4月以來，在3·30樓市新政助推下，北京、上海、廣州等一線城市樓市成交量環比、同比均出現大漲。與此同時，受庫存高企、市場低迷影響，三四線城市成交難現起色，樓市不對稱回暖明顯。不僅如此，儘管官方並沒有明確的空置率數據，但三四線城市的“空城”危機仍在發酵。那麼，三四線城市為啥會出現大量房屋空置情況呢？

　　分化的數據 一二線城市住宅升幅明顯

　　今年初以來，全國樓市分化更為明顯。在各項救市政策刺激下，一線城市以及部分需求較大的二線城市，房企的庫存以及銷售回款各方壓力將會有所減輕，部分一線城市甚至出現日光碟，但是，庫存壓力較大的三四線城市，成交依舊難現起色。

　　據亞豪機構統計數據顯示，4月北京新增供應2464套商品住宅，而當月成交量則高達9218套，使得一直處於高位的庫存量開始明顯下滑。

　　在樓市升溫之後，消失已久的日光碟也在北上廣深四大一線城市和廈門、武漢等部分二線城市重現。比如，4月25日~26日，北京共有6盤入市，分別是泰禾拾景園、旭輝禦錦、合生悅上城、恒大領寓、首開常青藤以及首地浣溪谷。其中泰禾拾景園、旭輝禦錦以及合生悅上城在開盤當天便實現了日光。

　　相比一二線城市樓市的迅速升溫，三四線城市的表現要暗淡不少。4月份以來，一二線城市住宅成交提升幅度明顯，成交量環比上漲了27%。而三四線城市對新政刺激反應冷淡，成交量不增反降，下跌約為26%。若按東中西部劃分，東部城市的同比增幅由3月份的15.4%上升為40.1%，中部城市由3月份的6.4%上升為27.9%，而西部城市由3月份的-10.8%上升為3.4%。

　　“東中西部的分化跟城市之間的分化在某種程度上是吻合的。”上海易居房地産研究員嚴躍進表示，一線城市主要集中在東部沿海，所以東部的表現要好過中西部。在3·30新政後，像四個一線城市和杭州、南京等準一線城市的購房者出於擔心房價上漲等各種因素，入市節奏加快。相比之下，經濟一般的三四線城市由於供大於求，對於政策的強力刺激反應冷淡。

　　此外，中國社科院發佈的《房地産藍皮書》顯示，今年全國樓市區域分化將十分明顯，人口聚集能力強的一線城市和部分熱點二線城市房價有回暖、上漲趨勢，而人口聚集能力差、庫存大的部分二線城市或三四線城市房價會延續下跌態勢。

　　不僅如此，庫存高企，已經成為三四線城市面臨的嚴峻現實。“過去幾年房地産企業迫於一二線城市開發壓力，轉向三四線城市進行造城運動，新建了很多樓盤，但之後實體經濟增速減慢，導致樓盤銷售困難。三四線城市出現空城化不可避免。”國務院發展研究中心宏觀經濟研究部研究員張立群表示。

　　以江蘇南通為例，公開數據顯示，過去幾年南通的土地累計成交量超過7500萬平方米，以目前的去化速度，消化時間需要近15年，其每人平均住房建築面積達40.9平方米，遠超過北京、上海等地。

　　三四線城市 10億平方米空置房觸目驚心

　　“三四線城市之前的積壓庫存量巨大，而需求有限，因此這些區域醞釀著非常巨大的泡沫破滅風險。”中原地産市場研究部總監張大偉説。

　　張大偉認為，自2013年以來三四線城市的新房成交量一直處於低位，新的樓市危機隨時可能出現。之前，由於樓市投資資金撤出、房價大跌，溫州與鄂爾多斯出現了崩盤。這樣的案例在未來一段時間內也可能會再次上演。

　　國際貨幣基金組織(IMF)副總裁朱民在IMF2015春季年會期間表示，目前中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達10億平方米，要將地産開工率維持在中等水準，還要進一步提高銷售率。這意味著中國的房價還是太高，房價水準還要繼續調整。

