2015年上市險企投資性地産：平安增長近六成 太保收益率達9.5% 研究人士認為，國內一線城市核心地段的甲級寫字樓需求將繼續增加，物業的投資價值也會越來越高，因此，險資在國內投資房地産業會呈現聚集的特點

　　平安增長近六成 太保收益率達9.5%

　　研究人士認為，國內一線城市核心地段的甲級寫字樓需求將繼續增加，物業的投資價值也會越來越高，因此，險資在國內投資房地産業會呈現聚集的特點

　　無論是在國內還是在國際房地産市場，2015年，險資都掀起了巨浪。

　　儘管上市險企的投資策略似乎有所分化：去年，四上市險企中，中國平安和新華保險的投資性地産資産同比增長，而中國人壽和中國太保則下降，但業內人士認為，險資對房地産的投資仍在持續增加。

　　保險資管人士對《證券日報》記者稱，險資的投資標準主要有兩個，一是資金量級，二是預期投資回報率，而房地産投資具有所需資金大、投資收益較穩定的特點，因此成為險資青睞的對象。另外，不少保險公司出於集團戰略佈局的考慮，也在投資地産行業。

　　從收益情況看，中國太保2015年年報披露，從集團合併總投資收益率來看，“投資性房地産為9.5%，同比上漲了1.4個百分點。” 多位研究人士對記者稱，險資投資地産的收益率可重點參考寫字樓的租金變化以及公允價值變化。

　　 險資投資地産超6000億元

　　根據中國平安披露的2015年年報，截至2015年12月31日，中國平安的投資性房地産資産為275.09億元，同比增加了58.4%。該公司表示，這是由於“該類投資增加”所致。

　　事實上，中國平安早已開始在地産界攻城略地。通過集團內部的資源整合，平安好房2015年業務迅速發展，房地産金融平臺規劃逐步清晰，與世茂、雨潤、碧桂園等數十家大型開發商建立了戰略合作關係，通過平安好房平臺實現的新房房産成交規模超過1500億元。

　　其他險企方面，新華保險截至去年年底的投資性房地産資産為21.77億元，同比增長了30.8%。“主要原因是2015年公司將部分房屋及建築物由自用改為出租，同時部分在建工程轉入投資性房地産。”新華保險在年報中解釋道。其中，在建工程轉入投資性房地産的原值為3.87億元。

　　與中國平安和新華保險投資性房地産增長的情況不同，中國人壽和中國太保2015年的投資性房地産資産同比有所下降。

　　其中，中國人壽的投資性房地産資産截至去年年底為12.37億元，同比下降了3.6%，在總投資資産中佔比為0.05%。“主要原因是投資性房地産折舊的影響。”中國人壽解釋稱。

　　此外，中國太保年報顯示，截至去年年底，其投資性房地産資産為63.44億元，同比下降了3.3%，在總投資資産中佔比為0.7%。

　　以上數據顯示，上市險企對地産投資的態度呈現出一定的分化。但業內人士指出，從行業整體來看，地産投資是險資非常青睞的對象。

　　根據中國保險資産管理業協會近日披露的《2015年中國保險資産管理髮展報告》，截至2015年年底，保險資産的投資性房地産資産為921.60億元，佔比0.82%。不過，從保險資金涉足地産投資的總額來看，應該要遠高於這一數字。五合智庫策劃總監馮愛國在接受《證券日報》記者採訪時表示，即使用最保守的方式估計，投資到地産領域的險資至少超過6000億元。

　　“新增保險資金這麼多，我們必須找到有效的投資渠道，判斷標準主要有兩個，一是資金量級，二是預期投資回報率。”某保險資産管理公司負責人對《證券日報》記者稱，儘管有的項目預期回報率不錯，但資金量太小，對於險資而言，成本消耗太大，也並非理想的投資標的。而房地産投資則具有所需資金大、投資收益較穩定的特點，成為險資青睞的對象。

　　該負責人表示，另外還有一個重要原因是，不少保險公司已經或正在向綜合金融集團的方向發展，投資地産行業也是出於集團戰略佈局的考慮，地産業務可以與保險主業相互呼應，泰康人壽、合眾人壽在養老地産的投資就是如此。

　　 北上廣甲級辦公樓租金看漲

　　險資投資地産的收益情況如何？對2015年投資地産的收益率情況，多數險企並未在年報中公開披露，僅中國太保披露了一項：2015年，從集團合併總投資收益率來看，“投資性房地産為9.5%，同比上漲了1.4個百分點。”

　　對這一收益率水準，馮愛國對《證券日報》記者表示，若這一投資主要是寫字樓，且按照市場租金價格與成本之比來計算，屬於相當高的水準。據他介紹，目前上海核心地段甲級寫字樓的年收益率約為6%。

　　從目前的情況來看，險資投資不動産的類型大多集中在商業寫字樓領域，在商品住宅及土地開發領域的涉足較少，因此，投資收益情況可重點參考寫字樓的租金變化。

　　“租金走勢是看一項商業不動産投資收益的重要參考因素之一。”仲量聯行中國區研究部總監周志鋒對《證券日報》記者表示，從租金走勢來看，一線城市的供需增長幅度較一致，租金水準仍然保持上漲趨勢，但部分二三線城市的租金卻有所下跌。該公司研究數據顯示，去年第四季度，北京、上海和廣州的甲級辦公樓租金與同質辦公樓租金環比分別增長了1.1%、2.6%和1.9%；成都、鄭州則分別下降了2.0%和6.7%。

　　除了租金水準，公允價值也可作為險資投資房地産收益的一項參考。記者發現，險企對投資性房地産的公允價值計算一般採用或參照第三方機構的評估結果。新華保險表示，根據仲量聯行西門公司發佈的資産估值報告，去年年底，其投資性房地産公允價值為32.08億元，同比上漲了12.8%。中國太保去年年底投資性房地産的公允價值約為39.33億元，同比上漲了1.7%。中國平安去年年底投資性房地産公允價值為504.53億元(包括房屋及土地使用權)，同比增長了50.7%。

　　除了在國內的地産投資，2015年，險資在海外的地産投資也明顯增加。相關統計數據顯示，截至2015年年底，險資在海外房地産市場累計投資額已達近60億美元。

　　從投資回報水準來看，第一太平戴維斯近日發佈的報告指出，2015年，美國、歐洲與亞洲市場的寫字樓投資收益率基本與前期持平。紐約、洛杉磯西區和舊金山的寫字樓投資收益率有所收窄，分別為4.0%、4.49%與4.57%；香港地區與倫敦的寫字樓投資回報率分別為2.57%與3.18%。

　　馮愛國認為，險資的海外地産投資集中在發達國家的核心城市，並且投資標的一般是地標性建築，整體來看，投資風險較小。而在國內，他表示，一線城市核心地段的甲級寫字樓需求還將繼續增加，物業的投資價值也會越來越高，因此，險資在國內投資房地産業會呈現聚集的特點。