李鐵：“北三縣”概念是對房價的炒作

　　近期樓市似乎從不缺“大新聞”，隨著通州被定位為北京市副中心，緊鄰通州的“北三縣”(河北三河市、大廠回族自治縣、香河縣)，房價也水漲船高，此外，商住兩用房限購、購房者排隊看房的消息也不斷。北京樓市、乃至整個北京城市的發展到底去向何方？

　　6月27日，中國城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵接受新京報採訪時表示，“北三縣”概念是對房價的炒作，目前通州規劃人口僅200多萬，尚不構成對北三縣的輻射。北京人口壓力的化解之道在於區分開中心主城區與轄區。

　　談“北三縣”

　　通州尚未形成對北三縣的輻射

　　新京報：北三縣最近成為房地産新熱點，你如何看待北京周邊區域過熱？

　　李鐵：現在北京的房價，已經漲到了中低收入階層沒法忍受的程度，並且北京土地供給數量有限，城區迫切需要向外疏解擴散人口。

　　目前，年輕白領對房價承受力大多在每平方米2萬元以內，超過2萬就會形成購房壓力。而北京行政轄區外周邊區域房價在1萬元附近，易於年輕人接受。以燕郊為例，與北京CBD、金融中心等距離在30公里左右，通勤時間在一個小時左右，隨著京津冀一體化基礎設施、交通網路的完善，燕郊等北京周邊地區的生活居住便利度還會提升。

　　新京報：北三縣是否會納入北京行政區劃？

　　李鐵：相關傳聞我估計是房地産商炒作，因為北三縣離北京剛剛確立的副中心通州很近。但目前北京發展要迫切解決的，不是把北三縣劃入北京，而是處理好主城區和轄區的關係。

　　北京周邊有很多價格洼地，除了北三縣，還包括南邊的固安、永清、霸州，北邊的張家口、承德等。北三縣最近伴隨通州副中心的確立而被炒起來，但副中心未來能聚集多少人口還不好説。北京目前常住人口2170萬，而通州規劃人口僅200萬，尚不會構成對北三縣的輻射。

　　新京報：通州商住房從5月5日限購之後，銷量降到了冰點，不少開發商拋售，你認為未來限購範圍會擴大嗎？

　　李鐵：商住兩用房是城市發展中不可回避的住房供給功能。我們目前的住房政策更多關注居住，忽視就業，但城市發展重點是解決就業。城鎮化到了一定程度，在服務業主導的大趨勢下，商住結合是解決城市與就業的一種非常好的居住形態。

　　限購主要是先遏制開發商對商住兩用房的炒作，不過政策制定要建立在對城市規律更深認識的基礎上，不妨給主城區以外的轄區、遠郊區的房地産發展更多元化的選擇空間。

　　新京報：燕郊的房價2008年在每平米4000元，2012年、2016年依次上漲到8000元、16000元，這樣的飛速上漲有泡沫嗎？

　　李鐵：泡沫肯定存在。其他國家房地産泡沫出現時，城鎮化率都在80%以上。中國目前城鎮化率56%、戶籍人口城鎮化率不到40%，理論上不應該有泡沫。但中國最大的問題是，房地産不僅僅是由企業推動，各級城鎮政府也是主要推手。地方政府由於對土地出讓金的渴望，過度干預了房地産市場，把市場波動放大很多倍，這是與其他國家的根本區別。

　　新京報：剛需購房者如何更理性選擇？

　　李鐵：合理的居住區間絕不僅僅是北三縣，在北京市轄區內也有很多可選擇的居住空間。比如西邊的門頭溝永定河沿岸，也適合興建新的宜居中心。

　　談北京“城市病”

　　北京最需要疏解的是主城區人口

　　新京報：怎麼看現在大城市控制人口規模的措施？

　　李鐵：要想讓城市生活方便，就一定需要多元人口結構的生存空間。

　　例如，臨街小店舖看起來低端化，但卻是城市必需的，我們到巴黎也會看到在一些區域有大量的低端店舖存在，但不意味著巴黎的發展水準就低。我們希望城市管理者應該面對我國的國情現實，尊重城市的發展規律。

