微妙的限貸

　　限購放鬆作用有限，限貸鬆綁成為各方預期中的政策調整下一步。四大行總行的曖昧表態，各地分行陸續出現的“投石問路”，都預示著房地産信貸政策將會發生某種變化。

　　新金融記者 劉君

　　放鬆傳聞

　　限購放鬆之後，作為調控政策另一重要手段的限貸政策成為各方關注的焦點，各種放鬆傳言也適時出現。9月下旬開始有傳聞稱“首套房認定標准將放鬆”，表示“四大行將發佈政策，只要房貸餘額還清都算首套房”。鼓勵首套房貸款，二三套也可恢復至基準利率。

　　早在8月份，就有消息爆料上海建行未獲批的內部文件，其中提及將嘗試放鬆限貸，重新認定首套、二套房貸標準，提出首套房最低可以打八折利率(享受八折要求客戶在該行金融資産必須大於等於貸款總額的80%)。隨後，上海農行也有類似傳聞被爆出，但兩者均迅速被上述銀行否認。

　　值得一提的是，雖然央行沒有對傳聞進行表態，但作為傳聞主要相關方的四大行，卻在近期密集發佈相當“曖昧微妙”的表態。中行表示，總行已授權當地分行可以按照市場需求和政策變化適時調整相關政策，對不同的購房需求採取差異化策略，提高審批效率，提升服務能力，積極支援居民合理購房需求。農行表示，將進一步加大房地産信貸投放力度，加快貸款審批和發放速度，提高服務效率，優先滿足居民家庭首套和改善型住房消費領域的合理信貸需求。此前表態的建行則建議完善差別化住房信貸政策，尤其是首套房認定標準。工行則稱依舊積極支援個人住房和房地産開發的合理信貸需求。

　　在上述回應中，四大行可以説是既沒否認也沒承認房貸放鬆，尚處矛盾之中。“早在今年5月份，央行研究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務有關工作，並提出‘央五條’措施，優先支援首套房貸，但是時至今日，仍然沒有得到全面落實。”同策諮詢研究部總監張宏偉表示，主要原因一是銀行通過貨幣基金等渠道得到的資金成本較高，不願意下浮房貸利率；二是對房地産市場走向存在觀望情緒。

　　隨著央行對影子銀行、同業競爭等整頓措施的拉開，餘額寶等貨幣基金收益率逐漸降低，客觀上為商業銀行房貸利率下浮提供了機會。

　　地方呼籲

　　這邊廂各大銀行還在謹慎猶豫，那邊廂一些地方政府卻已經把信貸鬆綁寫進了文件之中。9月22日，福州發佈文件，購房人償清購房貸款後，再次申請貸款購房的，按首貸認定。金融機構在貸款首付款比例和利率方面按照政策規定的低限執行。9月15日，湖北省住建廳的文件則明確首套房貸款利率下限最低可至基準利率的七折。

　　從目前各地方政府發佈的新一輪救市政策來看，主要內容基本為增加購房補貼、降低公積金利用難度，要求商業銀行降低商貸價格。作為並無銀行的管理許可權的地方政府，依然要求銀行降低貸款利率。在業內人士看來，一是為了給本地房地産市場信心，增加市場購房者購房預期；二是給銀行施加壓力。

　　現在的情況是，儘管部分城市銀行首套房貸利率開始出現“點式”鬆動，但範圍仍然有限，並且大多數是有條件的，有的銀行門檻相對較高，甚至以購房客戶在貸款銀行的金融資産為條件，房貸利率並沒有出現全面鬆動。

　　比如8月份上海農業銀行有條件鬆動首套房貸，200萬以上商貸給出九五折利率折扣；匯豐銀行已經悄然打折，7月份以來，該行一手房首套房貸款160萬以上就可以享受基準利率的九六折，二手房首套房貸款160萬元以上也可以享受基準利率的九四折，貸款160萬元以下統一是九六折；民生銀行首套房貸款利率開啟八五折的優惠，但是需要客戶在民生銀行擁有500萬元以上的金融資産。除了上海農行、匯豐銀行、民生銀行以外，廣州、深圳、青島等其他城市的大多數銀行也已經不再對首套房貸款執行利率上浮，甚至出現青島有銀行可以直接九折利率發放首套房貸的情況。

　　房地産貸款政策接下來會如何走，還要看地方政府和銀行之間的博弈。

　　首套爭議

　　在四大行的回應中，建行特別強調應該完善首套房認定標準。據張宏偉介紹，早在去年下半年，上海的部分樓盤(多數是優質的樓盤)就曾獲得銀行優惠政策，針對兩套住房的購房群體，只要房貸餘額還清，就算首套房。“上述政策只是操作上‘打擦邊球’，並不是在公開可執行的文件下操作的，執行的銀行和時間也會根據貸款對象(包括開發商和購房者)而不一樣。”

　　張宏偉表示，全國範圍內的限貸政策鬆動尤其是“認貸”標準全面鬆動目前尚難。主要原因在於“認貸”的全面鬆動對於市場刺激力度較大，不符合本輪房地産調控的思路，短期內不適合採用這樣的方式刺激房地産市場。

　　有業內人士表示，如果首套房標準只認貸不認房，可能出現擁有幾十套房的投資者還可以按照首套貸款的情況，勢必引發爭議。目前最可能出現的結果就是，銀行未來不會對房地産貸款政策“一刀切”，會根據貸款對象的不同，去差別化執行首套房認定標準。