　　朱民提供的10億平方米的空置面積數據，令人觸目驚心。在朱民提供上述數據之前，西南財大教授甘犁關於“中國家庭金融調查項目(CHFS)”的調查數據顯示，全國城鎮地區住房空置率為22.4%，約為4900萬套住房。但這一數據卻遭到華遠地産前董事長任志強的質疑。

　　儘管有關“空置率高企”的話題多次引發業內激烈爭論，但空置率始終沒有權威數據。國家統計局曾公開回應稱，由於對空置率及空置的概念不明晰，還不能計算出空置率這樣的指標。

　　此前，多地住建部門或房管部門也曾組織清查城市房屋的情況，但最終因人力、經費不足等因素難以落實。

　　民間也曾嘗試多種辦法統計相關數據，包括最原始的“數黑燈”方式。國家電網公司2010年曾公佈全國660個城市的調查結果，有高達6540萬套住宅電錶連續6個月讀數為零。但現有的各種演算法都被業內評價為“不具有代表性”，數據統計“不夠權威”。

　　2014年底，標準排名機構曾發佈了“中國大陸城市‘鬼城’指數排行榜(2014)”。其中，“鬼城”指數位居前十位的城市是二連浩特、欽州、拉薩、嘉峪關、井岡山、威海、錫林浩特、嘉興、石嘴山、三亞。榜單預測，中國未來可能會出現近50座“鬼城”。

　　這一排名的依據為，住建部的佔用地標準為每平方公里建成區容納1萬人口。據此標準，以城區人口與建成區面積的佔比來計算一個城市成為“鬼城”或“空城”的可能性，並將這一數值稱為“鬼城指數”。

　　不過這一數據並不能令人信服。上海交通大學城市科學研究院院長劉士林指出，根據我國城市規劃編制，基本上以20年為一個週期，再加上新城建成後居民遷入也需要幾年的時間，所以該報告選取的5年數據顯得太短了，不足以得出客觀且符合城市發展規律的結論。

　　北京市房協一位負責人表示，“對於空置的概念，各界目前也沒有統一，這也影響了這方面數據的調查和統計。”他認為，出於各種原因，有些住宅數據是政府不願意公開的，但這部分資訊卻至關重要，不動産登記制度出臺後，大部分數據都有望得到公開，這對房地産行業各個環節的主體都可以提供有意義的數據參考，也有利於地方政府針對當地實際情況調整政策。

　　空置的理由 農民工並未在城市安居

　　早在2005年，索羅斯就曾預言，美國的房地産泡沫一兩年內會破裂，中國也挺不過三年。他猜對了美國，卻猜錯了中國。

　　索羅斯、吉姆·查諾斯、羅傑斯等全球投資大師並不看好中國房地産市場。是投資大師們錯了還是中國的富豪們錯了？或許，他們的最大分歧並不在於中國房地産市場是否存在泡沫，而是泡沫將在何時破滅。

　　中國房地産市場泡沫何時破滅仍需時間檢驗，但中國部分城市的房地産市場出現空置率危機卻是不爭的事實，作為房地産泡沫的“終極産物”，“鬼城”危機正在三四線城市蔓延——內蒙古鄂爾多斯及二連浩特、江蘇常州、湖北十堰等均在名單之列。

　　據同策機構的數據顯示，從2015年3月份36個大中城市存銷比指標來看，庫存壓力較大、市場去化週期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍然佔到大多數城市。

　　比如廈門、青島、武漢、西安、長沙、寧波、大連等二線城市，無錫、溫州、蕪湖、徐州等大部分三、四線城市仍然面臨較大的市場“去庫存”壓力，起碼在上半年不可能出現大規模漲價，甚至在年內也難以大規模漲價。

　　需要指出的是，以房地産作為主要産業來拉動經濟增長是地方政府的普遍選擇，但這裡面存在陷阱。

　　進入21世紀以來，中國城市化速度大大加快，大量農民工進城務工經商。農村剩餘勞動力進城務工經商，這些務工經商的農民被統計進入城市化人口，因此就有了城市化率的快速提高。

　　不過，當前的中國城市化與一般國家的城市化有很大差異，主要有兩點：一是進城務工經商的農民工大多只是個人進城了，他們的父母、子女仍留在村裏；二是進城農民工並未在城市安居，而可能會返回農村。

