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2015《住房綠皮書》發佈:一半以上開發商或消失

  • 發佈時間:2014-12-26 14:54:10  來源:中國網財經  作者:佚名  責任編輯:張少雷

  中國網12月26日訊 2014年12月26日,由中國社會科學院財經院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心及社會科學文獻出版社共同舉辦的“《住房綠皮書:中國住房發展報告(2014~2015)》發佈暨經濟新常態下的中國住房發展研討會”在京舉行。

  《住房綠皮書》每年12月在京出版發佈。《住房綠皮書》從宏觀背景、市場主體、市場體系、公共政策四個方面,對年度中國住宅市場體系做全面系統的分析、預測與評價,並給出相關政策建議。本年度《住房綠皮書》具體內容包括:在評述2013年第4季度~2014年第3季度住房及相關市場走勢的基礎上,預測了2015年住房及相關市場的發展變化;剖析了住房市場及其相關領域協調健康發展所面臨的主要問題與挑戰,針對性地提出了相關政策建議。

  2013—2014年分析顯示:全球住房市場整體強勁反彈,但我國住房市場與全球住房市場走勢背離;固定資産投資回落明顯,房地産投資增速下滑拖累經濟增長;市場下行促使行業加速整合,寡頭格局初現雛形;國內投資增速整體下滑,海外投資規模劇增;政策性住房金融機構作用得到強化,合作性住房金融機構功能定位趨於清晰化;金融機構信貸存在從房地産領域向其他領域調整的跡象,但涉房信貸依然在多數金融機構的信貸投放結構中居首位;住房投資投機全面退潮,商品住宅首現過剩;城市間市場分化加劇,一線城市回落幅度最大;土地市場整體下行,區域差異愈加顯著;宏觀政策出現拐點,限購限貸相繼退出;住房市場監管對“樓市”逐步放鬆;棚戶區改造成“重磅”,共有産權房成為保障性住房的新亮點。

  2015年預測認為:全球住房市場將受益於經濟復蘇而持續增長,但是發展的不平衡將加劇;境外置業的成本不斷下降,發達經濟體將進一步分流我國中高端住房市場需求;供給結構性過剩將成經濟“新常態”,投資“潮涌”效應趨弱將抑制需求過度波動;行業集中度進一步加速提升,開發投資速度持續放緩;金融體系調降房地産融資權重的過程有望持續,但房地産信貸佔比依然居投放首位;商品房價格軟著陸,開發商面臨大抉擇;一、二線城市房價將繼續下滑,三、四線城市房價將穩中有降;各級政府將密集推出救市政策,限購政策有望全面退出。

  中國住房市場健康均衡發展所面臨的主要問題與挑戰是:房企負債水準激增,償債能力惡化;保障性住房融資支援依然存在很大缺口,公積金運管問題已經積重難返;房地産信貸融資權重居高不下,經濟結構轉型極其複雜;住房相對過剩時代提前到來,改善性需求難以全面啟動;商品房需求主要靠投資投機支撐,真實庫存積壓與住房空置狀況較為嚴重;近年土地供應量過多過快,三四線城市土地供應嚴重過剩;供地量與不同能級城市不相匹配,土地市場分化進一步加劇;土地出讓金監管存在缺陷,住房市場重事前審批輕事中監管;保障房價格偏高門檻高,農民工面臨市場失靈和政策失靈;經濟發展方式轉變要求對房地産地位進行重新判斷,但地方政府仍然從短期角度來看待住房問題。

  報告建議:以國開行住房金融事業部建立為契機,構建保障房政策性金融支援平臺;廢除公積金運作“地方糧票”,建構全國性的住房公積金管理和運作平臺;加速房貸證券化推進步伐,同時有效防控房地産金融風險;深化住房供給機制改革,避免重走需求剌激老路;以放開城鎮居民自建房為契機,重構住房開發模式;建立新的土地出讓金分配機制,抑制地方政府推高地價的強烈慾望;將土地出讓金審計制度與反腐“新常態”相結合,定期審計長期堅持;發展保障房的二級市場,盤活錯配閒置的保障房;適當鼓勵無房戶“集資建房”,降低住房保障成本。