　　新京報：具體到北京呢？你有什麼建議？

　　李鐵：關鍵在於區分北京主城區與行政轄區之間的關係。北京最需要疏解的是主城區人口，解決中心城區過度擁堵帶來的城市病。北京轄區面積有1.6萬多平方公里，相當於一個省、甚至外國小國的面積，本來具有很大的調控空間。但現在把人口控制放大到整個行政區，認為公共服務不足以供給外來人口，實際上等於自動放棄掉很多在行政轄區內可以調配的各類空間資源。

　　北京可以在主城區外一定距離內發展中小城市，形成都市圈。例如日本東京，整個都市圈1.36萬平方公里內約有3600萬人口，但核心區621平方公里內僅895萬人，人口不是擁擠在主城區，而是有效疏解，這就是都市圈的作用。

　　新京報：京津冀協同發展會對解決北京大城市病有幫助嗎？

　　李鐵：北京解決城市病最核心的是打破行政區域界限，政府把基礎設施做好，讓市場對資源配置充分發揮作用。我相信，京津冀協同發展政策已經在行政區域化的資源配置方面進行了改革。其實市場化的資源配置沒有區域界線，企業認為有利可圖，可以在超出行政轄區範圍進行基礎設施投資，這就是市場、政府關係的重新界定。

　　我們看到，京津冀協同發展的成果就是北京制定了向周邊輻射的交通規劃，燕郊至中心城區的城際軌道也在修。當基礎設施和交通設施一旦按照市場要求進行再配置時，沿著軌道交通線可通達的地方就會自動形成新興的中小城市。而政府規劃如何跟進，既取決於北京消費者的選擇，同時市場也會自動選擇。

　　談樓市與經濟

　　全國房地産庫存10年內恐難消除

　　新京報：華為搬出深圳，有的觀點認為是高房價加重企業成本，倒逼企業遷出，你怎樣看？

　　李鐵：這是偽命題。華為遷出是完全符合城鎮化規律的。而且華為不是研發遷出，而是生産部分遷出。一方面工業藍領的生活需要低成本，另一方面城市也要降低工業污染，通過地價來調整産業結構。

　　新京報：你怎麼看待當前房價過高的問題？

　　李鐵：房地産主動調整的作用不大。前些年地方政府賣地、企業投資房地産獲得高額利潤，政府和企業利益一致時，加速對房地産的推動。現在很多城市已經出現過剩，並且積壓的規模很大。

　　統計局目前稱房地産庫存還有56億平方米，如果按照前10年平均每年消化8億平米的速度，那麼還要至少7年才能消化積壓的庫存。也有一些民間的統計機構認為庫存達100億平方米甚至更多，如果這樣10年恐怕也難消化完。很多房地産商面臨轉型，房子難賣。地方政府壓力也很大，債務問題突出。而北上廣房地産價格上漲是因為資源稀缺、土地供給限制、公共服務差別，房價上漲還有很大空間。所以當前房地産的問題是高房價和積壓問題共存，是在不同的空間內不同的表現。

　　新京報：但是吐槽房價高的聲音已經很大了。

　　李鐵：一些聲音總是希望政府發揮作用，繼續按照計劃經濟的模式讓居民們可以繼續享受高品質公共服務、較低房價的福利，實質上並不可能。

　　發達國家不同規模的城市房價有很大區別，中國也是，吐糟最多的是北上廣，是因為這裡的公共資源配置的水準遠高於其他城市。但是這些城市輿論的影響力最強，放大了社會輿論壓力。另一方面，在增加住房供給方面，特別是增加中低收入人口的住房供給方面，由於過多地強調限制人口，導致事實上低價房的供給滯後。其實對於高房價，越是政府干預，越會放大市場波動。最好的辦法是如何在合理的空間範圍內解決低價房供給問題。

　　新京報：農民買房會成為化解三四線城市庫存的辦法嗎？

　　李鐵：2015年全國農民工城鎮買房佔總數1.3%，2.5億農民工，按照300萬農民工買房計算，大約100多萬戶，平均每戶買100平米，那麼也一共只能買1億平米，這對現在積壓的56億平方米簡直是杯水車薪。

　　況且，根據調查，農民工買房49%是在縣城以下城鎮。農民工2015年平均月收入2800元，戶均年收入6.8萬，這種收入去掉正常的消費支出外，根本沒有能力去購買現在積壓的高價住房，而且其他改革措施滯後，所謂通過城鎮化吸引農民工在城裏買房，試圖解決積壓庫存問題也只是停留在想像階段。