　　相對來説，沿海發達地區和大中城市有更多高收入就業機會，農民工也多到這些地區務工經商。但沿海發達地區和大中城市因為經濟發達，房價很高，農民工幾乎不可能在這些發達地區買得起房。

　　中西部地區的縣城，因為縣域經濟不夠發達，縣城很難提供較高收入的就業機會，縣城就不是農民工進城務工經商的首選地。但這些商品房相對於沿海地區和大中城市要便宜很多，農民工舉全家之力還是有可能在縣城買得起房子的。

　　因此我們經常看到的現象是：中西部出來的農民工在沿海地區或者大中城市就業，而在他們的家鄉——中西部縣城買房。他們務工經商的地點與買房的地點之間出現了錯位。

　　中西部地區的這些縣級政府當然非常鼓勵具有一定經濟實力的外出務工的農民工買房，縣域經濟發展的第一步就是搞土地開發，招商引資搞房地産，建商品房，然後賣給有購買能力的農民工。只要建了商品房賣得出去，開發商就可以賺錢，地方政府就可以賣地、就可以收稅，就有土地財政收入。

　　因此當地地方政府宣傳鼓勵農民工返鄉創業，買房置業。在縣城買了房置了業找不著合適工作怎麼辦？雖然你現在買了房子不住，卻可以作為將來的産業置辦在那裏，既可以漲價又可以將來自住。前些年房價確實在不斷上漲，這就鼓勵了更多農民工在縣城買房置業。注意，是置業而不是居住。

　　除農民工買房置業外，農村婚姻市場中女少男多，女方希望借談婚論嫁來完成城市化，她們對男方的要求過去是在農村建有新房，現在則是要在縣城買一套住房。借婚嫁，農村年輕人往往將男方父母一輩子的積蓄甚至預期收入一次性用於在縣城買房。

　　因為最近十多年來房價一直在漲，在縣城置業的農民工，或為子女買婚房的農民家庭，傾全部積蓄在縣城所買商品房雖然沒有住，其市場價卻一直在漲，買房就成了最好的保值手段。因此有更多農民家庭為子女在縣城買房。地方政府受此鼓勵，也加速土地開發，更多開發商加入進來，建造更多商品房。形成迴圈。

　　於是相對於經濟本身的發展，中西部縣城普遍出現了房地産一枝獨秀的奇觀。縣城快速擴大，然而産業卻未跟上，沒有産業就沒有就業，尤其缺少較高收入的就業。因此在縣城置辦了商品房的農民工卻大多在大中城市工作，漸漸地，地方政府和開發商加速建造的大量商品房終於出現供過於求的現象，房價開始出現下跌。農民家庭買房積極性下降，大量商品房就更賣不出去。由此形成惡性迴圈。

　　賣不出去和賣出去後沒有人住的商品房，就這樣一片片聳立在縣城邊上。之前靠房地産一枝獨秀的縣域經濟現在陷入蕭條，一些房地産老闆因此出現資金鏈斷裂，地方政府土地財政銳減，地方經濟發展陷入困境。

　　發展了産業 才可能有好的城市化

　　之所以農民要進城買房，是因為他們在城市有就業，可以在城市體面安居。沒有高收入的就業機會，就沒有人可以在城市住得下來。只有發展了産業才可能有好的城市化。一個國家，不可能産業沒有發展，卻可以讓所有人都體面地在城市安居。不僅農民買了房會住不下去，即使政府提供廉租房，農民仍然安居不下去。

　　本質上，房地産及土地財政收入是經濟發展之後，附著在土地上的非農使用增值收益歸公的産物。先有産業的成長、經濟的發展，才有城市的擴張，城市擴張就能自然帶動城郊土地非農使用的需要，也才會有土地非農使用的增值收益，這些土地非農使用的增值收益通過土地財政形式自然而然歸地方政府佔有。地方政府如果只想獲得土地財政收入，只搞土地開發，而不考慮産業成長，則即使縣城房地産開發一時成功，最終也註定不可持續，而致後患無窮。