公募REITs平均漲幅超20% 底層資産現金流穩定是“硬道理”

　　自2021年6月21日算起，首批九單基礎設施公募REITs已經成功上市將滿九個月。隨著相關支援政策不斷推進，作為我國資本市場和公募基金行業的重大創新産品，投資者對公募REITs産品的認知度大幅提升。

　　同時，作為投資標的，公募REITs因具備高分紅、抗通脹特徵，且與股票、債券等其他金融資産關聯性低，能起到風險分散、優化資産配置等作用，而受到廣大機構投資者的重視。

　　進入2022年，公募REITs二級市場交易熱度持續攀升，已經成為當前證券市場投資者重點關注的資産配置産品。全國人大代表、邁科集團董事局主席何金碧在全國兩會期間表示，建議將公募REITs的底層資産範圍擴展至商業不動産領域，從而推動實體經濟高品質發展。

　　複權後平均漲幅達21%

　　2022年以來，公募基金市場尤其是權益類基金凈值整體表現不佳，而與之形成鮮明對比的是，公募基金市場新型金融産品——公募REITs收益遙遙領先。

　　據記者統計，自上市以來截至今年3月10日，11隻公募REITs複權後平均漲幅達21%，日均成交十分活躍，交易熱度較高。其中，富國首創水務REIT上市至今漲幅達到56.14%，最高價距上市首日開盤價實現翻番。整體來看，多只公募REITs産品上市以來漲幅超過20%，紅土鹽田港REIT、中金普洛斯REIT、東吳蘇園産業REIT、博時蛇口産園REIT、華安張江光大REIT上市至今漲幅分別達到32.21%、28.57%、23.74%、22.39%、21.06%。

　　隨著二級市場價格持續走高，已經先後有建信中關村産業園REIT、富國首創水務REIT、紅土鹽田港REIT、中航首鋼綠能REIT、華安張江光大REIT和博時蛇口産園REIT等6隻公募REITs産品主動披露關於溢價風險的提示性公告或臨時停牌公告，提示投資者當前産品相較于發行價出現較大幅度溢價，隨著交易價格大幅上漲，凈現金流分派率將顯著下降，提醒投資者密切注意投資風險。

　　而從流動性來看，國泰君安證券數據顯示，2022年以來滬深交易所REITs平均換手率高達2.48%，顯著高於港交所REITs0.07%左右的平均換手率。

　　國泰君安分析師孫雨認為：“作為創新産品，公募REITs産品結構複雜、估值方法多樣，且已上市産品數量較少，具有稀缺性。這可能會導致在投資者教育不足的情況下，面對公募REITs二級市場的可觀持續上漲，普通投資者仍以基金業績為最主要因素而盲目購買REITs産品。”

　　重點關注長期投資價值

　　多位公募基金人士在接受《證券日報》記者採訪時強調，對於基礎設施公募REITs項目，公眾投資者的關注重點仍應是其底層資産現金流的穩定。

　　“不同類別項目關注點有所不同，例如高速公路的地理位置、區域稟賦是影響車流量的核心因素，産業園類關注資産區位因素、項目運營能力、行業分佈等。”華泰證券研究員文晨昕認為，項目的估值定價是否合理、公募REITs管理人能力、未來擴募情況等均是考量因素。

　　《證券日報》記者對比首批公募REITs的三季報和四季報數據發現，其底層項目資質優良，各項目經營狀況相對良好，其中，平安廣州廣河REIT、中金普洛斯REIT、中航首鋼綠能REIT、華安張江光大REIT等多只公募REITs可供分配金額呈環比提升趨勢。

　　事實上，隨著公募REITs相關稅收優惠、試點區域擴展至全國範圍、險資入局等發展支援政策不斷推進，市場普遍認為，未來公募REITs市場將快速擴容。尤為值得注意的是，2021年11月份，中國銀保監會發佈《關於保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》，同意保險資金投資基礎設施公募REITs。險資等長期機構資金陸續“入場”，為公募REITs的配置屬性增添新色彩。

　　但也有不少業內人士表示，投資者在投資公募REITs時一定要了解産品底層資産，基於底層資産提供的現金流進行合理估價，並結合當前市場價格判斷估值是否合理。尤其是近期，越來越多業內人士密切關注公募REITs二級市場短期價格波動，並多次提示投資者注意風險。

　　“在已上市的公募REITs二級市場價格普遍溢價的前提下，應警惕其內部收益率的下滑。”西南證券分析師沈猛認為，公募REITs更適合長期持有，應理性看待短期市場表現，重點關注長期投資價值。“我國基礎設施存量市場龐大，可供發行REITs的優質資産眾多，隨著REITs逐漸成為基建投資的重要融資渠道，公募REITs産品有較大的擴容空間，可對新上市的REITs産品保持關注。”沈猛表示。