投資風向標

　　隨著各地樓市限購政策相繼鬆綁和傳統旺季“金九銀十”的臨近，在經歷上半年的低迷市況之後，下半年的房價走勢和背後的投資機會成為不少投資者關注的問題。

　　作為下半年的開端，7月的樓市成績單格外令人關注。目前，國家統計局的官方數據仍未發佈，但近日各大機構紛紛公佈7月國內各大城市的樓市成交數據。專家認為，目前包括廣東在內的國內樓市整體仍處於調整期，對於投資者來説並非很好的入市時機，房産投資更需要仔細觀察、小心謹慎。

　　數據

　　中山廣州佛山環比降超1% 汕頭微漲

　　日前，中國指數研究院(下稱“中指院”)發佈了《2014年7月中國房地産指數系統百城價格指數報告》。報告顯示，今年7月，全國100個城市新建住宅均價為10835元/平方米，環比上月下跌0.81%，為連續第3個月下跌，跌幅擴大0.31個百分點。其中，新建住宅價格環比上漲的城市個數為24個，較上月減少5個。環比下跌的城市個數則較多，達到了76個，較上月增加5個。

　　南方日報記者查閱發現，廣東省的城市中，汕頭樣本平均價格為8390元/平方米，樣本價格中位數為7350元/平方米，環比上漲0.65%，在100個城市中環比漲幅位列第十名。而汕頭也是省內入選城市中唯一齣現新建住宅價格環比上漲的。

　　廣東入選城市裏，中山樣本平均價格為6276元/平方米，樣本價格中位數為5500元/平方米，環比下跌2.04%，在100個城市中位居跌幅第九位，也是省內城市中唯一環比跌幅超過2%的城市。

　　省會廣州則在省內入選城市中跌幅第二，僅次於中山。7月，廣州樣本平均價格為18168元/平方米，樣本價格中位數為15900元/平方米，環比下跌1.77%，在100個城市中位居跌幅第十九位，也是十大城市中跌幅最大的。

　　其他入選的廣東城市中，7月新房均價也全部環比下跌。其中佛山以1.55%的跌幅居前，其樣本平均價格和樣本價格中位數分別為8739元/平方米、7600元/平方米。深圳、東莞、珠海、惠州、江門的新房均價雖然環比也都下跌，但跌幅都沒有超過1%。

　　不過，儘管7月全國新房房價環比下跌的城市個數已經超過七成，但同比來看，7月全國百城新建住宅均價仍然上漲4.72%，只是漲幅較上月縮小1.76個百分點，為連續第7個月縮小。

　　值得注意的是，7月，新房房價同比下跌的城市個數首次超過城市總數的50%。其中，同比上漲城市48個，上漲城市個數較上月減少15個；同比下跌的則有52個城市，下跌城市個數較上月增加15個。

　　廣東入選城市裏，7月均價30198元/平方米的深圳同比上漲8.30%，位列同比漲幅第一。廣州和惠州分別以7.72%和5.35%緊隨其後，同比漲幅進入省內三甲。

　　此外，東莞和珠海同比漲幅則分別為4.90%和4.74%，也都上漲超過4%。江門同比上漲0.32%，較2013年同期變化不大。中山、汕頭、佛山三個城市則均出現了同比下跌，其中佛山下跌3.89%，跌幅最大。

　　典型

　　廣州成交量同比降28% 遠高於北上深

　　從全國來看，在經濟發達的一線城市和二線核心城市，同比價格仍呈現出較高的增幅。根據中指院的統計，全國十大城市新建住宅均價雖然同比漲幅較上月縮小2.56個百分點，縮小至10%以內，但依然保持了9.76%的同比漲幅，並且已經是連續第21個月上漲。

　　具體而言，十大城市中有9個城市同比上漲，其中北京上漲14.95%，漲幅居十大城市首位；上海上漲12.73%，位列其後；深圳、廣州、南京漲幅在7%—9%之間；天津、武漢、重慶(主城區)、杭州漲幅在5%以內。成都同比下跌0.27%，為十大城市中唯一同比下跌的城市。

　　但是，儘管絕對價格依然處於高位，這些核心城市的價格走勢已經出現頹勢。

　　十大城市(新建)住宅7月均價為19328元/平方米，環比下跌0.97%，跌幅較上月擴大0.52個百分點，為連續第3個月下跌，且跌幅持續擴大。而從城市具體表現看，7月十大城市新房均價環比全部下跌，跌幅也超過全國平均水準。

