國內連續數年的房地産限購，在打壓了國內樓市的同時，也讓海外房地産成為了中國人眼中的“香餑餑”。隨著人民幣在國際市場上的購買力日漸增強，澳大利亞、英國等地的房地産市場，開始出現越來越多的中國投資者和開發商身影。數據顯示，2014年中國海外房地産投資已超過165億美元，首次超過在國內的投資。

　　不過，春節以來，一些海外置業的利空消息接踵而至。業內人士提醒，國內外房地産市場存在顯著差異，投資時必須謹慎對待。

　　案例：一週漲2萬澳元

　　大年初二這天，金小姐踏上了前往澳洲雪梨的班機，這比她原定的計劃提前了兩個星期。

　　金小姐是寧波人，大學在雪梨就讀，工作了一段時間後才返回國內。在雪梨購置一套房産，一直是她的投資計劃之一。“國內限購，而差不多的價格，在雪梨可以買到更不錯的房子。”金小姐非常喜歡雪梨的居住環境，但直到最近才下定決心在那邊置業。經過幾次來回考察，她選定了一套距離雪梨市中心8公里的新公寓樓，使用面積93平方米，精裝修還包含一個地下車位，總價73萬澳元。金小姐告訴記者，海外人士投資澳洲房地産，只能購買全新房産而不能買二手房。她看中的這套房子步行3分鐘就能到地鐵站，開車的話10分鐘就能到海邊，而且還是學區房。雖然總價相對雪梨目前60萬澳元左右的均價來講有些偏高，但性價比非常不錯。

　　“以目前的匯率，大致是人民幣358萬。”金小姐説，近來澳元對人民幣的匯率在跌，存款利率也下調了，因而她的朋友圈中，大家都覺得現在是澳洲置業的好時機。按照原計劃，她應該在元宵節後才飛去雪梨，辦理房屋購買手續。但就在除夕夜，與其相熟的當地仲介便告知她，最好能儘快去辦理手續，否則一週後房價可能會上漲2萬澳元。金小姐索性帶著家人，在澳洲邊度假邊購房。

　　澳洲投資受中國資本青睞

　　金小姐並非個例。剛剛過去的羊年春節，不少中國買家前往雪梨、墨爾本等城市，在旅遊觀光的同時，也順道考察了澳洲的房地産市場。與國內房地産市場興起時類似，一些中國買家組團考察樓盤，且付款時毫不猶豫。“春節以來，我已經接待了3個來自中國的購房團，主要是來自浙江和山西的購房者。”雪梨當地仲介Terry·林告訴記者，隨著復星、綠地、萬達等中國開發商陸續進入澳洲，3年以後的市場可能更加瘋狂。

　　澳大利亞外國投資審查委員會(FIRB)數據顯示，2013年中國已成為澳洲外國房地産投資的頭號來源國，投資總額高達59億澳元，比一年前增長40%，而這一趨勢在2014年更加明顯。預計在未來7年，這一數字將增長至360億，雪梨、墨爾本、堪培拉等大城市成為中國買家置業的首選。有報告稱，過去一年中，雪梨、墨爾本分別有18%和14%的新建房屋被中國投資者所購買。

　　受到中國資本的刺激，澳大利亞房價近年來上漲明顯。據澳洲統計局的數據顯示，2014年期間，澳洲主要城市房價上漲7.9%。其中雪梨房價增幅達10.6%，墨爾本以5.8%增幅緊隨雪梨之後。

　　“中國買家是推升澳洲房價的重要因素。”從事澳洲投資的西捷國際集團項目經理黃驪珠告訴記者，以墨爾本市場為例，均價在60萬澳元左右的兩房公寓最為熱銷，年漲幅在6%左右。而三房、別墅等高端項目，年漲幅更在10%以上。與此同時，目前墨爾本的空房率為3.1%，這使得房屋出租根本不成問題。

　　海外投資首超國內

　　在匯率推動下，近年來中國資本在國際市場上不斷出手。仲量聯行近日發佈的報告顯示，2014年中國海外房地産投資激增，超過165億美元，首次超過在國內的投資，且海外投資呈現全球多元化趨勢。這其中，歐洲成為最受歡迎的投資目的地，共吸引了超過55億美元的投資，澳大利亞則成為中國投資者青睞的新目標市場，流入資本超過30億美元；另有25億美元資本則流入美洲。從城市來看，雪梨獲得了大部分的投資額，達到22億美元，成為最吸引中國投資者的目的地之一。而倫敦在2014年共吸引了40億美元的投資，再次榮登榜首。紐約、舊金山、洛杉磯、芝加哥、墨爾本、東京及新加坡也各獲得了5億至15億美元的中國投資。

　　在美國，2013年外資購置美國住宅地産的交易激增了35%，而引領這波外資購房潮的正是中國買家。中國買家主要集中在洛杉磯和拉斯維加斯，少數有實力的買家則在曼哈頓進行，將那裏新樓盤的價格推高到了難以想像的高水準。

　　加拿大多倫多2013年房屋均價持續瘋漲至43萬加元，漲幅達12%，溫哥華的漲幅更高至18%。“新樓盤一開盤，70%的買家都是中國人。”當地人抱怨。

　　中國人新購買的南韓土地也大幅超過同期歐洲人、美國人購買的土地面積。與此同時，由於南韓濟州島的投資移民政策，這幾年濟州島的房子每年都增值10%。

　　海外購房須防“黑天鵝”

　　中國資本的不斷涌入，已經使一些國家和地區開始採取措施來限制海外投資。

　　春節剛過，澳大利亞宣佈了一系列旨在遏制外國公民在澳買房權利的法律改革。根據新法規提案，外國投資者購買100萬澳元(約合人民幣500萬元)以下的房産時，須繳納5000澳元申請費(約合人民幣2.5萬元)；超過100萬澳元的房産，購買價格每超過100萬澳元都須增繳1萬澳元申請費(約合人民幣5萬元)。新規定預計在4月左右開始執行。

　　面對不斷推高的房價，英國政府擬在2015年出臺房産限購政策的傳言也由來已久。去年10月16日，英國政府便出臺最新移民修改法案，抬高海外高資産人群的移民申請門檻，最低100萬英鎊投資要求抬升至200萬英鎊，同時，原先投資金額的25%能夠用於買房的這項規定也被移除。而英國海關及稅務總署對海外買家用本國資産，如股票、債券和房産等，作抵押貸款購買英國房産的行為也進行嚴控。根據資産性質的不同，徵收資産利得稅或入息稅，比例最高將達45%，此舉也被視作政府試圖減少海外買家購房的眾多舉措之一。

　　“海外投資蘊藏著政策面上的不確定風險。”黃驪珠表示，國外房産市場在稅收、法律都存在諸多差異，投資者決不能以國內的習慣性思維來進行投資。