堅持構建“租購並舉”住房體系 加快發展長租房市場

　　今年政府工作報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。

　　今年全國兩會，多位代表、委員也提出了關於發展租賃住房市場的建議。全國人大代表、建設銀行湖南省分行行長文愛華建議，應從加強住房租賃行業監管、推進租賃賦權、鼓勵機構化長租房和加大金融機構支援等四方面著手，培育和發展住房租賃市場。

　　形成“租購並舉”住房格局

　　近年來，中央多次在重要會議和文件中提及保障性租賃住房，相關配套政策不斷落實，地方政府則紛紛跟進，推動形成“租購並舉”的住房格局。

　　“印象最深的是保障性租賃住房政策的出臺，2021年7月2日國務院發佈《關於加快發展保障性租賃住房的意見》(以下簡稱《意見》)，首次從國家層面明確了住房保障體系的頂層設計，體現出國家對於保障性租賃住房的重視程度。”中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進向《證券日報》記者表示，此後，各地方政府跟進出臺相關實施意見，“十四五”時期40個重點城市計劃籌集保障性租賃住房650萬套(間)。

　　“《意見》首次明確了以公租房、保障性租賃住房和共有産權房為主體的住房保障體系，明確了將保障性租賃住房作為解決符合條件的新市民、青年人等群體住房困難問題的主要途徑。”貝殼研究院高級分析師黃卉向《證券日報》記者表示。

　　完善長租房商業生態系統

　　《2021中國城市租住生活藍皮書》預計，10年內租房人口將近2.6億。但當前租賃住房供給仍以存量房為主，其中40%存在品質、環境、配套錯配等問題。租房需求與供給之間仍不平衡。

　　支援專業化住房租賃企業發展，提高重點城市機構化長租房佔比，是解決供需錯配的有效手段之一。“機構化長租房可以滿足品質居住需求，促進‘職住平衡’。”長租公寓龍頭企業自如相關人士向《證券日報》記者表示。

　　北京市第十五屆人大財政經濟委員會委員、中國社會科學院學部委員、國家金融與發展實驗室理事長李揚認為，在住房市場上推行供給側結構性改革，重點加快發展長租房市場，是下一階段各級政府推動城市住房市場發展的重要任務。

　　實際上，在近一年的發展中，長租房已成為緩解大城市居住問題的重要手段之一，相關住房租賃企業也正朝著更加專業化的方向邁進。

　　“我國機構化滲透率低於5%，中國租賃機構化率距成熟市場還有很大差距，有很大提升空間。”龍湖集團旗下長租公寓品牌冠寓相關人士告訴記者，龍湖集團將冠寓作為主航道業務發展，從2016年推出至今，已佈局全國30余個高量級城市，開業規模突破10萬間，2021年進入盈利元年。當下，行業的各項政策正逐漸落地，“十四五”期間，在土地、財稅、金融管控機制D等方面系統性地給予扶持，這是所有租賃租房企業的機遇，也是挑戰。

　　“挑戰”來自多方面。“難點在於融資和運營。”黃卉向《證券日報》記者表示，在融資上，一方面住房租賃項目具有投資回報週期較長、收益率較低的特點，需要長期資金的投入，但目前保險、社保、公積金等長期資金參與租賃尚處於探索階段；另一方面住房租賃企業由於缺乏高值擔保品、底層資産體量較小、收益率低等特徵，導致大部分租賃企業資信較低，較難獲得銀行貸款、發行債券或是發行REITs。在運營方面，此前租賃企業多處於粗放式發展階段，在精細化運營方面尚需積累。

　　不過，這種局面將得到改善。今年的政府工作報告指出，加快發展長租房市場。而在此之前，繼2月8日，央行、銀保監會發佈《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地産貸款集中度管理的通知》後，2月27日，銀保監會、住建部聯合發佈《關於銀行保險機構支援保障性租賃住房市場發展的指導意見》，進一步加強對保障性租賃住房建設運營的金融支援。