在一線城市土地價格高企，三、四線城市住宅市場飽和的情況下，越來越多的房企開始選擇發力商業地産。而對於從事商業地産開發的企業來説，資産證券化融資無疑是增加企業核心資本從而增強可持續發展能力的有效方法。

　　一些開發商也公開表示，將旗下商業地産項目證券化是他們下一步實踐的方向。

　　住建部政策研究中心主任秦虹表示，商業地産的經營特別需要資産證券化的支援。她認為，商業地産內在發展要求長期資金的支援，很多開發企業面臨的最大的困境，就是要靠散售解決資金回籠問題，但散售也帶來未來經營的困難；其次，資産證券化保持了物業經營權的完整性，有利於提高經營水準和最大化地提升商業價值；第三，資産證券化實現了眾多投資者的參與和選擇，形成了有效的激勵機制；第四，資産證券化分散了商業地産的風險，促進了行業的穩定發展。

　　同時，有業內人士還指出，房地産開發商的融資未來將更多轉向國內，包括資産支援證券(ABS)、商業房地産抵押擔保證券(CMBS)等內的資産證券化産品規模將繼續擴大，而房地産信託憑證(REITs)在相關政策明朗後，亦將迎來爆發期。“目前隨著人民幣貶值預期升溫，及海外人民幣資金池持續萎縮，使得國內開發商海外發債難度上升。而國內銀行業的資金成本增加，令不少開發商尋求非貸款類的融資方式，債券、ABS、CMBS 及類 REITs 等融資渠道越來越流行”。上述業內人士指出。

　　債項REITs或迎來爆發期

　　實際上，自2014年“央四條”提出開展房地産信託投資基金（REITs）試點後，房地産資産證券化的進程便明顯加快。而在過去的2015年，資産證券化領域我們又聽到了很多行業第一：第一單基於商辦物業租金收益權並且可在二級市場流通的公募準REITs；第一單國有不動産資産證券化的準REITs；上交所第一單準REITs資産證券化項目等。

　　無疑，2015年是中國商業地産資産證券化快速發展的一年，甚至可以稱之為中國商業地産資産證券化的元年。這一年，無論是網際網路金融場景亦或是交易所場景，我們都看到了實實在在的項目落地，而非概念的討論。網際網路金融場景下有萬達穩賺一號、高和中投保一期二期等；交易所場景下有招商天虹、恒泰海航浦發大廈以及萬科鵬華，包括更早期的中信啟航和中信蘇寧項目。

　　然後，如果再進一步分析，會發現兩個明顯的特徵：首先從規模上，2015年所有發行産品的總和也不足200億元，相比美國的市場規模，中國的市場還非常幼小。截至2014年末，全球擁有超過408支上市的REITs。其中美國擁有244支，市值高達9342億美元。同樣在CMBS領域，美國商業房地産抵押貸款額度約為3.14萬億美元，僅非代理的CMBS産品餘額即超過6200億美元。其次，債項的流動性優化先於股項的流動性優化。從目前國內已經發行的幾單準REITs來看，如果穿透看認購劣後級的投資人、關聯公司的優先購買權等，本質上債的屬性更強。

　　“從基礎資産端而言，關於中國房地産泡沫破裂的聲音不絕於耳，尤其是在中國經濟下行的大背景下，系統性風險不斷累積。資本在各種力量的擠壓下變得越來越恐慌，避險心態越來越明顯。一是三、四線城市房地産的庫存大、去化難，倒逼資本回歸一線城市；二是一線城市在資本的回巢擠壓下，去年深圳、上海的房價又經歷了新的一輪快速上漲，地王現象更是此起彼伏；三是一線城市商辦散售市場的份額在不斷萎縮。在這樣的市場格局下，理性的資本依然會聚焦在一線城市的核心物業，但投資的形式不是銷售房本的場景，而是網際網路金融場景或者是交易所場景”。一位從事商業地産的資深人士稱。

　　説起商辦物業的資産證券化，人們通常會想到權益類REITs，但不少業內人士認為，在我國權益類REITs未必恰逢其時。他們指出，中國資産證券化短期的著力點在於債項的資産證券化優化。債項資産證券化的優化又會在長期推動股項證券化的進程。這種演化路徑在美國資産證券化市場中已經有了清晰的印證。

　　對於當前中國的市場環境更適合債項REITs而非股項REITs的原因，高和資本相關負責人表示，“一是中國的基礎資産已經逐步在積累，但定價系統尚待建立；二是商辦物業合理債項融資工具的缺乏；三是股項REITs的出現必然是以穩定的融資工具為前提。”

　　“可以説2015年打響了商業地産進入“REITs時代”的第一槍。但2016年我們將迎來的更多是債項REITs的大發展，即CMBS的大發展，而非股項REITs。想要在CMBS的賽道上搶佔好的卡位，靈活的金融産品設計能力和夯實的風控能力至關重要。”上述責任人稱。

　　金融創新的基石

　　而在商業地産加速資産證券化的當下，資産管理能力也就顯得愈發的重要。對於商業地産來説，運營屬性是基礎，再通過金融屬性放大。

　　“單就運營屬性的打磨而言，必須具有‘匠人精神’。運營的功力繫於人，如何孵化、尋找、維繫匠人至關重要。它包含資産硬體的改造、租客品牌的淘換、物業管理的人性化、招商資源的渠道整理能力等。這是一項實實在在的能力。它不同於以往依靠賣圖紙、賣樓花等由想像力承載的商業邏輯，而是由租戶實實在在的營業額來支撐。”有業內人士指出，“在運營過程中，過硬的資産管理能力是所有金融創新的基石。尤其是在一線城市已經進入存量時代的大背景下，城市更新的需求激增。通過重新定位、産品改造尤其是租客的升級迭代，極大的改善經營狀況，大幅提升經營性現金流狀況。商業地産最終回歸資本的屬性，其價值由物業産生經營性現金流的水準來決定”。