16日，在鄒城出臺購房新政：城區規劃區內購買新建商品房，可享100元/平米的獎勵。政府掏錢給買房補貼，這在全省尚屬首次。

　　從整個鄒城來看，樓市存在分化現象，庫存壓力相對集中于東部新城區，其次就是城區西部的兗礦駐地，由於勞動力的外輸，對當地樓市也造成了衝擊。新政出臺，能否帶來當地樓市回暖？在新政出臺前後，鄒城樓市又經歷了怎樣的起伏？

　　新政讓售樓員看到新機會

　　16日上午，在鄒城東部城區一處樓盤，關於“購房獎勵100元”的通知，已張貼在售樓處門上的玻璃上。走進大廳，兩組看房客戶圍著沙盤聽行銷人員介紹，還有兩組客戶坐在兩側的洽談區內，向行銷人員詢價問價。來自鄒城郭裏鎮的張偉便是其中一位。

　　“昨天就聽説這個政策了，今天再來看看房子。”26歲的張偉在鄒城城區上班，孩子剛滿9個月，打算在城區買房定居。其實，從去年7月份，張偉就有了買房打算，為此，也看了四五個樓盤，卻遲遲未出手。張偉説，他也一直想再等等，看看還會不會降價，如今購房獎勵政策一齣，讓他不再觀望，決定出手買房。

　　“現在來看房的，原來的老客戶居多，聽説了獎勵政策後，來看戶型問價。”該樓盤的置業顧問李經理説，這部分購房族，還多是原來積壓的剛需一族，來過四五次的都有。

　　在相聚不遠的另一家樓盤，該現象同樣存在。“畢竟新政剛開始實施，很多人還不知道，可能再過3-5天，來看房人就會多了。”該樓盤置業顧問劉文説。

　　購房獎勵政策一齣，給鄒城樓市掀起波瀾，這也讓劉文像打了雞血一樣。做行銷顧問已經快5年的他，也經歷了2012年-2013年的樓市瘋狂期。“那時候沒開盤之前在市區發單頁，樓盤開盤後，就靠在售樓處接客戶，一天能賣6套房子。”本來8點30分上班，劉文每天7點30分就到單位，還來不及吃早餐，就要領客戶上工地看房。一天下來只能吃頓晚餐，吃完飯後，又跟著同事去爬樓發單頁，一幹就到夜裏十一點，這都再頻繁不過。發單頁也能發出效果，劉文當時一月能拿七八千月薪，周邊同事月薪過萬也正常。

　　“一個月就賣出一套房子。”瘋狂過後的2014年，春節一過，銷量的急劇下滑，讓劉文感受到了樓市的寒冬。從坐在售樓處等客戶，到了2014年就拿著廣告牌進鄉鎮搞宣傳。“在城區發單頁，人家都愛答不理，為了找客戶，就下鄉鎮，一週待4天。”對當時的下鄉宣傳，劉文説“很累很累”。雖增加了不少來訪量，可成交量卻上不去，一月領的工資不到2000元。

　　上個月任務還沒完成，這個月的指標又下來了，期間，劉文還不惜拉上好友來充當客戶，完成一場場的客戶答謝會，其實也就是宣傳樓盤優惠，找客戶賣房。到了2015年，眼見所在樓盤成了尾盤，劉文就換了家新樓盤做行銷員。劉文説，當時的樓盤在高峰期賣出不少房子，後來經過降價又處理了部分房源，最後剩下了不多的房源，開發商也不著急了，銷量價格就相對穩定了。這促使他換了一家新樓盤，這家新樓盤開盤價明顯低於周邊樓盤。

　　“現在就先抓住之前積壓的客戶群。”如今購房獎勵政策一齣，讓劉文感覺到機會又來了，當然，這回他不再蹲守售樓處，而是翻看電話薄，拿起手機給客戶一個個撥電話。“成交了兩個。”17日當天，劉文把兩個訂單收入囊中。“這兩個也是剛需，一個是要結婚，第二個是孩子要上學。”

　　房企又開始暗自較勁了

　　新政首日，看房族雖不多，房企則坐不住，趁著利好政策，紛紛行動起來。在鄒城東部城區，地處核心地段的恒興經典房産項目，主打學區房及小三室，自去年7月份開盤後便受購房者關注，以4500元/平米均價領跑東部城區房價。

　　購房獎勵政策一齣，該房企立馬加推一棟新樓盤。“如果沒有這個政策，不會選擇這時推出新樓盤。不僅購房者在等政策，房企也在等利好政策。”鄒城市恒成房地産開發有限公司行銷部經理孫寧坦言，如今政策有力度，剛需將得到釋放，房企自然會緊跟搶客戶，賣房消庫存回籠資金還是主調。

　　政府拿錢給補貼，是為減輕購房者負擔以來消庫存，而房企是否會趁機漲價？對此，孫寧表示，在政策利好下，不排除有房企趁機漲價的可能性，但整體來説不會有大的變動。“現在需求量就這些，你漲價，別人不漲價，而可選擇樓盤又多，漲價就是把客戶往外推，這就是給自己設門檻。”孫寧説。

　　“現在還是延續之前的優惠，新的政策正在研究中。” 濟寧居易行銷投資有限公司在鄒城代理了兩個房産項目，該公司項目經理王嘉蒙同樣認為，每平米給100元獎勵，這對購房者來説，是不小的誘惑，房企也會趁機出招，避免不了暗自較勁，各自打出優惠招牌搶客才是主流。

