隨著近期“以房養老”保險産品落地，相關政策推進終於在發佈一年多後有了實質進展。分析人士認為，以個人固定資産為基礎，流動性為支撐的金融産品設計是解決養老産業發展的重要手段，保險公司一方面將與養老相關的保險産業視為下一步發展的利潤增長點，另一方面在實際操作時仍面臨諸多挑戰。目前，國內“以房養老”與成為有利可圖的完全的商業險種的目標相比，尚不具備支援險企合理利潤的業務量、存在穩定的房價上漲預期兩個基本條件。

　　試點實推

　　日前，廣州市兩位七旬老人正式簽訂幸福人壽的“以房養老”産品投保單，成為住房反向抵押養老保險在試點地區的最新進展。據了解，此類産品是將住房抵押與終身養老年金保險相結合的商業養老保險産品，老年人將房産抵押給保險公司後，可繼續住在原有房屋中選擇居家養老，並按照約定條件領取養老保險金直至去世。

　　保險公司在設計産品時考慮到了房屋預期增值收益。例如，幸福人壽在評估抵押房産價值時，對價值增長部分調增養老金，提前把給付投保人房産預期增值收益因素考慮在內。另外，幸福人壽不參與分享房産增值收益，如房價上漲，抵押房産價值增長全部歸屬投保人。房價下跌和長壽給付風險由保險公司承擔，在投保後老年人即可終身領取固定養老金。

　　相關政策發佈一年後，“以房養老”相關産品最終開始探路市場。2014年6月23日，保監會發佈《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》。按照指導意見的要求，“以房養老”試點自2014年7月1日起，至2016年6月30日止。中國證券報記者了解到，至今，“以房養老”已進入參與試點的京滬穗漢四地，但目前僅在初步開拓市場階段。

　　有專家表示，在充分尊重生命週期需求的前提下，以個人固定資産為基礎，流動性為支撐的金融産品設計是解決養老産業發展的重要手段，能夠在需求端釋放老年人的消費能力，提高老年人的生活品質。完整的養老産業鏈，需要從養老金融，到養老的産品和技術，再到健康醫療機構和設施配套，居家養老、社區養老的“零距離”對接。

　　有利可圖為時尚早

　　分析人士表示，保險公司一方面將與養老相關的保險産業視為下一步發展的利潤增長點，另一方面在實際操作時仍面臨諸多挑戰。企業經營管理、産品設計、相關養老政策等都會對“以房養老”的推進構成一定挑戰。

　　例如，在試點工作正式啟動前，“以房養老”被外界關注最多之處，在於房屋最終歸屬權問題。幸福人壽相關負責人表示，無論房價漲跌，老人領取的養老金不受影響；待老人去世後，房價漲了歸屬繼承人，房價跌了由保險公司承擔。“辦理‘以房養老’業務的老人只是將房子抵押給保險公司，期間繼續擁有房屋佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權，房屋的歸屬權自始至終都不會發生改變，也不會發生所謂的老人百年之後房子歸保險公司的情況。”

　　在制度設計上，指導意見提出了兩種方案。根據保險公司對於投保人所抵押房産增值的處理方式不同，試點産品分為參與型反向抵押養老保險産品和非參與型反向抵押養老保險産品。前者指保險公司可參與分享房産增值收益，通過評估，對投保人所抵押房産價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配；後者指保險公司不參與分享房産增值收益，抵押房産價值增長全部歸屬投保人。設定參與型和非參與型兩種産品，是為了給投保人提供選擇空間，最終的權益不會受到影響，區別在於房産增值收益是由投保人獨享還是和保險公司分享。

　　分析人士認為，就老年人住房反向抵押保險而言，要作為一種能夠讓保險公司有利可圖的完全的商業險種得到發展，至少應滿足兩個基本條件：一是要有足夠的業務量支援保險公司彌補投入的成本並獲得合理的利潤；二是要有穩定的房價上漲預期來支援對房屋的估值和交易的實現。而這兩個條件目前在國內尚不具備。首先，足夠的業務量缺乏養老觀念的配合。其次，穩定的房價上漲預期難以形成。房價高度的波動性和不明朗的前景，使得保險公司擔心住房價值縮水、貸款無法全額收回的風險，老年人擔心房價上漲眼下“賣”房吃虧、權益受損的風險。