信貸寬鬆與一線城市降房價的矛盾悄然顯現。

　　經歷近期瘋漲之後，上海房價顯出短期不可持續的苗頭。來自上海中原的數據顯示，上周(2月29日-3月6日)一手商品住宅供應0平方米;成交50.6萬平方米，環比增加78.1%;成交均價 33853元/平方米，環比下跌5.6%。但是房東跳價呈蔓延之勢，比例達5-6成，部分區域7成以上，賣方市場下的房價還有上行動能。

　　中信證券 分析師陳聰在一份研報裏指出，一線城市房價過快上漲，可能引發遏制房價政策出臺。但預計政策不會在遏制需求方面加碼，而會主要致力於增加供給和規範市場。

　　多名業內人士指出，此前上海關於收緊信貸的政策傳言與調控並不矛盾。某位大型上市公司資深投資總監解釋説:“市場手段是有局限性的，單純的市場手段有時會有副作用，例如目前的一線城市房價暴漲，這種暴漲無論對於民生、金融安全，甚至對於房地産行業，也是有百害而無一利的，因此就需要調控市場。”

　　他認為，從這個意義上來説，公眾對一線城市調控政策的出臺早在春節前就有心理準備，只是希望政府的調控政策能夠充分論證，不要在應對一線房價暴漲問題的同時，再因此而産生新的問題。

　　首付貸風險並不大?

　　信貸環境漸趨寬鬆已是事實。一份券商報告指出，1月新增人民幣貸款2.5萬億，大幅超出市場預期和往年同期水準。今年央行對於商業銀行信貸投放節奏管控有所放鬆，利率下行趨勢下銀行加速放貸的意願也較為強烈。平安證券預計2月新增一般性貸款預計在8000-10000億，社會融資規模在1.3-1.5萬億。

　　公開資料顯示，1月份新增人民幣貸款2.5萬億，同比增長約70%，多家機構通過調研上市銀行2月信貸投放情況，預計2月銀行新增信貸10000～12000億元。按以往年份銀行信貸投放規律，通 常1月份有相對上年末有較大幅度的衝量，在2月份都有40%～50%的回落，為3月份的信貸投放留出空間。

　　去庫存表面上看與調控中著重的信貸收緊矛盾，因為在未來2-3年內，去庫存仍然將是政策的核心目標，廣東、瀋陽、重慶等各地也紛紛配合出臺一些促進庫存去化的政策。

　　根據中信證券的調研來看，中國居民部門的杠桿率其實偏低，適當提升杠桿率，刺激需求，本身並不會帶來長遠的風險。

　　2015年，全年新增的個人購房按揭貸款也只相當於銷售額的30%。隨著房價越來越貴，杠桿利用率越來越高是正常的。以未來每年這個比例提升8%來計算，按揭放款佔當年銷售額70%為居民買房貸款依賴度頂峰，則居民快速加杠桿的趨勢也可以維持超過3年。

　　目前市場普遍認為，“場外配資”指向首付貸，首付貸相當於隱性杠桿，可能存在較大風險。那麼，“場外配資”規模究竟有多大?

　　這幾年各類首付貸有了比較快的發展，在深圳等個別地方漸成氣候，但 來自仲介機構的數據顯示，所謂“場外配資”與樓市整個銷售規模相比仍然很小。

　　21世紀經濟報道記者不完全統計獲悉，此前市面上推出首付貸的公司，比較主流的多達13家，包括鏈家、 世聯行 、中國平安、房天下、悟空貸、中原地産、綠地集團(廣州)、樂融、三六五、搜狐、房金所、平安好房、中國 農業銀行 等。

　　上述公司推出的首付貸産品，符合需要買房而手頭有資金短缺的人群，大多數放款流程在1-3天，年利率大部分在7%左右。其中大部分最長貸款期限為3年，有一家最長可以貸5年，貸款上限最高的有500萬元，為房屋總價20%。其中世聯行號稱利息、月供低於同行 40%。

　　很難計算出以按揭以外的名義流入樓市的資金。2014年底，根據銀監會的統計，個人貸款中有超過1.48萬億元的資金，既不是個人按揭貸款，也並非汽車和信用卡。這個數字，相當於當時個人購房貸款的12.9%。業內分析，這裡面有不少資金曲折流入樓市。

　　調控為保持市場活躍度

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，當前政策的思路總體上是求穩，市場預期也不必大幅度變動。近期一線城市市場上的各類調研是在摸底，還不能簡單地説住房政策或房貸政策要收緊。

　　陳聰指出，從目前購房市場的政策看，出臺政策恰恰可以讓市場成交處於一個活躍狀態。商業銀行對於房貸資産的認可程度總體是高的，後續大思路依然是寬鬆的策略。目前樓市一個重要問題是如何規範市場操作的問題，即對於部分違規獲取貸款、沒有購房資格的群體繞過監管政策去購房，這個可以認為是擾亂市場秩序的。從這個角度看，信貸市場依然會寬鬆，去庫存的導向依然需要繼續。

　　不妨從房企擴張路線來看這一次去庫存與信貸市場寬鬆的邏輯。

　　推動2013年前開發投資和新開工高速增長的因素，主要是房企擴張經營區域從1個城市到10個城市，從10個城市再到50個城市，企業的生産經營規模迅猛放大。到了2014年以後，即使是生産規模迅速放大的企業，例如融創(01918.HK)、泰禾(000732.SZ)、龍湖(00960.HK)等，也並不是依靠快速擴張城市數量，而是依靠聚焦少數城市，適度增加城市數量。

　　進入2016年，一些初步完成擴張的龍頭公司，已經減少新進入城市。而一個城市本身的開發規模將不會有太大變化，與此同時，開發企業在某個城市市場佔有率迅速提高，必然意味著有其他開發企業在這個城市市場佔有率下降。不新增城市數量，就可能導致這種增大投入轉為對土地的價格競爭。