  1.《中國住房發展報告(2014~2015)》指出——

  一線城市住房市場預計2015年下半年復蘇

  2014年12月26日,由中國社會科學院財經院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心及社會科學文獻出版社共同舉辦的“《住房綠皮書:中國住房發展報告(2014~2015)》發佈暨經濟新常態下的中國住房發展研討會”在京舉行。

  四大宏觀背景,三期調整重合以及“買房市場”的到來,決定本次住房市場調整與此前相比:第一,調整(衰退與復蘇)時間更長、速度更慢、程度更深;第二,不同層級的城市調整時間、速度和程度也不同。一線、二線城市需求旺、消化快、時間短、程度深。三四線城市需求弱、消化慢、時間長、程度淺。第三,未來住房市場將進入中速增長的常態,中國房地産進入“白銀時代”。2015年的住房市場走勢:整體延續衰退,一二線城市2015年下半年、三四線城市2016年下半年復蘇。

  金融市場:2014年第四季度,住房市場受到宏觀政策放開行政措施以及穩定消費政策正向影響,住房抵押貸款和土地開發融資將有所改善。但受到整體預期的影響,金融機構資金供應會持續謹慎,首套住房抵押貸款的利率優惠有限。

  住房市場:2014年4季度銷售總量和價格有所回升。2015年,住房銷售量價回升幅度不會太大。主要基於以下幾方面的正反向因素作用:第一,庫存規模大,市場預期難以較大改觀。第二,世界經濟與住房市場的持續復蘇,美國等量化寬鬆貨幣政策的退出,以及境外置業的成本不斷下降,導致資本外流,海外置業增加。第三,産能過剩嚴重局面沒有根本改變,社會需求總體不足,經濟增長進一步放緩。但是,第一,居民收入增長仍然較快,城鎮化積極推進,剛性需求繼續釋放。第二,房地産投資過快下滑威脅經濟增長底線,中央政府將繼續採取正向調控政策。在此背景下,市場走勢二重分化:第一,短期波動週期由衰退轉向復蘇,中長期波動週期仍處在衰退調整中;第二,一、二季度市場需求不振,開發商以價換量,市場將繼續走弱。三季度以後,一、二線城市有望逐漸轉暖回升,三、四線城市將繼續面臨調整,整個調整將在2015年難以走向復蘇。但是,住房租賃市場表現相對溫和增長。

  住房投資:受季節因素影響和住房保障投資任務完成影響,2014年4季度,投資、開工、施工和竣工將繼續下降。2015年,投資、開工、施工和竣工將有所改善,投資保持在10%的增幅水準。

  土地市場:開發商資金緩解購地意願有所增強,地方政府積極作為,一、二線城市土地市場2014年4季度將逐步好轉,三、四線城市前期供地過多,市場復蘇將延至2015年下半年。

  (參見《住房綠皮書:中國住房發展報告(2014~2015)》p13-14,社會科學文獻出版社2014年12月)

  2.《中國住房發展報告(2014~2015)》指出——

  住房市場調控應設置預警區間

  2014年12月26日,由中國社會科學院財經院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心及社會科學文獻出版社共同舉辦的“《住房綠皮書:中國住房發展報告(2014~2015)》發佈暨經濟新常態下的中國住房發展研討會”在京舉行。

