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財富縮水傳導至樓市 買房出現退訂現象

  • 發佈時間:2015-07-16 10:18:48  來源:北京青年報  作者:佚名  責任編輯:張明江

  [摘要]低價賣房“補倉”僅是個例,股市暴跌讓退房現象開始出現,減持股票獲利的購房人傾向豪宅。

  前不久連續的股市大跌,把人跌蒙了。上證綜合指數從6月中旬5178點的高位,在短短三周的時間裏最低跌到3400點以下,累計跌幅超過30%,幾乎是跳崖式的下跌,讓許多使用杠桿的融資盤爆倉面臨被強平的厄運。為了籌集保證金“續命”,一些人開始將手裏的房産以大幅低於市場價的方式挂賣在仲介門店;還有不少已經簽訂購房合同的買家,開始考慮延遲付首付或是索性退房,甚至不惜捨棄定金。

  雖然最近股市有所回暖,但專家預計,“瘋牛”式的暴漲或已不再,伴隨著股市的消停,進入7月,樓市的快速成交也開始放緩,尤其是北京、上海、深圳的一些依賴高凈值人群的豪宅,也開始變得難賣起來。

  股市大跌 並未引發大規模賣房護盤

  股市與樓市這對好兄弟,再次上演著榮辱與共的好戲。

  6月15日以來,股市暴跌,上證綜指從5178點高位直接墜落到3500點之下,下跌幅度超過30%,兩市總市值蒸發超過20萬億元。

  7月初,一些二手房網站開始出現一些特殊的房源,“炒股賠了要變現,業主直降50萬”,吸引了大量希望淘便宜房的買房人。

  在網路上,最先爆紅的降價房,是位於石景山魯谷紫禦國際的一套170平方米的三室兩廳,該房源不限購售價380萬。北京青年報記者從該房源預留電話的經紀人處了解到,“房主自己挂出房源的時候説過,的確是在股市中賠錢,需要急售房産套現資金。”而仲介統計的公開資訊則顯示,紫禦國際小區目前均價大約在42780元/平方米,遠高於掛牌房源的均價。

  無獨有偶,類似的情況還出現在西直門的今典花園小區,一套82平方米的全南兩居室,最新報價380萬,而在小區內同樣一套76平方米的西北向兩居室,掛牌價就達到405萬元,兩套房源的均價相差近7000元/平方米。

  造成這些特價房頻出的原因,真的是因為股市大跌,需要靠賣房回補嗎?事實上,據北青報記者走訪了解,不少特價房之所以比小區的均價便宜,主要是由於戶型朝向不太受歡迎,並且多為不滿五年,且不唯一的房源,需要交納更高的稅費,因此在房價上商量的空間更大。

  根據鏈家市場研究中心統計,上周北京二手房住宅成交均價為34754元/平方米,只小幅下降了0.3%。近期內成交均價也始終在34000-35000元/平方米的區間內波動,並沒有因為股市暴跌賤賣房産而導致成交均價下滑。鏈家市場研究中心李巧玲認為,據經紀人反映,炒股虧損急需套現的特價房近期的確有一些,但數量上少之又少,並不會對市場成交價格造成明顯影響。相反,業主惜售情緒增加、在售房源減少是二手房當前的主要特徵。

  財富縮水傳導至樓市 買房出現退訂現象

  對於股市和樓市的關係,業內流行的看法是“蹺蹺板”理論。樓市低迷,樓價下調,社會資金流進股市推動股價上漲;相反,樓市熱,房價漲,資金跑向樓市導致股市低迷和股價下跌。

  但在這輪股市行情中,短期內的暴漲和暴跌,似乎打破了上述迴圈。而且,由於杠桿的作用,導致許多投資者在暴跌後面臨融資盤被強平的壓力,不得不動用更多場外資金(原本的購房資金)救火。