　　其中，廣州又以環比下跌1.77%位居十大城市跌幅首位，這也是廣州房價連續第三個月環比出現下跌。此前的5月和6月，廣州房價環比分別下跌0.02%和0.05%，7月跌幅則呈擴大趨勢，已創下上半年最大跌幅。

　　從成交量來看，數據顯示，二三線城市7月周均成交同比仍然下跌23%，環比降幅縮小至7%，但從累計數據來看，二三線城市同比降幅擴大至19.4%。一線城市總體周均成交量也仍處於下降態勢。而從1—7月累計數據來看，一線城市累計成交量同比降幅達35.8%，降幅較上月縮小1.1個百分點。

　　一線城市中，除北京外，深圳、廣州、上海成交套數均出現不同程度環比下跌。據搜房網數據監控中心統計，北京2014年7月成交套數環比上漲17.61%，同比下跌2.81%。深圳與上海相較上月基本持平，環比分別下滑1.45%和0.12%，但深圳同比成交套數出現明顯下跌，同比下滑達到30.16%，上海同比成交套數則增加2.39%。

　　廣州7月的成交量表現慘澹，成交套數較上月下跌22.21%，同比更是大跌28.24%，同比降幅創下今年最大值，遠遠高於北上深等一線城市。一手市場的遇冷，導致了二手市場也隨之大幅降溫。與一手數據的繼續下滑相對應，廣州在7月份延續了上半年遇冷趨勢。

　　據中原地産成交數據顯示，7月份廣州二手住宅成交量繼續維持低位，成交宗數已連續多月錄得下滑，環比上月跌幅達33.6%，同時全市二手住宅成交均價為24294元/平方米，環比上月微降0.5%，是5月份以來首次錄得跌幅。

　　投資一線城市房産 應慎選區域類型

　　-專家

　　“投資者都是買漲不買跌的，現在大部分人仍然在觀望。”合富輝煌首席市場分析師黎文江認為，廣東全省大部分地區依然在控制樓市，現在還不是投資最好的時候。即便是近日佛山放鬆限購，使得原本受抑制的購房需求可能會在短時間內集中爆發，但預計今年年底前就會平復。“現在房貸還沒有放鬆，佛山只是購買前兩套房子時允許貸款，購買第三套房時必須一次性付清，因此樓價不一定會上漲。”

　　“現在不應該急於投資，等市場變化更加充分的時候才是更好的投資入市時機。”中原地産項目部總經理黃韜也表示，廣東樓市正在進行整體的調整，階段性的價格比較穩定，對於投資慾望比較強烈的群體來説，配套完善的中心區應該是較好的選擇，開發商也相對成熟，“像佛山的市中心，就是值得關注的地段。”

　　上海同策地産諮詢研究部總監張宏偉則表示，存量較大、去化週期大於15個月的城市暫時風險較大，不建議投資。而廣州、深圳這樣的一線城市依然適合投資。兩市的存量週期在11到12個月左右，處在合理的區間，壓力不是很大。其次，作為一線城市，需求量也較大。

　　黃韜認為，在區域性問題的選擇上，不能貪圖便宜的房産，沒有升值的空間。而廣佛交界的地方流通性較好，換手率也較高。從類型上來説，住宅是一種較好的選擇，商鋪的波動性會比較大。

　　張宏偉表示，就投資住宅來説，小戶型比較適合流通和出租。周邊的配套齊全、交通比較方便的地段，適合投資。商鋪需要關注人流量和商業氛圍，地段的選擇尤其重要。是否在核心區域或其輻射範圍內，值得重視。

　　“寫字樓若處於商務中心或市中心的是比較好的選擇，區位優勢明顯。”張宏偉分析説，一線城市在郊區的寫字樓供應量較大，投資需謹慎。現在很多寫字樓都做成SOHO、LOFT、酒店公寓等類住宅産品來賣，背後的原因其實是出租生意不好。“短期來講，投資這類産品可以以居住為目的。若想以出租為目的，還需要觀望。”

　　張宏偉認為，以自住為目的的投資者更應該考慮房産的生活配套，和共同空間如何安排。交通條件也十分重要，教育設施的相關問題同樣需要關注。以純投資為目的的投資者，則應該考慮未來市場的預期升級空間，選擇已經落地並進入實質性建設的城市規劃。

