【明言至理】 樓價高企已經令許多香港市民和家庭不堪重負，香港因此經連續六年成為全球樓價最難負擔的城市。

　　三個月之內，香港特區政府接連拍賣兩幅土地都以流標告終。

　　香港地政總署日前公佈，位於新界元朗的住宅用地因投標報價未達入境府預期底價，所有標書均不獲接納，港府將會在適當的時候重新推出。據悉，本次流標的元朗地皮估值介乎9.9億港元至18.4億港元，相當於每平方英尺地價2700港元至5000港元。本次土地拍賣共接獲包括長實地産、新鴻基地産、恒隆地産、信和置業及嘉華國際等島內知名開發商競標的9份標書。

　　有市場分析指出，過去，如果持有大量土地儲備的大型開發商出價保守，則中小型開發商就有機會投得地皮。不過，無論是去年11月流標的青衣地皮還是近日流標的元朗凹頭地皮，大中小型開發商的出價變得較為保守，這顯示開發商對香港樓市後市的看法更趨謹慎，香港樓市寒意漸濃。

　　實際上，從香港樓市近期的交投情況就能感受到香港樓市的寒意，例如有開發商為加快銷售套現，推出以送折扣、優惠等“明加暗減”的方式招徠買家，在“折實明減”後的賬面價實際低於市價。由此可見，香港樓市下調的趨勢已無懸念。

　　香港一家知名房地産網站最新公佈的調查結果顯示，在接受問卷調查的約1800位香港市民中，近80%的受訪者預期香港樓價會持續回落，比例遠高於去年下半年的24%；近90%的受訪者認為，目前香港樓價過高；近七成受訪者認為，香港樓市正處下行週期；過半數受訪者認為，目前特區政府不應該調整或取消樓市調控“辣招”；36%的受訪者認為，待樓價跌幅最少達25%的時候港府才應考慮取消樓市調控“辣招”。

　　值得一提的是，樓價高企已經令許多香港市民和家庭不堪重負，香港也因此經連續六年成為全球樓價最難負擔的城市。據美國物業顧問機構Demographia公佈最新的調查結果顯示，香港連續第六年成為全球樓價最難負擔的城市。報告統計截至2015年第三季度，香港家庭收入的中位數是29.3萬港元，樓價中位數是556.1萬港元，香港樓價是家庭收入中位數的19倍，即香港中等收入家庭不吃不喝也要19年才買得了樓，這創下此項調查12年來的新高紀錄，香港由此成為參與調查的全球87個主要城市中樓價收入比最高城市。

　　對此，不少外資大行也紛紛表示對於香港樓市前景的憂慮。瑞銀最新發表的研究報告指出，美聯儲去年底宣佈加息後，近期資金外流令香港本地樓價加速下滑，住宅樓價已自去年9月以來已下跌8%。鋻於香港及全球宏觀經濟不利因素的影響，瑞銀預期香港樓價由目前至2017年年底再跌20%至25%，並重申對香港地産股的“減持”投資評級，預期樓價下跌將拖累股價表現。

　　摩根士丹利指出，如果香港銀行間拆息（HIBOR）持續高企，銀行將被迫調高最優惠利率，這將對樓市買家的負擔能力及資産價值造成負面影響，因此，大摩將地産行業的NAV折讓目標提高10%以反映風險。

　　美銀美林指出，目前香港本地地産股股價已較2007年高位調整了55%，而物業價格目前仍接近高位，提醒投資者香港地産股的估值曾在1998年及2008年金融危機時估值處於谷底，目前仍可能屬於“價值陷阱”。

　　瑞信則認為，香港最值得憂慮的是零售業，其次是地産業，因此建議投資者避開恒地、嘉裏建設、九倉及會德豐等地産股，給予其投資評級“跑輸大市”。

　　值得注意的是，這次元朗土地拍賣流標後，香港地政總署強調，港府土地供應並不會因個別招標結果而受影響。另外，香港運輸及房屋局的統計顯示，隨著港府持續增加推地，住宅潛在供應量去年增加約17%達到8.7萬個，創紀錄新高。這些對於香港樓市後市發展的影響，的確有很大的啟示作用，值得業界及置業者、投資者三思。

　　（作者係證券時報記者）