儘管我國城市化率跨過了50%大關，人口集聚度卻不夠。因此，新一輪住房制度改革，首先要讓2.7億城市常住外來人口逐步落戶城市，並享有等同於戶籍居民的公共服務，這就要求在市民化的同時，各級政府要加大公共服務供給規模和均等化力度。

　　本週的中央政治局會議，具有重要的“時間節點”意義，除了為即將召開的中央經濟工作會議定調，也是為國家“十三五”規劃開局謀劃，更是為時隔37年之後再次召開國家城市工作會議“打前站”。三重“指向”剛好統籌了我國在短期、中期和長期內的經濟發展戰略，即短期要保持經濟增長在合理區間、中期全面建成小康社會、長期內以新型城鎮化夯實內需增長。

　　房地産作為國民經濟基礎産業、先導産業、民生産業，自然貫穿于短期、中期和長期經濟發展戰略中。短期看，加速樓市“去庫存”是保持經濟增長在合理區間的應有之義；中期看，全面建成小康是“十三五”經濟社會發展的目標，而通過住房等公共服務均等化、外來人口“市民化”來加速推進“供給側”改革，則是分享改革紅利、實現小康的重要途徑；長期看，城市化率達到50%以後，城市化要揮別“土地城市化”、“半城市化”，走向提高城市集聚能力、構建內需驅動的新階段。

　　今年以來，樓市庫存高壓警報不斷升級，對火爆了10多年的房地産開發投資、新開工和土地市場形成驟然降溫的效應，這對於穩定固定資産投資、平滑“去産能”、避免系統性金融風險的衝擊，已構成了短期內的最大不確定風險。因此，近期國家領導人連續對“去庫存”做出重要指示。同時，在11月中央財經領導小組會議上，針對加強“供給側”改革部署了四項措施，其中就包括化解樓市庫存。

　　這意味著，樓市“去庫存”並非像以往一樣，在“需求端”刺激可化解，而是要在“供給端”釋放要素活力、釋放有效住房需求，途徑就是通過戶籍制度改革，提高外來人口“市民化”比例，將新市民納入城市社會保障、住房政策的範疇，降低新市民城鎮化的成本。目前，城鎮化率達到53%、城鎮戶籍居民每人平均住房面積達到35平方米，過去10多年基於戶籍居民“房改”帶來的住房需求高潮已過。

　　由此，基於刺激購房需求為主的樓市政策和制度，也到了需要徹底革新的時候了，這就是本次中央政治局會議提出的“推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革”，也是“十三五”規劃建議提出的“深化住房制度改革”。新住房制度下，住房需求的主體是外來常住人口，解決住房需求的途徑是“供給側”改革，而非需求側刺激，如實現外來人口“市民化”、降低購房成本；市政設施建設要與住房供應同步推進，而並不是單純的“造城”。

　　繼1998年房改之後，重提住房制度改革，是我國城市化和經濟增長進入轉捩點倒逼所致。本世紀以來，我國GDP能以平均10.7%的超高速增長，入世紅利疊加住房市場化紅利，驅動由製造業、房地産、基建為主的固定資産投資年平均25%左右的增長是主因，表像就是城鎮化率以年均1.5個百分點快速增長。而在上世紀50至70年代的西方國家快速城鎮化時期，城鎮化率年均增長僅0.6個百分點。

　　不過，由於2012年以來我國勞動人口每年減少200至300萬，加上外來人群僅作為生産要素存在，城市政府不對外來人口提供公共服務，勞動力成本快速上升，出口導向的製造業優勢開始減退；同時，城鎮戶籍居民基本住房需求滿足後，房地産高增長結束，也就無法消化過剩的製造業産能；此外，製造業和房地産下滑，地方政府供給基礎設施也越來越力不從心。

　　因此，“十三五”及未來，我國經濟增長“下臺階”，城鎮化增速下降是必然的。按國際經驗，城鎮化增速放緩必然伴隨經濟增速“下臺階”。日本城市化平均增速從1946至1973年的1%降到1974至1983年的0.32%，經濟增速也相應從9.4%降至3.7%；德國城市化平均增速從1950至1969年的1%降到1970至1979年的0.16%，經濟增速也從7.9%降到3.1%；南韓城市化平均增速從1953-1995年的1.3%降到1996-2008年的0.25%，經濟增速也從8%降到4.6%。

　　城市化放緩伴隨經濟增速“下臺階”，事實上是第二産業增加值佔GDP的比重下降，但同時，第三産業增加值佔GDP的比重全面提升，現代服務業成為未來經濟增長的新動力。後者是在城市化率達到50%以後，人口和産業在城市集聚，推動産業轉型和升級的結果。因此，即便經濟增速“下臺階”，但增長品質更高了。

　　不過，儘管我國城市化率跨過了50%大關，人口集聚度卻不夠，這突出表現在已經去城市就業的外來人口始終無法在城市集聚，因為這些人群難以落戶城市，無法享受城市公共服務，加上長期作為低廉生産要素存在，無力支付“自我城市化”的成本。因此，即便交通通信、文教娛樂、醫療保健等現代服務業已嶄露頭角，但因體量弱小無法填補傳統産業“去産能”留下的空白。

　　提高城市的集聚程度，關鍵就是要讓外來人口能夠像戶籍人口一樣，享受城市的公共服務。因此，新一輪住房制度改革，首先要讓2.7億城市常住外來人口逐步落戶城市，並享有等同於戶籍居民的公共服務，這就要求在市民化的同時，各級政府要加大公共服務供給規模和均等化力度。外來人口安定下來以後，衣食住行的需求接踵而來，基於支付能力以及過往對城市的巨大貢獻，他們享有公平住房權，應該被納入住房保障的範疇，政府要幫助他們實現“住有所居”，比如公積金政策要覆蓋到新市民、降低新市民購房首付比例、加大對外來人口購房的貨幣補貼，這是新一輪住房制度改革要考慮的內容。