  第一,採取區間調控政策。通過研究,選擇關鍵指標,利用科學方法,制定標準界定住房市場的預警區間,實施風險提示、政策調控或行政管制。在合理的綠色景氣區間(例如:房價漲跌低於15%,存銷比在6~12個月之間,經濟增長率7%~8%之間),採取中性經濟政策;超出合理區間,在比較熱或冷的黃色景氣區間(例如:房價漲跌介於15%~30%,存銷比小于6個月或者12~18個月之間,經濟增長率7%~8%之間),採取逆向調控經濟政策;在過熱或過冷的紅色景氣區間(例如:房價漲跌大於30%,存銷比小于6個月或大於18個月,經濟增長率6%~10%之外),可採取行政性管制措施。第二,分類或定向調控的政策。按照區間調控的標準,針對不同城市,實行中央指導、各城市差別調控的辦法。

  (參見《住房綠皮書:中國住房發展報告(2014~2015)》p16,社會科學文獻出版社2014年12月)

  3.《中國住房發展報告(2014~2015)》指出——

  2014年住房投資投機全面退潮,樓市自發進入調整期

  2014年12月26日,由中國社會科學院財經院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心及社會科學文獻出版社共同舉辦的“《住房綠皮書:中國住房發展報告(2014~2015)》發佈暨經濟新常態下的中國住房發展研討會”在京舉行。

  住房綠皮書指出,2014年住房投資投機全面退潮,大中城市房價由全線上漲到普遍下跌;商品住宅進入相對過剩階段,成交量萎縮,庫存水準攀升。

  從住房價格來看,2014年1~9月85個重點城市住房價格為7484元/平方米,同比下降0.98%,大於全國降幅(-0.6%)0.38個百分點,增幅較上年同期下降9.4個百分點。其中,一線城市住房價格為16923元/平方米,同比下降1.2%,較上年同期下降14.7個百分點;二線城市住房價格為7077元/平方米,同比下降0.3%,較上年同期下降8.6個百分點;三四線城市住房價格為6079元/平方米,同比上漲2.3%,增幅較上年同期回落3.9個百分點。

  房價回落産生的總體影響:有利於長期可持續發展,增加了短期壓力與風險

  1.有利影響:促進未來住房市場健康發展,促進經濟轉型和結構調整

  本輪調整是住房市場自發調整,是前期過度高漲後的週期性衰退和調整,具有必然性與合理性,調整總體上比較溫和,風險可控,無論對房地産、宏觀經濟和社會民生都具有一定的積極意義。

  第一,有利於實現住房市場的供求平衡。第二,有利於主要通過市場解決居民的住房問題。第三,通過危機和衰退,有利於淘汰落後房企,優化資源配置和提高經濟效益。第四,有利於經濟結構調整。住房市場調整,房地産投資的利潤下降、競爭加劇和風險增加,有利於改變長期以來資源向房地産領域集中的局面,增加了市場主體經濟結構調整的動力。第五,有利於促進居民自主創業。前期的住房投資雖然抑制了前期的創業,但是提前擁有住房資産,抵押貸款融資,也有利於大眾後續的創業。

  2.不利影響:拖累了短期經濟增長,增加系統性金融風險

  第一,降低了經濟增長和就業。在宏觀經濟下行壓力大的背景下,住房投資下降降低經濟增長。房地産投資相關産業屬於勞動密集型産業,投資下降也影響就業的增加。

  第二,影響了政府收入增加。目前房地産稅收與土地出讓收益佔政府尤其是地方政府收入中的比重較大。不少地方政府的房地産稅收佔地方稅收的40%~60%,土地出讓金收入也接近地方稅收收入規模,住房市場調整使許多地方政府面臨入不敷出的壓力。

  第三,增加系統性金融風險。庫存增加,空置嚴重,結構失衡,房價下跌,政府收入減少,增加抵押貸款惡意斷供、開發企業資金鏈斷裂、政府還貸違約等風險。這些情況如果出現並蔓延,將面臨系統性金融風險。其中,開發商資金鏈斷裂和政府債務違約風險最高。

  (參見《住房綠皮書:中國住房發展報告(2014~2015)》p174-175、p13-14,社會科學文獻出版社2014年12月)