　　“許多品牌會進入這些區域，形成集聚開發的效應。”張宏偉説，投資者可以考慮前期進入這些區域，成本較低。還有一類就是相對來説還在成長的板塊，比如已經規劃了的地鐵沿線，隨著建設，周邊樓盤的價格會不斷地上漲。“以深圳福永為例，11號線在福永段的規劃，帶動了附近地段的新樓盤開發增加。房價不斷上漲，目前已很難見到20000元/平方米以下的房源。”

　　如何掘金地産股？

　　█股市掘金

　　樓市限購鬆綁帶來了一批可關注的行情，機構認為，資金的定向寬鬆、按揭貸款額度支援和利率的下行、房價的小幅下調將幫助行業下半年適應性修復，板塊或將迎來中型反彈。而如何才能分門別類把握地産個股的投資方向？

　　申銀萬國建議，關注房地産板塊的投資者可以考慮遵循“龍頭房企+跨界轉型+新型成長”的投資組合策略。

　　█龍頭房企

　　萬科A

　　萬科作為産業龍頭公司，被機構評價為業內戰略調整最快最徹底的龍頭公司。“輕資産、重運營”的小股操盤、合夥人制、團隊求變，做“城市配套服務商領跑者”，拓展物流地産新藍海，引進社區“于服務”等諸多變革力推公司未來幾年業績穩增長。而B轉H成功獲取國際競爭平臺及國際低成本融資也力推公司未來的高增長。

　　作為産業龍頭公司，萬科資源充足，2014年業績將維持平穩增長。2014年，公司未開工資源4495萬平方米，貨量及資源充足。中投證券預計，2014年萬科貨量有望達3000億元，産品90%以上為剛需産品，符合主流需求，亦符合信貸政策導向。中投證券對公司維持2014年銷售穩定增長15%(1965億元)的判斷。

　　保利地産

　　行業龍頭保利地産一向拿地謹慎，但公司優勢在於現金儲備較多，加上其較強融資能力，公司未來在土地市場選擇較多。

　　今年7月份，公司新增兩個項目，分別位於廈門和三亞。公司1—7月新增項目建築面積642.71萬平方米，權益比例為76.86%。1—7月，公司銷售金額達到717億元，土地支出為193.6億元，佔比為26.98%，土地策略仍比較謹慎。

　　儘管公司7月銷售同比下降，但山西證券認為，隨著公司8月份以後推盤量增加，公司銷售或有回升。

　　招商地産

　　從近期銷售成績來看，2014年6月公司銷售面積20.73萬平方米，同比下降16.48%；銷售金額35.74億元，同比下降34.69%。2014年上半年公司共完成銷售面積121.82萬平方米，同比下降10.47%；完成銷售金額179億元，同比下降10.35%。

　　儘管近期銷售成績下降，但機構表示，公司銷售面積連續3月同比大幅下降主要是因為一方面受市場低迷影響，另一方面和公司上半年推盤較少有關。三季度開始公司推盤將大幅增加，預計銷售將有回升。

　　█成長股

　　華夏幸福

　　華夏幸福是地産股中一隻表現相當亮眼的股票。2季度，公司各項業務跑贏大市，公司産城模式優勢明顯。

　　公司2014年1—6月整體實現銷售額242億元，完成全年500億元銷售目標的48%。在上半年龍頭公司銷售完成率中，華夏幸福排名前列。海通證券認為，考慮到公司下半年加大推盤和銷售推進力度，以及京津翼一體化過程加速，超額完成全年500億元銷售目標屬大概率事件。

　　此外，公司成長潛力也相當可觀——2014年上半年，公司新拓展4個産業新城項目，目前已在環首都經濟圈核心位置落子佈局。一旦未來政策成熟，公司將進入新一輪快速發展期。

　　世聯行

　　世聯行的優勢在於其在房地産市場代銷領域把握先機。隨著行業競爭加劇，房地産開發商自産自銷的模式將很難再適應市場發展的需要。房地産開發與銷售的分離，是房地産市場走向成熟的標誌之一。我國房地産市場整體代銷率較低，代理機構業務發展空間較大。

　　海通證券表示，由於房地産服務行業具有巨大的發展前景；另一方面，公司引入網際網路電商行業領先的戰略合作夥伴以及公司大數據平臺的建立，都將加快公司的網際網路創新步伐，提升公司的發展潛力。