　　王嘉蒙説，從他們代理的樓盤來看，在一輪又一輪政策刺激下，鄒城樓市確實有回升態勢。王嘉蒙2013年來到鄒城，當時正值樓市的高峰期。“開盤3個多小時就賣了300多套。”對當年9月份的開盤盛況，王嘉蒙記憶猶新，説是“搶房”一點不為過。

　　“可到2014年上半年，客戶來量明顯減少，當時關於‘中國樓市動蕩’、‘房價集體下降’的消息滿天飛，買房者觀望心理濃厚，懷有抱跌心態。”王嘉蒙説，行情趨緩就得想招搞促銷，最直接的就是推出“交一萬抵一萬”等優惠，其實也就是降價，從開盤價的4400元/平米的降至4300元/平米，還打出了“首付10%買新房”的口號，在鄒城當地，他們成第一個降首付來賣房的樓盤。

　　“到了2015年6月，樓盤的二期也集中交付了，從開盤到交付，兩年時間內，整個項目賣出了6成房源。”王嘉蒙説，從期房變成了現房，價格雖沒多大變動，保持4300元/平米，但當初的期房價格，買得卻已是現房。

　　消化庫存1平米帶動稅收640元

　　在鄒城當地，就城區而言，其西部為兗礦駐地，中部為老城區，東部為新城區。目前，待售房源主要集中于鄒城東部新城區以及更東邊的孟子湖新區。

　　金山大道，是鄒城東部新城區的一條黃金大道，在該道路周邊一公里範圍內，就聚集著八九個新建樓盤。沿著這條道路，兩側的新樓盤上懸挂有“最高直降6萬”、“學區房”等廣告牌及條幅。

　　隨著新城開發，包括政府部門及醫院、學區的東遷，為該區帶來更多機遇，也讓開發商把目光投向該區域。

　　記者採訪了解到，目前鄒城市房地産在建項目48個，其中符合預售條件的約15000套，面積約168萬平方米，按照目前每年80萬平方米的銷量來計算，消化完庫存，需要兩年時間。如今政府出招加速去庫存進程，預計至少將提前半年。“按照獎勵政策，購買新建商品房，每平方米獎勵100元來計算，若一年銷量80萬平米，政府將給予8000萬獎勵資金。”在當地房企看來，本次新政，是從根本上降低購房者成本。

　　對於資金的來源，新政做出規定，是由政府財政來撥付，即實行一月一結算，經財政部門審核無誤後撥付獎勵資金，資金到位後通知購房人領取。

　　“根據測算，在目前的濟寧房産市場，每消化庫存1平米，就會帶動財政稅收640元。”在2月份濟寧市棚戶區改造會議上，有關負責人曾指出。

　　“政府掏錢給補貼，消化庫存所帶來的效益大於財政補貼，房産市場被激活，還將帶動下游相關産業。”鄒城市房管局公房管理所所長，房産策劃師徐峰説，對不少四線城市來説，房地産經濟佔比地方收入比例達到20%以上，甚至30%以上，房地産行業依舊是城市發展的明顯標誌，房産行業的平穩發展，對當地經濟的拉動作用不言而喻。

　　徐峰説，目前鄒城的庫存量並不高，2016年是鄒城確定全國新型城鎮化綜合試點市的推進年，2016年常住人口城鎮化率將達到50%以上，要比2015年提高約10個百分點。

　　“從目前購房群體來分析，鄉鎮進城的購房群體佔比達到40%，而本來就住城區，有剛需或改善需求而買房的有40%，剩下的20%就是外來務工群體以及有閒散資金投資房産的。”在徐峰看來，鄉鎮群體是當前買房主力軍，吸引人口入城，正是政府出臺購房獎勵政策的初衷，更多是消除這部分購房族的觀望情緒，買房進城，提高城鎮化率，也達到去庫存目的。

　　鄉鎮購房群體成新主力

　　首付降至二成、調整契稅、營業稅，鼓勵農民工進城買房……2016年一開端，從上而下，樓市新政頻出，為眼下樓市造勢，吹來陣陣暖風。放眼整個濟寧，去庫存背景之下，還出臺了棚戶區改造政策，貨幣化安置要達到50%以上，鼓勵棚戶區居民自主購買現有商品房。鄒城也不例外，在棚改政策下，此次出臺獎勵購房政策，讓政策效果疊加效應更加顯著。

　　據濟寧市統計局數據顯示，1至2月份，濟寧市房地産開發投資額達28.4億元，同比增加12.2%，較同期增速提高29.1個百分點。其中，住宅開發投資完成20.1億元，同比增加12.4%，較同期提高30.4個百分點。業內人士分析稱，今年濟寧房地産市場乍暖還寒，雖整體處於低位盤整，但部分指標呈現出較好的復蘇態勢。

　　“現在一天能成交十幾組客戶，比年前多出一半，購房群體也再發生變化，鄉鎮購房群體成眼下主力購房群。”王嘉蒙説，在2013年，居住城區的剛需一族以及兗礦員工是主力購房群體，其中不乏投資者，而到了2014年，鄉鎮進城買房族成了新的目標群體，開發商駐鎮駐村搞宣傳，一直持續到現在，利好政策是要打消購房者觀望情緒，開發商也變理性，行銷策略就是趁著利好抓緊賣房。