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多地樓市成交反彈曇花一現還是持續回暖?

  • 發佈時間:2014-10-29 00:29:23  來源:蘭州日報  作者:佚名  責任編輯:王斌

  國慶長假以來,部分一二線城市商品住宅成交量持續反彈。業內認為,在近期一系列政策利好影響下,市場預期正出現轉變,部分需求開始入市,政策疊加效應已經顯現,未來市場走勢仍取決於各地後續政策調整與銀行房貸利率優惠力度,但房價暴漲可能性不大。

  中國指數研究院發佈的最新報告顯示,10月12日至18日一週,監測的全國20個主要一二線城市住宅合計簽約面積環比回升45%。其中,北京、上海、深圳、廣州四大城市的住宅成交面積環比漲幅分別達到134%、78%、69%、51%,其中一線城市整體漲幅達到80%。報告指出,隨著成交持續回暖,幾大代表性城市庫存總量在繼續下降,去化壓力有所緩解。

  另據中原地産監測,10月房地産市場在持續升溫,國慶長假後,監測的54城市成交量已經連續三周呈上漲之勢。業內認為,近期樓市反彈與中央層面及各地頻繁出臺的樓市調整政策密切相關,先是各地陸續取消或放鬆限購,然後是9月30日央行與銀監會放寬房貸政策,10月13日多部門聯合降低住房公積金門檻,在此影響下,市場預期出現變化,部分需求,尤其是改善性需求開始加快入市。

  中國房地産研究會副會長胡志剛認為,市場近期經歷的這一波反彈行情,是多重政策利好疊加效應的顯現。目前市場正處於緩慢升溫階段,後期市場走勢將取決於各地後續政策調整力度與銀行房貸利率優惠力度。

  業內人士指出,此前央行、銀監會聯合發文調整房貸政策,但從具體落實情況來看,銀行出於自身盈利及風險考慮,難以給予大幅利率優惠,此次房貸放鬆主要釋放的是部分改善性需求。房貸機構偉嘉安捷發佈報告指出,受住房金融利好消息影響,目前北京地區有約30%的改善置業人群打算申請提前還貸,以便享受到首套房的優惠政策,減輕購房時的經濟壓力。

  相對而言,不少首次購房者認為並未得到實惠而選擇繼續觀望。胡志剛特別指出,各地樓市應把握政策調整力度,支援剛性需求還應在信貸政策上有所落實。當前樓市預期已有所升溫,市場正處於微妙狀態,若未來銀行能執行更優惠的房貸利率,將會吸引更多首套房買家入市,樓市成交量有望繼續反彈,但鋻於整體庫存較高,價格暴漲可能性不大。此外,各地房地産政策調整應遵循“微刺激”與“精準刺激”,諸如“購房補貼”等大尺度的地方措施並不可取,否則可能會引起投機力量抬頭。

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  房地産開發景氣指數處21個月低值

  21日,國家統計局發佈1至9月全國房地産開發和銷售情況顯示,2014年前三季度房地産開發增速連續9個月回落,景氣指數也下滑至94.72,為2012年11月以來的21個月最低值。其中,全國房地産開發投資增速同比名義增長12.5%,創5年來新低。

  業內人士表示,在樓市整體持續調整的大環境下,房企融資環境尚未改善,資金壓力依然較大,導致投資意願持續降低。進入四季度,房企頻頻發債以解渴,預計在政策利好下,房企對市場的預期將轉好,房地産開發投資增速不會持續處於下滑狀態。

  房地産投資增速下滑至近年來低位。數據顯示,1至9月,全國房地産開發投資達68751億元,同比增加12.5%(扣除價格因素實際增長11.7%),增幅較上月回落0.7個百分點,投資增幅目前已連續9個月持續回落,較2013年同期19.7%下降7.2個百分點,降幅近三分之一。其中,1至9月住宅累計投資達到46725億元,同比增加11.3%,增幅較上月下降1.1個百分點。

  上海易居房地産研究院研究員朱光表示,前三季度投資增幅創五年來的新低,主要因為近期行業持續低迷,市場降溫態勢依舊,在庫存壓力較大的情況下,房企對後市的預期偏謹慎,工作重點放在了去庫存、緩解資金壓力方面,導致投資力度放緩。