  4.《中國住房發展報告(2014~2015)》指出——

  進一步完善制度體系,市場方能完成自發調節任務

  2014年12月26日,由中國社會科學院財經院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心及社會科學文獻出版社共同舉辦的“《住房綠皮書:中國住房發展報告(2014~2015)》發佈暨經濟新常態下的中國住房發展研討會”在京舉行。

  應針對住房發展趨勢,解決房地産存在的問題,化解房地産問題所帶來的風險,促進房地産健康持續發展,進而有利於“穩增長,調結構,惠民生,促改革”宏觀目標的實現。住房綠皮書2015年政策建議如下。

  1.完善政府調控住房市場的政策與方法

  2.取消若干行政性管制措施,讓市場在調整中發揮決定性作用

  3.採取必要的刺激政策,以穩定住房消費

  4.加快改革,為市場發揮決定性的調節作用創造環境

  沒有完善的制度體系,市場不僅無法完成自發調節的任務,還很有可能使問題更加尖銳,尤其在住房短缺時代,這是當時行政管制的原因,在告別住房短缺時代,改革並完善住房市場制度,既有必要也具備了條件。2015年應在住房及相關制度改革上取得實質性重大進展。第一,完善住房保障制度體系,推行“共有産權住房”制度;第二,完善房産稅收制度,建立直接面向個人的房産稅徵管制度,擴大物業稅開徵試點;第三,改革集體土地轉換國有的制度,改革完善土地的儲備、交易、收益分配等制度。第四,建立新的住房財政制度,增加中央政府對住房公共服務的分擔份額,擴大地方政府稅費收入的分成比重;第五,完善住房金融制度體系。首先,中央政府新建或改造國家開發銀行,建立國家住房發展銀行。其次,改革公積金制度,建立中國住房公積金儲蓄銀行集團,建構統一的全國性的住房公積金管理和運作平臺。再次,建立住房抵押貸款證券化制度,建立抵押貸款的二級市場。第六,建立和完善住房租賃制度,建立商品房的“承租者保護,承租者市民待遇”的制度。

  5.培育新增長點,繼續發揮房地産對經濟增長的促進作用

  (參見《住房綠皮書:中國住房發展報告(2014~2015)》p16-18,社會科學文獻出版社2014年12月)

  5.《中國住房發展報告(2014~2015)》指出——

  2015年我國住房將承受世界經濟帶來的負面影響

  2014年12月26日,由中國社會科學院財經院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心及社會科學文獻出版社共同舉辦的“《住房綠皮書:中國住房發展 報告(2014~2015)》發佈暨經濟新常態下的中國住房發展研討會”在京舉行。

  住房綠皮書指出,2014~2015年的發達經濟體將呈現結構性復蘇,美國和後危機國家的經濟反彈將與歐元區、日本的經濟低迷共存。

  在2014~2015年,世界經濟對我國住房市場的影響將從一線城市延伸到二線城市,並對我國的高端住房市場産生較大衝擊。

  第一,東亞與東南亞較差的經濟增速預期會抑制我國住房市場。

  第二,産業升級在短期內難以帶動沿海一、二線城市的住房市場。

  第三,房地産企業的海外投資削弱了境內的住房市場供給。

  第四,房地産業的外資增長無助於住房市場的回暖。

  第五,海外置業抑制我國的高端住房市場需求。

  總體來看,在2014~2015年,世界經濟對我國住房市場的總影響是負面的,一、二線城市,尤其是一、二線城市的高端住房市場將承受較大的衝擊。

  (參見《住房綠皮書:中國住房發展報告(2014~2015)》p42、p47-49,社會科學文獻出版社2014年12月)

  6.《中國住房發展報告(2014~2015)》指出——

  市場下行促使行業加速整合,地産寡頭格局初現雛形

  2014年12月26日,由中國社會科學院財經院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心及社會科學文獻出版社共同舉辦的“《住房綠皮書:中國住房發展報告(2014~2015)》發佈暨經濟新常態下的中國住房發展研討會”在京舉行。

