10月8日起在京購房按新普通住宅認定標準納稅

　　五環內總價低於468萬享契稅優惠

　　昨天，市住房城鄉建設委、市財政局、市地稅局聯合發佈《關於公佈本市各區域享受優惠政策普通住房平均交易價格的通知》，明確自10月8日起，購房人根據新的普通住房價格標準納稅，例如，五環內總價低於468萬元的住宅將可以享受契稅優惠。

　　□認定標準

　　受益家庭比例擴至90%以上

　　據介紹，普通住房的認定標準，是享受稅收優惠住房的界定標準，並非是“普宅”和“豪宅”的分界線。

　　普通住房享受稅收優惠，是本市對2005年國務院辦公廳轉發《關於做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發[2005]26號)文件精神的落實，具體包括：個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。對個人購買普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，減半徵收契稅；對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，按1%稅率徵收契稅。

　　據介紹，新政實施後享受到普通住房稅收優惠的購房家庭比例擴大到90%以上。

　　新標執行節點定在繳稅環節

　　按照《關於做好穩定住房價格工作意見的通知》的規定，界定享受稅收優惠政策的普通住房，原則按照住宅小區建築容積率在1.0(含)以上、單套建築面積在140平方米(含)以下，並參考其實際成交價格確定。實際成交價格原則上應當低於按本通知確定的所在區域住房平均交易單價或套總價的1.2倍。

　　此次北京住宅認定標準調整後的區域住房平均交易價格，是以2013年全市新建商品住房平均交易價為基準(單價2.2萬元/平方米、套總價260萬元/套)，根據區域調整系數確定。區域調整系數為五環內1.5、五到六環之間1.2、六環外0.9。具體而言，五環內，單價39600元/平方米，總價468萬元。北京五環到六環普通住宅新價格標準：單價31680元/平方米，總價374.4萬元。六環外：單價23760元/平方米，總價281萬元。

　　根據昨天三部門聯合發佈的《通知》，新標準執行的節點定在申報繳稅環節。從10月8日起，住房交易的納稅人申報繳納稅款，符合普通住房標準的，即可享受相關的稅收優惠。

　　□新政影響

　　1.新標準實施保剛需購房

　　據北京房地産業協會秘書長陳志分析，普通住房標準調整是一項常規工作，旨在支援普通家庭購買中小戶型、中低價位普通住房，對這類購房需求是利好消息。而且調整讓政策更符合實際，能進一步減輕百姓購房的稅費負擔；同時，簡化政策，不再區分南北環線，在單價的基礎上，加上總價的參考指標，將一些單價高、總價低的小戶型納入稅收支援範圍，盡可能將政策覆蓋面擴大。

　　鏈家地産市場研究部分析師張旭認為，上次普宅標準的調整是在2011年底，隨著房價近三年的上漲，普宅劃定標準顯得有些滯後，因此，此次普宅標準的調整不同於信貸政策與限購的鬆動，屬於正常的調整，調整後更貼近市場現狀，保障剛需購房。雖然並不屬於直接的調控鬆動，但普宅標準作為配套的稅收政策，也起到了帶動二手房市場預期、撬動需求的作用。

　　2.南北部價格取消了區分

　　張旭稱，今年以來二手房市場低迷，三季度以來有所好轉，但仍處於8000至9000套的低谷水準，價格止跌未漲，下行壓力仍然存在。此次調整，將有助於成交量的復蘇。預計四季度市場出現回暖，成交量或能達到1.2萬套。

　　對比自2011年起開始執行的舊普宅標準，此次的新標準變化較大，主要體現在三方面，第一，對認定價格系數進行了一定調整；第二，取消了南北區域的區分；第三，在普通住宅認定標準中除了單價標準還添加了總價標準，在滿足其他條件後，價格只要滿足其一即可認定為普宅。

　　普宅標準調整對於北京市住宅市場的影響不小，新標準中北京市普通住房的認定指導價格由18000元/平方米上浮至22000元/平方米，上調幅度達到22%。舊標準中指導價格為4年前2010年當時北京全市住房成交均價水準，而隨著近幾年北京市房價的快速上漲，當前全市住房成交均價已明顯超過此水準。例如，截止到9月份，今年五環至六環間二手住宅成交均價為2.65萬元/平方米，該價格水準已明顯超過舊普宅認定標準在該環線的單價限制。通過這個例子可以在一定程度上反映出，在舊標準下，不少本應屬於普宅範疇的房屋“被豪宅”化。

　　□追問

　　購房者到底能省多少錢？

　　400萬住宅可省24.2萬稅費

　　張旭表示，舊的認定標準是2011年底頒布的，而隨著房價的上漲——2014年三季度成交均價較2011年底上漲20.1%，部分樓盤不再符合普通住宅劃分標準，而成為非普通住宅。

　　張旭認為，新普宅標準的出臺更符合市場現狀。而根據新普宅認定的標準，符合“普宅”樓盤的範圍將會更廣，對之前被“非普”的購房者而言，稅費負擔將有明顯減輕，尤其是以前滿五年由非普轉為普宅的房源，受益最大。

　　以一套北部地區四環內、90平方米的住宅為例，若2008年成交總價為110萬元，目前報價400萬元，單價4.4萬元，按照舊標準應屬於非普住宅，稅費總額約為86.2萬元。而在新標準下，此房屬於普通住宅，稅費總額約為62萬元，購房成本節省24.2萬元。

　　哪些購房者最受益？

　　買學區房大大減輕稅費負擔

　　張旭説，根據新標準，此次增加總價限制，只要符合單價或總價中的任何一個要求，即被認定為普宅，一方面，只要單價符合標準，面積在140平方米以下即可，另一方面，只要總價符合上限，不考慮單價問題，較以前更加完善。

　　張旭稱，新普宅認定標準有效地保護了單價較高、總價較低的剛需自住小戶型。並且，學區房由於單價高總價低的特點，也明顯受益。四環內將有近三成的學區房，會因為新標準中只要滿足468萬元的總價上限，變身“普宅”，這將大大減輕學區房購買者的稅費負擔。如海澱區華清嘉園小區的一套61.5平方米的學區房，單價5.7萬，總價350萬，按照舊標準為非普，按照新標準由於小于總價上限，變身“普宅”。

　　此外，根據新標準，不再區分南北部區域，由於南部二手住宅價格相對北部偏低，從而導致南城住宅中由“非普”轉“普宅”的範圍更大，南城房屋的購買者將更為受益。

　　□算賬舉例

　　三環內小戶型省6萬稅費

　　舉例來説，李某購買西三環一套建築面積為60平方米的住房，屬於該家庭唯一住房，成交單價5萬元/平方米，按照原標準，該區域享受稅收優惠政策的普通住房平均交易價為38880元/平方米，李某需要按房屋實際成交價格的3%交納9萬元契稅。10月8日實施新標準後，該房屋雖然單價超過了區域標準39600元/平方米，但參考總價低於468萬元/套的標準，仍可享受稅收優惠，李某只需按房屋實際成交價的1%交納契稅3萬元。

　　六環外百平米住宅省3萬

　　小王在南六環外購買一套100平方米的二居室，單價2萬元/平方米，屬於家庭唯一住房，由於單價高於六環以外17280元/平方米的原普通住房稅收優惠標準，需交納契稅6萬元。10月8日起，根據新標準，小王的購房面積大於90平方米小于140平方米，只需按房屋總價的1.5%交納契稅3萬元。