內地樓市低迷，香港樓市卻呈現始料未及的“瘋狂”。香港土地註冊處統計顯示，7月香港樓宇買賣合約數和合約金額環比和同比均大幅增長。近期香港多處樓盤銷售情況火爆，出現售價高達189萬港元/平方米的新“樓王”。香港特區政府對於前期“雙辣招”的微調使市場心理出現轉向，熱錢涌入被視為香港樓市升溫的主要推動力。香港業內人士表示，房地産市場過熱無疑會增加營商成本，導致經濟整體活躍度進一步走低。香港樓市未來走勢取決於資金的流向，美聯儲QE何時退出成為決定性因素，香港特區政府是否會再度收緊樓市仍是未知數。

　　 樓市急劇升溫

　　用“強勢回暖”來形容近期的香港樓市並不為過。根據香港土地註冊處的數據，7月送交註冊的所有種類樓宇買賣合約共9400份，環比上升27%，同比上升71.3%。7月的樓宇買賣合約總值633億港元，環比上升32%，同比上升128.9%，其中，住宅樓宇買賣合約7792份，總值571億港元，環比上升68.6%，同比上升172.1%。

　　“樓王”再現。香港山頂豪宅TWELVE PEAKS日前公開售價，其中最貴的一棟使用面積為433平方米的房屋售價高達8.19億港元，折合189.17萬港元/平方米，刷新香港豪宅開價紀錄。

　　事實上，上半年香港樓市升溫的勢頭並不明顯，甚至出現一定幅度的下滑。上半年送交土地註冊處註冊的所有種類樓宇買賣合約為34，189份，較去年下半年上升8.8%，較去年同期下跌12.5%。此外，上半年的樓宇買賣合約總值為2124.9億港元，較去年下半年上升1.8%，較去年同期下跌14.1%。

　　資金驅動是主因

　　中原地産研究部高級聯席董事黃良升分析，上半年，受香港特區政府打壓樓市的“辣招”影響，資金流入豪宅市場受到遏制，自住買家和投資者的入市態度審慎，加上缺乏新盤推售，上半年整體交投疲弱。

　　2012年10月，香港特區政府宣佈，非香港永久居民、本地和非本地註冊公司在香港購房，將被額外徵收15%的買家印花稅，同時上調額外印花稅稅率5個百分點，適用時間3年。2013年2月，香港特區政府全面上調印花稅。這兩次舉措被稱作香港特區政府調控樓市的“雙辣招”。2013年，香港樓市量價齊跌。2013年送交土地註冊處註冊的所有種類樓宇買賣合約共70503份，較2012年下跌39%，較2011年下跌35.2%；2013年的樓宇買賣合約總值4，562.8億元，較2012年下跌30.2%，較2011年下跌22.4%。

　　今年5月，香港特區政府開始“減辣”。當月，香港財經事務及庫務局局長陳家強宣佈兩項針對“雙辣招”的政策修訂，換樓客在入市6個月內售出原有物業可免雙倍印花稅改為簽訂樓契後計算。此外，如買家未曾持有任何物業，首次以同一份文件購入1個住宅物業和1個車位，可免除雙向印花稅。

　　香港粵海證券投資銀行董事黃立衝認為，在“雙辣招”微調的利好消息帶動下，開發商推盤力度加大，買家入市積極性提高，香港樓市逐步活躍。不過，與政策利好相比，資金涌入香港並驅動樓市升溫更為明顯。分析人士指出，滬港通的推進和美聯儲加息的不確定性導致近期資金持續流入香港市場，樓市和股市均隨之上揚。

　　 走勢如何存變數

　　在黃立衝看來，樓市過熱或許會影響本來就不甚樂觀的香港經濟。

　　根據香港特區政府公佈的數據，一季度香港本地GDP同比增長2.5%，經季節性調整後的環比增幅僅為0.2%。香港財政司司長曾俊華近日預計，香港二季度經濟增速環比出現收縮，主要原因是赴港旅客消費額大減、私人機構投資開支下跌、私人消費僅微增。

　　黃立衝認為，樓市過熱會進一步推高租金成本以及生活成本，給營商環境帶來負面影響，從而減少當地經濟的活躍度。香港樓市何時“退熱”目前仍是未知數。香港特區政府“減辣”帶來的利好效應會在一段時期後逐漸消散，香港樓市的走勢與資金走向密切關聯。如果美聯儲加息，美元走強，資金可能在短期內撤離香港，但這一切目前都存在不確定性。

　　業內人士表示，目前香港特區政府已意識到上述因素對香港的影響。如美聯儲提早加息，資金短期內流出香港，香港樓市和股市將雙雙受到震蕩，香港經濟難免受到衝擊，是否需通過政策干預收緊樓市以控制風險有待相關部門抉擇。