  “6月底以來,我們已經遇到多位客戶主動放棄定金,暫緩購房,僅天通苑就有三單。”天通苑區域我愛我家的門店經理透露,被拋棄的定金額度從5萬到20萬不等,按照這些購房者的計劃,近期就要簽訂買賣房産的合同,突然下滑的股市導致購房者資金大量縮水,買房計劃不得不取消。

  位於大興區的某商住LOFT項目的一位銷售人員表示,股市暴跌時,就有已經訂房的客戶選擇了退訂,將錢轉進股市,以避免平倉。

  該銷售人員透露,這位購房者交了5萬元定金,購買一套73平方米的LOFT公寓,按照雙方的約定,上周就要簽訂買賣合同。“但上週一,我們就接到客戶的電話,取消這筆交易,原因是資金被股市套牢。”該銷售人員透露,除了購房人不惜放棄定金,臨時變卦外,還有些意向客戶是暫停了購房計劃。而對於已經付了首付的客戶來説,有一部分被股市套牢的不得不由一次性付款轉為貸款,甚至有個別購房人在尋求將所買房源調換成小戶型的可能。

  “部分購房者確實是因股市被套出現資金問題,原準備在股市高位套現買房,結果沒來得及跑路一步步被深套。”業內人士透露,這波牛市行情最大的特點就是利用杠桿炒股,很多人在場外通過民間借款或銀行融資後又去場內從券商處配資,一旦被平倉,財富縮水、資金出現問題後就難以負擔購房資金。

  實際上,不止是在北京,據某上市券商房地産資管人士透露,目前在上海、深圳、重慶都出現了退房現象。

  上海易居房地産研究院副院長楊紅旭表示,股市暴跌後,越來越多的人想要逃離股市,擁抱樓市,但也有些人有心無力。具體表現為,過去三周股市急跌,導致很多人的財富急劇縮水,甚至三周之前原本打算購房,甚至已付定金的人,也因為資金縮水,而不得不重新考慮購房事宜。他們不一定放棄購房,但可能會控制總價,調換戶型。

  焦慮的豪宅 恐受股市拖累

  此前,股市曾被認為是吸金石,吸走了樓市的資金,但實際上今年的股市、樓市卻是“同步共振”的,許多項目尤其是高端豪宅的買家不少都是從股市獲利套現的,這直接導致上半年豪宅成交創下新高。隨著下半年更多的豪宅加入戰場,股市卻迎來了深度回調,讓豪宅的日子也有點不好過了,開始為尋找購房人而焦慮。

  北京頂豪項目龍湖西宸原著流傳著一個故事:在A股5000多點的時候,一位客戶把計劃繼續加倉的錢,用來買房子送給太太做生日禮物,從而避免了鉅額損失。

  西宸原著開盤前,就面臨一個和股市“爭”客戶的問題。北京龍湖稱,在設計多種股市可能模擬模型後,得出一個關鍵結論和策略:A股年內不會超過6000點。因此必須在股市上漲階段開盤,這是造富階段,肯定比下跌階段好。

  西宸原著在6月12日取得預售證後,很快開盤。6月30日,龍湖宣佈,共銷售30套、10個億,銷售均價約為16萬元。這中間半個多月,經歷了股市的最初下跌階段,所幸並未影響到客戶的買房行為。

  一位知情人士對北青報記者表示,西宸原著的定金最初是100萬元,後來提升至200萬元,但開發商仍感覺不安全,便採用了頂級豪宅罕見的快速成交,快速簽約的方式,在股市暴跌前走完了程式,有效地避免客戶流失。最終如果不是已經簽約並付了首付款,不少豪宅客戶很可能因為股市的大幅跳水,而放棄購房。在幾千萬甚至上億的購房款面前,百萬元的定金就顯得不那麼重要了。

