眾籌最近又成網路熱搜詞。這次，與它“親密接觸”的不是公益活動也不是圖書出版，而是令更多人嚮往的集資建房。近期，南京一家房産投資基金公司打出“中國首家眾籌建房投資平臺”的旗號公開籌資建房，聲稱將使買房成本降低20%。

　　在開發商利潤受擠壓的房地産市場，眾籌如何尋得讓利空間？眾籌建房是否合乎規範，風險幾何？房地産市場新形勢下，集資建房的概念再次被輿論托起，這背後是誰在消費剛需的期待？

　　“眾籌建房”實際是房地産投資基金

　　近期，南京一家股權投資基金公司推出“眾籌建房”項目，吸引投資人以眾籌的形式“私人訂制”比市場價便宜20%的房子，在網上引發了熱議，有不少網友對眾籌建房表示樂觀。

　　該基金公司的發起人袁長喜告訴記者，他們的“眾籌建房”項目採取會員制，項目參與者必須是剛需，並要繳納1000元會員費。目前，招募的第一期會員已有一百多人。

　　在袁長喜等人的計劃裏，當會員達到足夠的數量、預期的購房款總額達到一定規模時，就會啟動談判，會員將成立業主委員會，與該基金公司及其委託的房地産開發商一起討論選地、購地及建房事宜。他反覆強調，在拍板拿地之前，公司不會提前收取會員的資金。

　　“比市場價便宜20%”是這次“眾籌建房”概念裏最誘人的內容。按照這個項目的推算，“眾籌建房”的模式可以幫開發商減免大量的財務、融資和行銷成本，節省出來的費用加上開發商的利潤大約能佔到總房價的20%。

　　然而，這種“眾籌”有點名不副實。袁長喜也坦承，“眾籌”與“投資基金”的籌款方式有極大的不同，前者是公開的，而後者必須是非公開的。“眾籌”建房名義上採取了“收費會員制”這種“非公開”的籌資形式，但會員卻是通過網際網路公開召集的。

　　該基金公司打算收取房價的1%至2%作為管理費，憑藉低房價吸引投資做成規模，“利潤也很可觀”。“我們實際上做的是房地産投資基金，但用‘眾籌’這個概念更吸引人。”袁長喜説。

　　如此“眾籌”是否涉嫌非法集資？

　　其實，“眾籌”在房地産領域已非新鮮事物。

　　2005年，因為高房價、低品質，南京網友邵角曾組建“我愛南京自建房網”發起“集資自建房”活動，卻因為個人無建房主體資格而擱淺，而參與該活動的多數人現在已經自購住房。這被業內稱為最接近“眾籌”本意的集資建房活動。

　　2010年，河北等地出現開發商對部分在建項目實行“私人訂制”，以訂制部分預收款填補拿地資金。南京林業大學房産研究中心主任孟祥遠認為，這類活動是開發商為降低建設成本採取的緩衝措施，是變味的“眾籌”。

　　今年6月以來，蘇州、重慶、天津、東莞等地依託搜房網、團貸網等網際網路平臺推出“房地産眾籌”項目，採取眾籌購買單套房源、拍賣溢價分配給眾籌投資人的盈利模式。團貸網“房寶寶”第一期別墅眾籌買房投資項目已完結，年化收益率達40%。

　　這類“眾籌建房”的出現，多是基金公司在背後主導的資金運作。業內人士認為，這些模式與非法集資有類似之處。

　　然而，袁長喜堅決否認這種説法：“剛開始算是投資産品，等拍完地、蓋好房、拿到預售證，就變成了購買行為。流程和資金公開透明，拍了地之前可以隨時退錢。這不是非法集資。”

　　“這是站在法律的邊緣。”江蘇劉洪律師事務所律師劉繼翔認為，眾籌是一種購買行為，而房産基金則是投資，兩者有本質上的區別，混淆概念將面臨很大風險。

　　江蘇省司法廳和當地各縣市司法部門最近都在提醒此類行為的風險。相關人士表示，如果將“眾籌建房”的資金性質認定為投資，若開發商單方面解除眾籌時簽訂的合同，眾籌投資者們將無處維權。如何從法律上約束眾籌行為，使投資人能夠有效規避風險，是未來需要解決的問題。

　　只籌錢沒房子，眾籌建房應回歸本義

　　“買地蓋樓這麼大的事，得要多少人、多少錢？眾籌幾個億不現實。”孟祥遠等專家表示，“眾籌”是個新概念，這個包袱皮裏的“集資建房”無法落實就沒有意義。

　　“現在的眾籌建房是只見籌錢不見房。如果做不好，就是增加中間環節，增加購房成本。”獨立房産評論人于岳認為，當前的“眾籌建房”是非專業的人去做專業的事情，能不能做成還是個問題。

　　能不能找到合適的開發商？能不能拿到中意的地？這些問題讓部分有意嘗試的機構望而卻步。曾經在網上發微網志組織粉絲團購的南京高盛房地産開發有限公司董事長孫天元告訴記者，高盛暫時擱置了原已啟動的“眾籌建房”計劃。“我們還是覺得要先拿地、再籌款，目標更明確。”

　　其實，梳理上世紀90年代住房商品化改革以後的變化不難發現，“集資建房”的呼聲伴隨著市場波動而産生：從2005年前後因為高房價、低品質呼籲自建房，到2008年後房價暴漲催動“眾籌建房”概念興起，再到現在房地産市場調整，各類打著“眾籌”旗號的房地産融資頻現，皆是如此。“眾籌建房”之所以被喊出，又被追捧，背後是人們對住房及住房品質的需求無法得到滿足的現實。

　　中國房地産研究會副會長胡志剛認為，如果“眾籌建房”能回歸集資建房、滿足普通需求的本意，這樣的金融創新和房地産開發創新都值得鼓勵。解決住房問題關乎民生幸福，相關部門在建設保障房的同時，也應該有條件地鼓勵金融等各類房産開發創新，以充分調動民間資本積極性來共同解決住房問題。