曲江、浐灞和秦嶺腳下是西安豪宅最集中、最具代表性的區域。有的售價上億元，有的僅和高層價格相當。以前客戶裝修，都喜歡把錢“貼”在墻上、地上等能夠向別人炫耀的地方，現在則更願意把錢花在人性化配置上。

　　經歷了一年的沉寂後，富人們又開始在大城市投資房産，豪宅又被瘋搶。數據顯示，二季度北上廣深單價超6萬元/平方米的豪宅項目成交2685套，同比增幅超過400%。

　　西安豪宅市場表現如何？華商報記者了解到，儘管今年的成交節節攀高，但庫存壓力仍然巨大。同時，市面上還存在著自稱“售罄”但實質滯銷的情形。到底誰在購買西安的豪宅？什麼樣的豪宅更符合客戶需求？

　　知道一下：什麼是豪宅

　　什麼是豪宅？網路上的定義是“比高檔住宅品質、檔次、規模和售價等方面都更高的住宅”。專家指出，豪宅是一個相對概念，同一國家不同城市對豪宅的理解不同，同一城市不同發展階段對豪宅的理解也不一樣。

　　要澄清一點，豪宅絕不僅僅等於別墅，還包括頂級配置和定價的大面積平層、洋房。

　　易道顧問機構副總經理張計衛説，如果以價格作為認定標準，目前一線及二線發達城市中，總價在1000萬~2000萬以上的可以視為入門級豪宅，總價在2000萬~5000萬的則是尊貴級豪宅，總價在5000萬以上的稱得上頂級豪宅。

　　這樣對比的話，西安符合以上標準的頂級豪宅很少。

　　復旦大學房地産研究中心地産運營研究所副秘書長夏強認為，豪宅應當具備以下五個方面：一是區位優越不可替代；二是環境幽雅，或者具有不可再生、得天獨厚的自然資源，或者具有歷史形成的人文資源；三是建築精美不可複製；四是風格各異難以倣造；五是人文價值無法再生。

　　曲江、浐灞和秦嶺腳下豪宅最多 最貴別墅售價1.6億元

　　西安哪些地方豪宅較為集中？西安的豪宅到底有多“豪”？華商報記者採訪發現，儘管在西鹹新區等地也有零散分佈，但曲江、浐灞和秦嶺腳下卻是豪宅最集中、最具代表性的區域。

　　“曲江、浐灞和秦嶺腳下，恰好代表了西安豪宅市場的三個發展階段。”易道顧問機構副總經理張計衛説，秦嶺腳下的豪宅，建立在人們對傳統別墅“度假”功能的認識上，戶型寬敞、地處郊區，價格為1萬~2萬元/平方米；曲江的豪宅是從2006年開始，以財富階層中央住區的身份出現，售價為1.5萬~3萬元/平方米；浐灞的豪宅則是依靠2011年世園會的契機，突出原生態自然資源來吸引中産階級與準財富階層，價格為1萬~2萬元/平方米。

　　毫無疑問，曲江的豪宅是西安最貴的。據了解，這裡的大面積洋房(200平方米以上)單價在300萬~500萬元/套，別墅超過千萬，有的甚至在3000萬元以上。“曲江還擁有一套1.6億的豪宅，應該是西安最貴的。”有知情人士透露。

　　8月11日上午，華商報記者在華僑城108坊見到了1.6億元的這套頂級豪宅。據銷售人員介紹，這套豪宅其實是一座“會所別墅”的聯合體，佔地3300平方米，由一家企業購買後作為藝術中心使用。該小區保安透露，這裡是西安名流最多的豪宅區之一，“能看到大唐芙蓉園的這套，1100平方米，總價3000多萬”。

　　相比曲江的“豪”，部分秦嶺腳下、西鹹新區的豪宅，就顯得平民化不少。華商報記者在調查中發現，位於秦漢新城的榮華·寶格麗小鎮，部分小面積疊拼別墅的成交價不過90萬~110萬/套；另外在灃東新城的陽光城西鹹壹號，疊拼別墅最低135萬元一套。

　　一百萬在西安城區能買到什麼樣的房子？在城南、高新和曲江的很多普通樓盤，一套120平方米左右的三室高層差不多也是這個價。

　　西安豪宅庫存427萬平方米 3個月賣出一套都算好的

　　經歷了一年的沉寂後，富人們又開始在一線城市投資房産，抗跌、稀缺的豪宅首當其衝。西安的豪宅市場卻沒有如此令人興奮的成績。

　　“半年了，我只賣出去一套房。”8月13日下午見到華商報記者時，高棟(化名)正在做一些工作上的交接。在秦嶺腳下一別墅項目做了半年銷售的他，打算辭職去一家做舊房翻新的裝飾公司上班。“賣別墅倒是清閒，就是收入太不穩定。”高棟介紹，獨棟別墅1000多萬元一套，雙拼別墅便宜，每套大約六七百萬。4月中旬，他好不容易賣掉了一套雙拼別墅，拿到了3萬多元提成，加上每月不到1000元的底薪——這就是他上半年的全部收入。