  不僅如此,對於豪宅市場來説,更可怕的是下半年將有更多的超10萬元項目加入競爭,包括取證價格22萬元/平方米的中糧·瑞府,每套億元起的華潤·北平府,售價超10萬元的東山公寓等等。在豪宅客戶上半年已經被消耗了不少的前提下,留給其他項目的空間不多了。

  而股市再次成為可能創造大批新貴階層的“夢想之地”。一位頂級豪宅項目的操盤手私下對北青報記者表示,今年股市對樓市的影響,很大一部分是體現在高端市場和豪宅産品上。以他操盤的項目為例,佔比相當大的買房人都是創業板、中小板的中、大股東。這些人多為80後,所創立的公司在上市後,趕上了這波大牛市,每股的價格由最初的幾元錢,十幾元錢,迅速炒高至幾十元,甚至上百元,不少人都選擇了在高位減持手中的股票,直接獲利數千萬甚至上億元。暴發的財富增長,最終經過重新配置,流向了更保值,安全性更高的頂級豪宅市場。這也是為什麼北京超10萬元/平方米的豪宅新增了上千套,但仍能被強大購買力消化掉的重要原因之一。

  通過股票獲利,再通過房子實現保值,成了不少中産以及富豪新貴的資産配置方式。股市大跌後,在近日出現了明顯反彈跡象,豪宅項目也寄希望於牛市並未離去,這樣股市創造的財富就有可能繼續支撐頂級豪宅的銷售。

  下半年豪宅不容樂觀

  今年上半年,一線城市高檔住宅市場成交活躍,甚至單價10萬級別的豪宅成交套數,也創了歷史新高,遠遠高於過去幾年平均銷量。但這還僅僅是開始,下半年裏更多的超過10萬元每平方米的項目入市,將把這個曾經神秘的,不為人知的頂級豪宅市場,暴露在公眾眼中,並引向慘烈的白刃戰。

  楊紅旭就向北青報記者表示,據他了解,近幾個月的豪宅購房者,他們的股市風險防範意識遠強于多數普通投資人,很多人在4000點左右時已經減倉或清倉,然後購房。股市的財富效應,以前部分先知先覺、不貪不驕的大戶提前離場,是導致近幾個月一線城市豪宅成交熱的重要原因之一。但同樣由於股市的大暴跌,導致豪宅在下半年的形勢不容樂觀。

  對此,許多超過10萬元的豪宅項目不得不通過修煉“獨門秘籍”的方式,應對即將到來的白刃戰。位於東四環的東山公寓,剛剛在6月份取得預售證,均價11.37萬元/平方米,作為北京早幾年的知名豪宅東山墅的二期,東山公寓雖然所處朝陽公園板塊,位置十分優越,但卻並不缺少競爭對手,包括同一板塊的泛海國際,以及不遠處的融創·北京壹號院等。為此,東山公寓項目不得不在精裝修上尋求與競爭對手更多的不同,項目負責人表示,項目特意從德國請來設計團隊設計戶型,並且所有裝修材料都是德國進口,在打造精裝修時,也是德國的工人飛到北京,親手參與裝修。

  此外,位於中央別墅區的金地·中央世家也打算在近期入市,雖然中央別墅區許久未有新的低密度土地供應,但金地·中央世家在區域內同樣不缺少競爭對手,包括擬售價22萬元的中糧·瑞府,以及萬科的觀承別墅等,為了在激烈的競爭中取得開門紅,金地·中央世家就採用高舉高打的方式,戶型全部主打獨棟類別墅的設計,房源為600-800平方米的大戶型,僅花園面積就約為200-300平方米,每戶佔地面積達一畝地。

  業內人士認為,雖然各個新盤豪宅項目,都在苦練自己的核心優勢,但由於股市暴跌對樓市的負面影響,以及房企在6月份衝擊半年報的原因,導致諸多大型房企都拼得很兇,也部分透支了7月的銷量。在這種情況下,7月成交量尤其是豪宅的成交要繼續維持在高位非常困難,下跌幾乎是必然的情況。

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