城市、核心城市與城市群周邊衛星城市房地産價格的上漲,是中國城市群興起的標誌之一。

  根據中原地産研究部統計數據,2015年以來,20大標桿房企合計在土地市場投入超3000億元,而一線城市的佔比首次突破了40%,高達44%。今年北京土地市場總成交額、平均溢價率、成交樓面均價都刷新了歷史紀錄,年內樓面價超過3萬元/平方米的土地達到26宗,北京由此迎來樓市“頂豪元年”。未來,在一線城市拿地或將成為“豪門遊戲”,而一線城市的商品住宅價格也在加速豪宅化。

  上海同樣如此,上海鏈家市場研究部24日發佈統計數據顯示,上海樓市整體快速升溫,豪宅迅速去庫存。截至12月22日,2015年上海總價在1000萬元以上的豪宅共計成交7606套,已超過去兩年之和。市場人士預計,今年上海千萬級豪宅的成交量有望達到8000套,而該數字將創下滬上年度豪宅成交最高紀錄。

  一線城市不僅是核心區域,就連郊區衛星城或者核心城市的主要新區,房價也在不斷上漲。反觀三、四線城市庫存則居高不下。12月12日,國家統計局公佈的數據顯示,截至今年11月底,全國商品房待售面積已經達到6.96億平方米,比10月末增加1004萬平方米,再次創下紀錄。

  中國房地産城鎮化聯盟針對2016年市場做出預測,未來階段一、二、三、四線城市的房價將出現差別化上漲現象,具體表現為:一線領漲、二線普漲、三、四線企穩或恢復性上漲、局部城市仍有下跌;城市分化、板塊分化、樓盤分化現象將持續。

  隨著城市群版圖重構、經濟版圖重構,開發商也在進行重構。黃金時代已經過去,利潤逐漸降低到平均水準,這對風險控制力不強的開發商是個挑戰。2015年,約有10家房地産上市公司改名,被舉牌的上市公司中三成左右是房地産公司,投資界網站上房地産企業並購重組的資訊多達199條。房地産界的並購重組方興未艾。

  2016年的房地産市場分化可能一半是海水、一半是火焰。

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