  住房綠皮書指出,雖然2013~2014年度房地産市場整體行情黯淡,但萬科、恒大等一批領軍企業依舊業績斐然:萬科前三季度銷售額接近1500億元,恒大銷售面積也超過1300萬平方米;更值得注意的是,龍頭房企的銷售額、銷售面積的增速均遠高於整體市場的負增長水準,其中部分房企2013~2014年度的銷售額與銷售面積增速甚至高於2012~2013年度增長水準,逆市增長勢頭強勁。2014年前三季度銷售額最多同時也是銷售面積最大的七家千億級房企包括:萬科地産、綠地集團、恒大集團、保利集團、碧桂園、中海地産、萬達集團。從下面兩圖中可以看出,無論是銷售額還是銷售面積,Top10、Top30的房企近幾年業績的增長勢頭都保持穩健。雖然2013年全面回暖的市場行情沒有為這些領軍企業的業績帶來預期之中的突飛猛進,但2012年與2014年市場下行的不利環境也並未對其造成明顯的負面影響。而處於第一梯隊之外,規模相對較小房企的業績則出現了明顯分化,華潤置地、首開股份等公司的業績均有明顯下滑;旭輝、陽光城等週轉速率較快的房企則實現了業績的較快增長。

  在房地産市場容量縮減的同時大型房企仍然保持平穩較快的業績增長率,這也就意味著小型房企正在被加速擠出。大浪淘沙,全面下行的市場環境促使房地産行業加速整合,2013~2014年度行業集中度急速提升。在房地産業起步初期的“黃金時代”,急速膨脹的市場規模和與之伴隨的巨大利潤空間吸引了大量資本涌入,許多效率低下、管理落後的開發商僅依靠個別項目或買賣土地就能坐享高額利潤。然而隨著房地産市場規制和監管措施的逐步完善,市場競爭強度已逐步升級;尤其進入2014年以來市場供求矛盾逐漸凸顯,在交易萎縮、庫存積壓的條件下,規模小、效益差的房企更會加速失去其賴以生存的狹小市場空間。相比于小型房企,大型寡頭在融資、拿地、開發、産品、銷售、品牌和管理等全方位均具有壓倒性優勢;相反,中小型房企則更容易受到下行市場環境的負面影響,資金鏈吃緊、週轉率低下等問題致使這些企業被加速淘汰出局,處在下行通道中的市場更會加劇強者更強、弱者更弱的馬太效應。因此,在市場萎縮和巨頭鯨吞的雙重壓力下,眾多中小型房企無可避免地被擠出或兼併,房地産市場的寡頭格局正在形成。

  (參見《住房綠皮書:中國住房發展報告(2014~2015)》p70-72,社會科學文獻出版社2014年12月)

  7.《中國住房發展報告(2014~2015)》指出——

  樓市觀望情緒濃郁,租房價格仍將上漲

  2014年12月26日,由中國社會科學院財經院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心及社會科學文獻出版社共同舉辦的“《住房綠皮書:中國住房發展報告(2014~2015)》發佈暨經濟新常態下的中國住房發展研討會”在京舉行。

  住房綠皮書指出,由部分投資投機性需求所引致的住房購買行為一定程度上增加了租賃性住房的實際供給量,為租賃市場的發展提供了前提條件。但是從2013年第4季度以來相對蕭條的住房市場使得買賣市場的總體交易量下降,並且房價下降的預期依然強烈,市場觀望情緒濃郁,由購轉租的需求量增加導致租賃市場開始活躍。同時,由於城市化進程的推進吸引了大量農村人口和外來人口,一定程度上增加了租房群體;城市發展過程中的城中村和棚戶區改造等活動導致了低價租賃住房市場的逐步萎縮,客觀上導致了住房租賃價格的逐步攀升。國家統計局發佈的2014年9月居民消費價格變動情況顯示,全國居民住房租金價格已經出現連續57個月上漲。與2013年9月相比上漲2.6%,與2014年8月相比上漲0.1%。租房者面臨更為嚴峻的租房形勢,租房支出的不斷上升一定程度上增加了租房者的生活負擔。