　　業內人士指出，賣洋房、別墅這樣的豪宅産品，原本和銷售賓利、勞斯萊斯等高端車是一個道理，“賣一套歇半年”。只不過，現在樓市不景氣，普通住宅都不好賣，豪宅就更難了，“3個月能賣出一套都算好的”。

　　“曲江的別墅都不愁賣，我們這裡幾乎賣完了。”緊鄰南湖一個別墅項目的售樓人員介紹，“我們這位置就在湖邊，全是現房，現在只剩4套可選了。”但就是這樣一個自稱“售罄”的豪宅，華商報記者採訪時卻找不到有人入住或裝修的痕跡。儘管建築外立面全部由奢華的石材構成，但院落中的綠植和草地已經很久沒人修整，很久前懸挂的紅燈籠也散落在地面上。業內透露，像這樣自稱“售罄”的豪宅，在西安有不少，實際的銷售情況不容樂觀。

　　據易道顧問機構測算，截至7月，西安別墅存量面積已經達到112萬平方米，如果按照近一年的月均銷售速度，消化週期達到30個月；再算上洋房、大平層，全部豪宅存量為427萬平方米，消化週期更是達48個月，遠高於普通住宅市場22個月的消化週期。

　　銷售不佳與客群定位落伍有關

　　“西安7月份豪宅成交面積12.36萬平方米，成交價格是10033元/平方米。”美城機構首席分析師嚴九遠表示，上個月普通住宅的銷量有150萬平方米，豪宅還沒有其1/10。

　　西安豪宅真的這麼難賣？業內人士認為，項目的客群定位，決定了購買力並直接影響到銷售成績。現在銷售不佳的，大多是和已經落伍的客群定位有關。

　　城北一家房地産銷售公司負責人介紹，早些年，西安豪宅市場全靠陜北人撐著。很多項目不光是去陜北拓客，更努力從自身定位、建築風格上向客戶靠攏。坊間流傳著這麼一個段子：陜北人開著豪車到售樓部，後備箱全是整捆整捆的現金，開口就要最貴的，裝修全貼大理石，吊頂就要石膏穹頂、羅馬柱，怎麼氣派怎麼來！

　　這種“豪”氣從2011年後開始衰退。嚴九遠分析，陜北客戶購買力的下降，最主要的原因就是能源産業受到重創。有的在前幾年就入市的豪宅，並沒有適時研究客戶需求的變化，所以造成了滯銷。

　　“2011年以前，陜北客戶的購買力強勁。”金地西北市場行銷部總監唐學源也表示，從公司旗下的金地湖城大境等豪宅項目的客群分析，2012年以後，西安本地及周邊地區的客戶開始增多。

　　開發商們調研發現，這些豪宅消費的“新貴”，大多來自能源以外的産業，與“上一代”的富人比，他們的品味可能截然不同。比如對豪宅居住功能的要求。在星河灣聯手胡潤研究院對271位高凈值人士的訪問中，44%的人就有重新選擇第一居所的傾向，他們不認可目前的住宅是第一居所。分析認為，高凈值人士在不同城市投資豪宅，目的有可能是進行資産配置，抵禦通脹，保值升值。

　　以前裝修喜歡“炫耀”式現在更注重人性化

　　雖然西安豪宅的庫存壓力較大，但嚴九遠認為，隨著今年一系列利好政策的出臺，西安改善型住宅的成交量正一路上漲，並連續5個月上漲，7月同比去年同期更是大漲了122%。

　　克而瑞總經理朱鬱也認為，限購、限貸放開以後，高凈值自住型人群正逐漸從觀望轉為入市。

　　據胡潤研究院統計，2014年陜西千萬富豪達到1.5萬人，在全國排名第15位。另據招商銀行發佈的《2015中國私人財富報告》顯示，2012-2014年，陜西高凈值人群(可投資資産1000萬元人民幣以上的個人)的年均增長率都突破了30%。不難想像，這些人將是未來西安豪宅的消費主力。

　　王銘華是西安一位資深別墅設計師，他的客戶群體也在近年悄然變化，“以前裝修，客戶都喜歡把錢‘貼’在墻上、地上等能夠向別人炫耀的地方。這兩年，我的客戶中有海歸背景或者受過高等教育的越來越多。他們更願意把錢花在人性化配置上，比如進口的智慧家電、廚具、傢具，裝修風格也逐漸向歐美簡約路線靠近。”

　　“墻上只有一副抽象當代的藝術品，價格絲毫不低於原來的石材裝修，但是卻更有品味，更能保值，這是我們項目業主的生活哲學。”中海地産西安地區行銷負責人稱，他們每年會對高端産品的客群進行分析，近年在中海百賢府、中海鉑宮等高端項目購買的業主有50%~60%屬於自住型，而前些年則以投資型、炫耀型客戶為主。

　　“未來客戶更願意選擇能夠緊跟市場趨勢、更為保值的豪宅物業。”他説，自住型客戶將成為豪宅未來的主力消費者，這些消費者更為理性，更在乎豪宅本身的功能和居住體驗，更願意選擇能夠將人文價值、生態環境、經濟消費三者合理供給、有品牌保證、不會因為資金鏈問題而影響産品品質及後期價值的豪宅。這也是豪宅從概念包裝向價值回歸的一個表現。