  而作為樓市風向標的房地産開發景氣指數(以下簡稱國房景氣指數),9月數據為94.72,比上月回落0.07點,為2012年11月以來的21個月最低值。

  不過,鏈家地産市場研究部分析師張旭表示,雖然9月房地産開發景氣指數仍處於95以內並繼續回落,但是從今年以來景氣指數的整體走勢情況來看,進入三季度以後,指數回落幅度明顯放緩。受市場回暖及政策利好因素影響,預計四季度房企整體銷售情況將有所好轉。針對房地産市場的悲觀預期或將有一定扭轉,房地産開發景氣指數進一步回落的動力將有所減弱。

  業內認為,9月以來央行出臺的多項政策利好房地産,將降低房企融資難度和成本,緩解房企資金壓力。 據新華社電

  新聞分析

  如何解救房地産仲介“跑路”背後的誠信危機?

  近日,“興麟係”房産仲介董事長吳秉麟及6名高管被批捕,在這個波及全國19個省市區,涉及金額達數億元的案件受到關注的同時,二手房交易資金安全問題再度引發公眾擔憂:“黑仲介”卷款“跑路”何以如此猖獗?究竟“誰動了我的購房款”?

  今年8月底起,遼寧、吉林、陜西、內蒙古、河南、河北、雲南、甘肅等19個省市區,“興麟係”房産仲介公司相繼“蒸發”。經公安部門初步調查,全國“興麟係”房産仲介違規收受購房款達數億元,購房者少則被卷走幾千元,多則上百萬元,由此所引發的經濟和社會問題影響惡劣。

  “興麟係”事件是當前房地産仲介市場亂象的一個縮影。近年來,我國二手房交易量快速增長帶動房地産仲介規模迅速擴張,但與之相隨的是,仲介違規經營行為持續多發,房産仲介糾紛成為各地消費者投訴熱點,行業長期面臨誠信危機。儘管主管部門加大了監管力度,包括多次對二手房市場交易秩序進行專項整治、要求建立二手房交易資金監管制度等,一些仲介公司自身的管理也趨於嚴格,但尚未從根本上杜絕此類卷款跑路事件的發生。

  早在2006年底,當時的建設部、中國人民銀行下發了《關於加強房地産經紀管理規範交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》,要求各地在房地産經紀行業實施資金監管政策,但各地實施情況都不是很理想。中國房地産估價師與房地産經紀人學會趙慶祥指出,在建立二手房交易資金監管制度方面,由於相關的管理辦法屬於規範性文件,法律層級比較低,既不是強制性要求,也沒有對應的罰則,大部分地區都沒有對資金監管政策進行嚴格的執行和操作,往往是“出了比較大的資金問題後才會要求建立資金監管制度”。

  與此同時,現有法律法規對主管部門的職責許可權等未作出明確規定,使得監管部門對房地産仲介的管理長期處於被動應付的狀態。而相關懲戒措施不嚴,違規成本較低,又在一定程度上縱容了部分仲介機構和從業人員的違規行為。根據2011年出臺的《房地産經紀管理辦法》,對房地産經紀機構擅自劃轉客戶交易結算資金的處以3萬元罰款。相比從房産交易中獲取的巨大收益,處罰金對仲介違規行為難以起到威懾作用。

  此外,在有效監管不足的情況下,仲介機構準入門檻較低,行業魚龍混雜,導致二手房交易資金處於高風險之中。在一些地方,房地産仲介只需在工商部門登記註冊,領取營業執照即可,沒有專門的部門對其備案和經營情況進行監管,一些“皮包公司”基本處於自由放任的狀態,一旦卷款“跑路”,購房者很難拿回他們的購房款。

  業內專家指出,仲介“跑路”事件背後暴露出的監管漏洞亟需制度填補,應儘快完善並出臺專門針對房屋仲介機構的法律法規,對房地産仲介的市場準入、違規處理等做出更明確的規定。進一步理順對房屋仲介的管理機制,明確管理主體和職責許可權,使房屋仲介管理制度化、規範化。

  中國房地産研究會房地産法規政策委常務副秘書長康俊亮認為,房地産仲介的良性運轉對於盤活存量房市場意義重大,在簡政放權的背景下,既要堅持市場化改革的前提,又要充分發揮仲介的重要作用,應當加強行業自律管理,通過建立會員自律機制、信用評價機制等,設立誠信檔案,促進房地産仲介健康有序發展。對於購房者而言,當前也確實存在很多購房者對二手房交易規定和流程不了解、風險防範意識不足的問題,要儘量選擇正規仲介公司,增強資金安全意識。

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