  雖然住房租賃價格在2014年出現持續增長的局面,但仍略低於二手房銷售價格漲幅。與全國住房租賃價格連續57個月上漲不同,十大城市特別是一線城市的住房租賃價格甚至出現小幅回落。中國指數研究院的數據顯示,2014年9月十大城市的住房租賃價格指數除天津出現小幅上漲外,其他九個城市均出現小幅下跌或持平的現象。以北京為例,前三季度租金累計漲幅僅為0.1%,為五年來最低。據偉業我愛我家市場研究院統計,9月北京市住宅租金均價為每套3869元,環比小幅回落1.8%,同比上年同期漲幅僅為2.5%。在租賃市場成交量方面,9月成交量環比上月回落近一成,與上年同期相比增長11%。在租賃房源和客源情況方面,9月北京市租賃市場新增房源環比增加12%,新增客源方面環比小幅回落7.2%,租賃市場供求關係明顯趨於平衡。隨著商品住宅市場成交量的下行以及市場預期的影響,房屋租賃市場將成為很多人解決居住問題的主要渠道,住宅租賃市場的作用也將明顯強化。

  (參見《住房綠皮書:中國住房發展報告(2014~2015)》p100-102,社會科學文獻出版社2014年12月)

  8.《中國住房發展報告(2014~2015)》指出——

  隨著城市化的推進,農民工和“夾心層”將面對居住難的問題

  2014年12月26日,由中國社會科學院財經院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心及社會科學文獻出版社共同舉辦的“《住房綠皮書:中國住房發展報告(2014~2015)》發佈暨經濟新常態下的中國住房發展研討會”在京舉行。

  住房綠皮書指出,中國勞動人口的這種跨區域遷移很大程度上表現為“半城市化”狀態,戶籍制度的存在以及其他有形和無形門檻,導致大量流動人口選擇在流入地工作而仍在流出地買房。2013年的農民工監測數據顯示,2.69億農民工中只有0.9%實現了在所在城市購買住房的願望,絕大部分農民工選擇回老家城鎮買房或自建房。這種住房空間失配現象一方面加劇了農民工流出地的住房空置率,導致了資源的嚴重浪費;另一方面,也無法妥善解決農民工在所在城市的實際住房問題。此外,由於城市規劃和交通基礎設施的滯後,城市內部的職住不平衡問題凸顯,很多上班族居住地與上班地路途較遠、交通擁堵,將大量時間耗費在上班途中,嚴重影響城市生活品質和幸福感。

  和農民工一樣,城市“夾心層”的住房需求問題也一直被忽視,他們一方面收入有限不具備足夠的住房支付能力,游離在住房市場之外;另一方面由於其收入超過保障房供給的收入,不具備保障房的申請資格,又被排斥在保障房的申請範圍之外。就目前來看,全國大多數城市對這兩個階層的購房需求沒有足夠的支援力度,許多保障計劃未能付諸實施。

  下一階段的城市化將進一步導致人口的空間結構向東部地區和大中城市傾斜,而由農村向三、四線城市的流入人口將大大小于從三、四線城市的遷出人口。因此,許多三、四線城市的住房需求已經不具備高速擴張的人口基礎,而一線城市和基本面較好的二線城市住房剛性需求和改善性需求依然強烈。

  (參見《住房綠皮書:中國住房發展報告(2014~2015)》p102-104,社會科學文獻出版社2014年12月)

  9.《中國住房發展報告(2014~2015)》指出——

  加強異地公積金貸款業務,提高公積金資金使用效率

  2014年12月26日,由中國社會科學院財經院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心及社會科學文獻出版社共同舉辦的“《住房綠皮書:中國住房發展報告(2014~2015)》發佈暨經濟新常態下的中國住房發展研討會”在京舉行。

