昨天下午，央行、銀監會發佈通知，對我國房貸政策作出調整，正式明確放鬆首套房貸認定標準：對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸款政策；首套房貸利率下限為基準利率的0.7倍。這被業內普遍視為對房地産市場的一項重大利好。

　　□政策發佈

　　首套房認定範圍擴大

　　根據通知，對於貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

　　“這次調整的亮點是，首套房的認定更加明確，範圍有所擴大，從而支援改善型住房需求。”中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇表示，以前首套房還清了貸款再買房就享受不到首套房貸款優惠，而二套房貸首付比例不低於70%，無住房僅有貸款或公積金提取記錄的也要不低於60%。

　　中原地産首席分析師張大偉分析認為，本次央行的鬆綁，雖然未提及降準、降息，但鬆綁的幅度遠遠超過之前預期的“認房不認貸”(即在首套房的認定上，要看家庭名下是否有房産，而不看是否有過房貸記錄)。“對於目前市場上來説，起碼可以增加30%的可購房人群，而且這部分人群恰好都是之前被政策抑制的意願購房人群。”

　　未限購城市全面放開

　　通知明確，在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有兩套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水準。銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃，向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。這也意味著，對於未限購城市的家庭，購買三套以上住房，也從“禁止貸款”走向“全面放開”。之前的政策規定，商業銀行根據自身風險，可暫停第三套及以上住房的貸款。據了解，今年許多城市都在鬆綁限購政策，全國46個限購城市中，已經有40個推出了鬆綁措施，但效果有限。

　　□北京落點

　　北京房貸政策暫未變

　　昨天，多家銀行表示，目前北京地區的房貸政策未變。京華時報記者昨天採訪四大行及多家商業銀行個貸部負責人，獲悉目前北京地區的房貸政策仍嚴格，以家庭為單位，首套房的認定還是“認房又認貸”。即是否是首套房，要看家庭名下是否有房産，是否有過房貸記錄，兩個條件滿足其中任何一項即不能算作首套房。

　　記者昨天還以客戶身份撥打了興業銀行、浦發銀行、招商銀行等多家銀行北京地區支行電話，個貸經理均表示購房仍然實行“認房又認貸”標準，名下有房産或者有過房貸記錄均不能認定為首套房。

　　對於未來政策的調整，工行總行表示：“將認真貫徹國家有關房地産發展的政策導向，我們正密切關注房地産市場的變化和相關政策的調整，並將及時做好相關信貸政策的銜接。”

　　昨天，一位國有大行相關負責人表示，政策傳導到分支行需要一週左右時間，預計節後一週能出現變化。

　　□追問影響

　　政策調整是否意味“救市”？

　　旨在穩定市場預期

　　這次房貸政策調整，是在近期房地産市場價格持續走低的情況下出臺的。最新統計顯示，8月份70個大中城市中，有68個城市新建商品住宅價格環比下降。

　　“房地産市場預期非常關鍵，一旦一致形成看空判斷，對房地産市場健康發展非常不利。這時調整房貸政策，支援滿足合理住房需求，發出穩定房地産市場預期的明確信號。”中國國際經濟交流中心諮詢研究部副部長王軍分析。

　　放在更大的背景下看，房貸政策調整，與宏觀經濟下行壓力加大緊密相關。8月份中國經濟主要指標，從PMI等先行指標，到投資等實體經濟指標，均明顯回落，形勢比較嚴峻。“經濟下行壓力很重要的來源之一，就在於房地産投資持續下降。調整房貸政策非常及時、必要，要引導房地産市場需求恢復，使房地産投資由落轉穩，進而穩住投資，穩住整個經濟增長。”張立群分析。

　　需要明確的是，這次房貸政策調整，並沒有實施根本性轉向和強烈刺激。只是通過放鬆首套房認定標準、增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放等方式，支援改善型自住型需求，從而引導恢復房地産市場的合理需求。

　　未來房價是否將“大漲”？

　　市場止跌或已明確

　　在王軍看來，這次房貸政策調整目的在於“穩”，並不是要再讓房價“起飛”。

　　房貸政策調整，從某種意義上説，也是回歸常態。交通銀行首席經濟學家連平指出，“目前房地産市場的供求關係已發生明顯變化，庫存增多。需求雖然仍然存在，但因為各種限制措施難以充分釋放。要順應市場的變化，進行合理調整，釋放改善型住房需求，穩定市場預期。”連平認為。

　　不過，中原地産首席分析師張大偉認為，對於市場來説，這一政策的鬆綁效果相當於限購鬆綁影響的5倍以上。他分析，樓市基本可以判斷，除了小部分三四線城市，庫存積壓過於嚴重外，其他城市全面止跌，庫存壓力小于20個月的基本都會出現再次上漲。後續地方政府預期還會在稅費政策等方面鬆綁。從整體效果看，這一政策將會對市場信心有所提振，止跌已經明確，但反彈的幅度、實際結果依然要看後續信貸釋放情況，如果再出現一兩次定向或者全面降準，樓市將會很快反彈。

　　此外，融360信貸專家徐瑾認為，央行此舉短期內有助於提升10月樓市成交量，但中長期刺激作用仍有限，甚至可能引發更濃厚的觀望情緒,或難改樓市長期低迷走勢。

　　7折房貸將“重現江湖”?

　　7折重現可能性小

　　民生證券研究院執行院長管清友分析，重申利率7折下限意義不大，目前銀行基本對房貸實行基準利率，自由定價體系下，房貸利率觸及下限的可能性不大。銀行綜合負債成本高，做按揭貸款意願不足。

　　昨天，一位國有大行相關負責人表示，該行房貸中首套房貸款佔85%，二套房貸僅佔15%左右，政策出臺後，預計首套房比例將進一步擴大，二套房貸佔比將進一步減少。

　　對於首套房貸利率，該人士認為“北京不太會出現7折，因為7折銀行就賠錢了”。另一位銀行相關負責人表示，銀行做房貸業務本身就不賺錢，現在還要求給出一定利率優惠，銀行比較困難，具體能給出什麼樣的優惠政策，還得看總行的具體政策，但預計不會與央行、銀監會出臺的政策相違背。

　　偉嘉安捷企劃經理吳昊認為，目前房貸基準利率為6.55%，7折後的利率為4.485%，銀行理財産品的年化預期收益目前在5%左右，這將使銀行利差出現倒挂，預計出現7折房貸利率的可能性不大。但首套房貸出現9折、8.5折還是很有可能的。