在北京樓市傳統格局中，相對於改善大戶型，小戶型總價較低，但單價卻一直都是略高一籌。然而，這樣的狀況在今年發生反轉，大戶型的價格反超小戶型，而且還越來越吃香。這種看似反常的現象已經在統計數據中得以體現。

　　領漲的中大戶型

　　7月21日，北京市統計局、國家統計局北京調查總隊發佈數據顯示，在與5月份相比的環比價格中，今年6月份北京新建商品住宅價格上漲1.6%，其中90平方米以下的小戶型上漲0.9%，90至144平方米的中戶型住宅上漲1.9%，144平方米以上的大戶型住宅上漲了1.8%，顯示出中大戶型的環比漲幅明顯更高。

　　在同比數據中，也是大戶型住宅漲幅明顯。數據顯示，同比去年6月份的房價，6月份北京90平方米以下的小戶型以及90至144平方米的中戶型住宅仍分別有7.5%和2.3%的下滑。而144平方米以上的大戶型住宅價格同比上漲了4%。

　　大戶型價格領漲同樣在二手房方面得到體現，統計數據顯示，上月北京二手房價格漲勢比較明顯，同比平均漲幅達到7.2%，其中90平方米以下的小戶型上漲7.3%，90至144平方米的中戶型住宅上漲7.1%，144平方米以上的大戶型住宅上漲了7.3%。

　　值得注意的是，在北京樓市傳統格局中，相對於改善大戶型，小戶型總價較低，但單價卻一直都是略高一籌。然而，這樣的狀況在今年發生反轉，大戶型的價格反超小戶型，而且還越來越吃香。

　　“在限購政策出臺後，北京大戶型價格已經表現出價格領漲苗頭”，北京某大戶型項目銷售負責人表示，限購前，小面積戶型由於資金投入小、租金回報率高、資金回收週期短等優勢，成為高端住宅投資者的首選戶型。但限購之後，高端人士的投資需求與自住需求很難分開，既要考慮到自住的功能性，又要考慮未來的升值保值空間，150平方米以上戶型從而成為熱銷主力，200平方米以上稀缺戶型更是供不應求。供需關係的變化影響了不同戶型高端住宅産品的價格變化，從而出現了價格上漲趨勢不同步的現象。

　　熱度還將延續

　　從目前北京樓市格局看，屬於大戶型的牛市還遠遠沒有結束，特別是大戶型的代表産品，不斷入市的頂豪項目。

　　中原地産研究部統計數據顯示：截至20日，北京大戶型代表的中高端市場成交升溫，合計簽約6萬單價以上住宅達到了783套，這一成交量是2014年以外的最高點，預計全年有望突破1500套大關，從成交額看，單價6萬以上市場成交也已經達到了151.4億的歷史第二高點。因為每年年末成交集中，預計2015年中高端市場的爆發將會越來越明顯。

　　上海易居房地産研究院7月21日發佈了《一線城市豪宅公寓市場研究報告》2015年二季報。報告指出，一線城市豪宅公寓成交量暴增超過4倍；2015年二季度，一線城市豪宅公寓項目成交均價前十名被上海北京包攬，成交均價基本上都在10萬元/平方米以上。

　　對於大戶型為代表的高端産品價格領漲，易居房地産研究院研究員謝金龍指出，降準、降息釋放的大量流動性，“3·30新政”等樓市相關政策“刺激”的自住及投資需求，以及去年以來股市大漲帶來部分高凈值人群獲利後轉入樓市等一系列因素，都大大推高了大戶型豪宅市場的成交量。總體來看，在樓市熱度上升的情況下，不管是出於保值增值，還是自住目的，豪宅市場的熱度還將得以延續一段時間。

　　競爭日趨加劇

　　對於北京大戶型價格上漲，上海易居房地産研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，隨著目前改善型購房的信貸政策總體趨於寬鬆，中大戶型的購房需求積極釋放，所以此類物業供應者會積極漲價，而不會擔心客戶的流失。而且從目前北京住房市場的交易情況看，一些近郊區的大戶型物業比較受青睞，部分購房者拋售首套認購第二套，對於相應的漲價是有足夠的心理準備的。這個時候會促使此類物業的價格上漲幅度超過小戶型。

　　除了需求市場的旺盛外，土地供應也成為大戶型熱銷的原因，中原地産市場研究部統計數據顯示：2013年4月至2015年4月，北京合計供應包含住宅類用地地塊113宗，合計建築面積為2046萬平米。在這2046萬平米中，只有1350萬平米為住宅用地，而且其中有800萬平米左右是自住房及各類保障房。實際商品房住宅用地最近兩年僅供應了550萬平米左右。中原地産首席分析師張大偉分析認為：折算成為商品房住宅只有4.5萬套左右，只夠北京歷史成交最差的一年消化。而且按照目前市場供應比例計算，這部分大部分將建設成為中高端物業，以獲得市場溢價。

　　張大偉拿出數據顯示，2015-2016年初北京預期上市能夠銷售的新10萬+的項目接近15個，再加上目前已經在10萬單價以上銷售的存量項目也有10個左右。在售的項目：潤澤禦府、長安太和、中軸國際、上國闕、盤古大觀、霄雲路八號、碧海方舟、運河岸上的院子。最近入市或將入市的項目：萬柳書院、香河園3號、首開瑯樾、中糧瑞府、北京壹號院、保利東壩、恒大華府、佳兆業廣場、東山墅、駿豪中央公園廣場、萬科北河沿、龍湖西宸原著、遠洋劉娘府項目、泰禾西局項目、北平府、華潤崑崙域。整體看，待售的10萬+頂豪住宅項目達到了2000套以上。

　　張大偉預計，隨著土地市場的稀缺，一線城市的商品房進入了豪宅化趨勢加速期。但競爭也越來越激烈，整體北京預計在2015年待售的頂豪住宅套數超過1000套。雖然對於豪宅項目來説，正常的銷售週期都起碼在5-8年以上，但在目前這種情況下，豪宅市場的分化將非常嚴重。