  十八屆三中全會提出研究建立住宅政策性金融機構。未來,可以探索設立以公積金管理中心為載體的資金管理公司或住宅政策性金融機構,獨立運作,為居民購買基本住房及改善居住條件提供低價格的資金扶持,從而減少資金沉澱、提高公積金資金使用效率。

  變革現有的公積金管理辦法,用好住房公積金異地互認政策。嚴格執行住房城鄉建設部、財政部和人民銀行聯合出臺住房公積金新政策,積極支援繳存職工購買首套和改善型自住住房,加大異地公積金貸款業務開展的力度。

  異地互認只是一個大方向,地方政府還需出臺配套細則,在打破地方利益樊籬的基礎上,分門別類確定不同地區之間住房公積金轉移標準和比例。建立跨地區公積金資金調劑平臺,以解決城市間公積金的使用率很不平衡問題。通過金融創新拓寬公積金來源,商業銀行應允許直接透支取得信貸資金,加快資産證券化,引入社會資本投入,盤活資産存量。同時,加大全國住房資訊聯網工作。因為首套、二套、多套房的貸款利率存在差異,需要住房資訊聯網為此提高資訊基礎。

  (參見《住房綠皮書:中國住房發展報告(2014~2015)》p146-147,社會科學文獻出版社2014年12月)

  10.《中國住房發展報告(2014~2015)》指出——

  2015年房價以軟著陸為主,限購政策有望全面退出,未來一半以上房地産開發商將轉行或在市場中消失

  2014年12月26日,由中國社會科學院財經院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心及社會科學文獻出版社共同舉辦的“《住房綠皮書:中國住房發展報告(2014~2015)》發佈暨經濟新常態下的中國住房發展研討會”在京舉行。

  住房綠皮書對2015年的總體判斷是:一、二線城市房價將繼續下滑,三、四線城市房價將穩中有降;房價以軟著陸為主,不會出現整體崩盤;各級政府將密集推出救市政策,限購政策有望全面退出;商品房庫存積壓銷售困難,未來一半以上的開發商將轉行或在市場中消失。

  1.一、二線城市進入相對過剩階段,房價繼續下滑,限購政策有望全面退出

  一、二線城市房價將繼續下滑的主要原因是:市場投資屬性過高,住房空置嚴重;居民投資理財渠道增加,住房投資全面退熱,單靠剛性需求或改善性需求難以消化已有商品庫存和支援房價上漲。

  住房限購或將全面放開,住房價格將走下神壇。目前,仍有北京、上海、廣州、深圳四個一線城市及三亞由於其需求結構的特殊性尚在執行限購政策。未來一年,一、二線城市房價的繼續下滑將是大概率事件。隨著房地産市場不景氣及調控政策的主方向向支援住房消費轉變,仍在堅守限購的五個城市有望在一年內全面放開。住房限購全面放開後,住房市場“供不應求”的假設難以立足,房價只漲不跌的神話將完全破滅。

  2.三、四線城市仍處於消化庫存階段,房價延續穩中有降態勢

  與一、二線城市不同的是,三、四線城市樓市已經經過一段時間的調整。且三、四線城市以中西部城市為主體,其經濟增速要快於全國平均值,因而三、四線城市房價不太可能出現急速下跌,總體仍是穩中有降。

  3.中央和地方政府將密集推出救市政策,樓市有望實現軟著陸

  未來中央和地方政府有望推出的救市政策包括:全面取消住房限購政策;進一步放寬二套及以上住房的按揭貸款條件;進一步降低住房交易稅費包括營業稅、契稅、個人所得稅等;政府收購過剩的商品住房用作保障房之用;加大舊城區及棚戶區改造以擴張需求、減少供給;進一步放寬購房落戶政策等。

  總體而言,密集救市政策的推出對於緩解市場恐慌、避免房價硬著陸有積極的作用,可以有效防止樓市崩盤。但是在住房投資收益過低、住房供給相對過剩的大環境下,即便政府強力刺激,房地産市場也將風光不再。

