編者按：北京城市核心區土地資源日臻稀缺，熱點地塊往往成為開發商爭搶的香餑餑，催生出一個又一個“地王”項目。從曾經的萬柳地王、夏家衚同地王，農展館及近期的海淀高價地，備受矚目的背後是“麵粉貴過麵包”的現實，拉動房價上漲。為此，中新網房産頻道將通過實地探訪，逐一揭開昔日“地王”項目的神秘面紗，解讀眾多高價地的“前世今生”。

　　近幾日，“豪宅”話題接連在微信朋友圈及各類新聞媒體間傳播，尤其隨著北京中糧瑞府等高端樓盤的取證，高價地項目再次跳入公眾視野。不同於普通住宅，豪宅項目“身價高”、“派頭足”、市場影響力大，也在一定程度上把控著整體市場的價格走勢。

　　中糧瑞府取證 昔日高價地提升孫河房價

　　在北京，關於豪宅話題的探討並非一時興起。隨著近兩三年高價地塊項目的陸續入市，新興豪宅樓盤於今年紛紛亮相，2015“豪宅元年”的提法也早在圈內蔓延開來，而中糧瑞府的正式拿證，猶如一個引爆器，再次引發業內對豪宅的強烈反響。

　　5月30日，中糧瑞府項目取得預售許可證。據北京市住建委網站公佈的資訊顯示，此次取證範圍包括9個樓棟的48套房源，擬售單價大多在8萬元至9萬元以上。其中，19#住宅樓報價尤為扎眼，這棟樓的4套房擬售價格超過18萬元/平米。

　　如此高的報價也算對得起這塊昔日的高價地了。據了解，2013年7月23日，中糧地産以23.6億元的價格拿下“朝陽區孫河鄉西甸村HIJ地塊二類居住、托幼、醫院用地”，溢價率為49.4%，折合樓面價高達48444元/平米，刷新北京單價記錄，也再一次提升了孫河板塊土地市場熱度。

　　早在中糧之前，孫河板塊已經聚集了龍湖、泰禾、首開等品牌房企入駐，但是樓面價格都在中糧地塊之下，尚未達到3萬元/平米。如今，區域內龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子都已入市銷售，實際成交價格多在6萬元/平米上下。

　　中糧地塊樓面價已經接近5萬元/平米，如今接近10萬元每平的擬售價不能不説壓力重重。而報價18萬元/平米，則被業內解讀為其打算通過少量高價房炒熱市場，再以性價比産品加速跑量。

　　北京豪宅競爭加劇 挖掘産品特點是關鍵

　　如今，朝陽區孫河板塊已經成為北京樓市高端項目的聚集地，涉及中糧瑞府、首開瑯樾、北京院子等多個豪宅産品，隨著區域內地價的走高，建成項目售價也節節攀升。不過，也正因為區域地價過高，開發商一味拼搶或使地塊成“燙手山芋”，最終導致去年該板塊另外兩宗地塊的流拍。

　　然而，作為業內熱議的“豪宅年”，北京高端項目自然不止於以上幾個。去年，樓面價達到7萬元/平米的融創農展館項目高價獲准入市，加上與南昌市政合作開發的東直門“使館壹號院”的正式命名，兩項目將在近期同期推廣，2015年融創在北京豪宅市場可謂動作頻頻。

　　今年1月，備受關注的萬柳地王項目以14.5萬元/平米的高價進入北京市場。據了解，該項目定名為萬柳書院，有研究機構統計數據顯示，自入市起到5月底，萬柳書院已累計成交18套，成交金額在6億元以上。

　　另外，仍將面市的豪宅産品還有佳兆業廣場、遠洋劉娘府項目、保利首開東壩項目等眾多高端樓盤。對此，亞豪機構市場總監郭毅曾分析認為，這些新項目由於拿地成本普遍較高，因此入市價格會再提高，預計單價將整體在10萬元/平米以上，從而帶動整體豪宅市場價格的上漲。

　　上海易居房地産研究院研究總監嚴躍進對中新網房産頻道表示，豪宅項目供應增加，將拉升市場樓盤銷售均價水準，且會持續改變市場預期。尤其目前豪宅市場的産品是樓市定價的晴雨錶，此類産品成交活躍，容易帶動其他領域成交量的上升。

　　不過，産品眾多，勢必造成市場競爭加劇，此時開發商應如何突圍，想必還應在産品上下功夫。“第一要順應這樣一個市場規律，在豪宅産品中可以適當降價，賣一個人情價。第二是要挖掘産品特點，尤其注重圈層文化的行銷。”嚴躍進説。