  4.樓市以緩慢下行為主,整體崩盤的條件尚不具備

  城市人口流入的宏觀拐點尚未出現,房價不會整體崩盤。從人口流向拐點看,中國作為發展極不平衡的大國,人口的城鎮化、大城市化、郊區化、逆城市化等看似相互矛盾的動力層層遞補、並存交錯,因而宏觀總量上的人口流向拐點目前其實是不存在的。

  5.開發商面臨大抉擇,未來一半以上的開發商將轉行或在市場中消失隨著相對過剩時代的來臨,商品住房銷售困難而無需再進行大規模開發。這也意味著,開發商的蓋房能力相對過剩,未來一半以上的開發商將轉行或在市場中消失,房地産市場將進入真正意義的寡頭時代。2015年中國新建商品住宅市場主要指標增速預計值見。

  (參見《住房綠皮書:中國住房發展報告(2014~2015)》p161-163,社會科學文獻出版社2014年12月)

  11.《中國住房發展報告(2014~2015)》指出——

  2014年中國住房市場監管取得重大進步,不過仍存在一些問題

  2014年12月26日,由中國社會科學院財經院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心及社會科學文獻出版社共同舉辦的“《住房綠皮書:中國住房發展報告(2014~2015)》發佈暨經濟新常態下的中國住房發展研討會”在京舉行。

  住房綠皮書指出,2014年中國住房市場監管取得重大進步,在諸多領域取得進展。不過仍存在一些問題。

  1.土地出讓金監管存在缺陷,“封閉運作”致使腐敗叢生

  長期以來,土地出讓金是地方政府財政收入的重要來源。然而,土地出讓金被一些地方政府認為是“自留地”,長期“封閉運作”,違規支出使用情況層出不窮。土地出讓金收益中需提取一部分用於教育、農田水利支出,還需與上級財政分成。部分省市為讓土地出讓收入更多地留在本地,做高土地出讓中的支出成本,如徵地成本等,從賬面上減少土地出讓收益,甚至把土地收益降為負。還有部分省市土地出讓金游離于監管體系之外,不納入預算,沒有有效監管,隨意侵佔挪用。

  2.建築工程事故數量有所下降,但建築品質監管依然有待提高

  根據住建部發佈的最新數據,2014年1~8月,全國共發生房屋市政工程生産安全事故327起、死亡393人,比上年同期事故起數減少33起、死亡人數減少53人,同比分別下降9.17%和11.88%;全國共發生房屋市政工程生産安全較大事故16起、死亡53人,與上年同期事故起數持平,死亡人數減少13人,同比下降19.70%。儘管與上年相比,2014年工程品質有所提高,但仍有部分省市出現重大工程事故,建築工程施工轉包、違法分包等違法行為依然存在,個別施工單位未取得施工許可證即開工建設,工人違規操作造成重大安全事故的行為仍有發生。

  3.屬地監管存在漏洞,住房公積金易被挪用

  目前,住房公積金依然採用屬地監管模式,即所在地住房公積金的繳存、使用、賬戶餘額等由屬地政府負責監管,名義歸本級政府的公積金管委會管理。中央有關部委和上級政府僅有政策方向監督,難以將監管落到實處。同時,各地方住房公積金管理模式各不相同,缺乏統一管理制度。由於監管存在漏洞,住房公積金易被挪用。如2013年通報的吉林省通化市公積金案,公積金中心原主任車世剛及部分下屬居然違法挪用住房公積金高達11億元。

  4.保障房品質仍待提高,公租房監督機制有待完善

  儘管2014年保障房建築面積很有可能完成任務目標,但保障性住房在規劃設計、使用功能、工程品質上依然存在問題。部分保障房設計不合理、功能不全,甚至建築品質較差。公租房運作體制與監督機制尚不完善。

  (參見《住房綠皮書:中國住房發展報告(2014~2015)》p245-247,社會科學文獻出版社2014年12月)

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