“你留下房子，我為你養老”，這聽起來像是哪家的子女和家中的老人之間的約定，但實際上，卻是在提出一種新的養老模式。作為國內第一款“以房養老”保險，幸福人壽“幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險(A款)産品”，在經歷了長達10個月的試點後，正式進入國人的生活。

　　業內人士認為，中國正在步入老齡化社會，以房養老可以給正在進入老齡化的中國社會多一道養老保障。以住房抵押換取養老保障，對於那些無子女或在贍養問題上受制于子女的老人，提供了一種新型的養老選擇。

　　但是，距離去年7月保監會確定在北京、上海、廣州、武漢4個試點城市推行以房養老試點已經過去了將近10個月，由於房産傳續、養兒防老等舊觀念制約，目前對這一模式的接受度仍較低。而對於保險公司來説，未來房價漲跌難以預測，以房養老保險産品還是一個風險很高的“買賣”，很多公司仍在觀望中。

　　資深理財師閻濤介紹，“以房養老保險”不同於大眾觀念裏的“以房養老”，相當於已擁有房屋産權的老年人將房屋産權抵押給銀行、保險公司等金融機構，然後每月或每年從金融機構領取“養老金”，同時將繼續獲得房屋的居住權並負責維護，一直延續到借款人去世。當借款人去世後，金融機構獲得房屋的産權，進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，享有房産的升值部分。

　　受限傳統觀念

　　“以房養老”雖然能夠提高投保者的晚年生活水準，但同時也會讓投保者承受“什麼也沒留下”的心理壓力。從根本上説，與傳統文化存在衝突

　　“以房養老”是指擁有住房的老年人將房屋産權抵押給銀行或保險公司等金融機構，金融機構按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，將其房屋的價值分攤到老年人預期壽命年限中去，按年或按月支付現金給投保人直至其去世，相當於提前支用該房屋的銷售款。投保人在獲得現金的同時，繼續獲得房屋的居住權並負責維護。當投保人去世後，相應的金融機構獲得房屋的産權，對其進行銷售、出租或者拍賣，從而獲得房産的升值部分。因其操作過程像是把抵押貸款業務反過來做，如同金融機構用分期付款的方式從借款人手中買房，所以也被稱為“反向抵押貸款”。

　　以房養老作為新的一項緩解人口老齡化，為老人提供更好養老補助的優惠政策。它的實施引起了很多人的關注，這樣的改革實際上挑戰了很多中國人的傳統思想。在中國人根深蒂固的想法中“但存方寸地，留于子孫耕”，很多老人都會選擇在百年後將自己的一切都留給自己的孩子。而現如今的政府的“以房養老”政策卻要讓老人將房屋抵押出去，讓自己辛苦一輩子也難以攢下一套房子讓給別人。

　　關鍵就在“以房養老”的前提上，老人必須將擁有完全産權的房屋抵押給保險公司。對於這點，估計中國有很多老人接受不了。

　　“像上海、北京的房價多高啊，年輕人單憑自己的收入想要買一套房子，這幾乎是不可能的，做父母的不會為了過得舒服點，把房子抵押給保險公司。”記者在採訪中了解到，“在國外，孩子成年後與父母就在經濟上獨立，可我們中國人代際之間的‘經濟賬’沒那麼清楚。即使孩子已經成年，結婚買房都能得到父母的大力支援。很多老年人覺得，如果子女無暇照顧，可以去養老院，把家裏的房子租出去，用租金養老，總比把房子留給保險公司合適。”

　　南開大學經濟學院風險管理與保險學系教授朱銘來認為，“以房養老”雖然能夠提高投保者的晚年生活水準，但同時也會讓投保者承受“什麼也沒留下”的心理壓力。從根本上説，與傳統文化存在衝突。“一般而言，這樣的商業模式只適應特定人群的需要，並不容易推開，保險公司開發産品也要注重客戶分層。”

　　保監會“以房養老”試點意見出臺以來，只有一家公司申報了一款産品，其他公司都在觀望。對於這種情況，保監會相關負責人認為，這不是個利潤豐厚的市場，老年人問題又十分複雜，處理不好就是大問題，觀望者都希望有人先去吃螃蟹，探探路。“畢竟是第一款産品，不可能盡善盡美。但它至少給了人們又一種選擇。”

　　此外，中國社科院社會學研究所副研究員謝雨鋒認為，當前群眾對保險行業信任度不高，也是推行“以房養老”的阻力之一。“房屋對於大部分老年人來説是最重要的財産，他們不會輕易將房屋抵押出去。” 同時，由於政策還在試點階段，市場上缺少成熟、專業化的商業機構來開展這一業務，機構和客戶之間很難建立良好的信任關係。

　　謝雨鋒坦言，“以房養老”的前景可能並不明朗。他認為，“以房養老”更適合那些手中有多套房産的老年人，“基於中國的傳統文化背景，居家養老、機構養老必然還是主流養老方式，‘以房養老’只是一個有益的補充。”

　　傳統的家庭觀念中，子女是老年人財産的直接繼承者，而在“以房養老”模式下，老年人以房屋抵押用於養老，這意味著子女將不再擁有老年人房産的繼承權。在傳統的養老方式被打破的同時，老年人與兒女之間的問題也將不可避免地出現。正是由於害怕與子女之間出現隔閡，老年人對是否選擇“以房養老”會有所顧忌。

　　上海大學社會學系教授瞿小敏認為大可不必如此，“現代社會充滿著激烈的競爭，子女本應靠自己的努力過上幸福的日子，以房養老將傳統上本應留給子女的房屋用於養老，將消除一些子女對父母的依賴心理，反而有助於培養子女的獨立意識。”在瞿小敏看來，對於採取“以房養老”的家庭來説，老年人的養老有了重要的經濟補充，兒女的經濟負擔減輕了，有較多的閒暇時間來陪伴老人，這在一定意義上反而有助於對老年人的精神贍養。

　　樓市走勢未知

　　在對未來房屋價值評估時，會根據人口老齡化程度、地段規劃等設計一個風險系數，中國房價受政策因素影響很大，而在房屋價值評估時，政策因素是沒有辦法考慮的

　　一位人壽保險相關從業人員在接受記者採訪時坦言，“老年人住房反向抵押養老保險”這一方式雖然可以破解“養老難題”，但也面臨著不少矛盾。“首先就有一個房屋升值還是貶值的問題。如果房屋持續升值，投保人和其家屬可能就會提出異議；如果房屋貶值了，保險機構也不願承擔房屋貶值所造成的損失。”

　　記者了解到，幸福人壽“幸福房來寶”的基本養老保險金額是基於所抵押房屋的評估價值，並在考慮抵押房屋的折扣、長期預期增值、預期的被保險人平均生存年限、利率、終身給付的成本等因素後確定，一經確定不能再做變更。“幸福房來寶”的保險條款顯示，幸福人壽將和老人共同選擇和委託一傢具備國家一級資質的房地産評估機構進行房屋評估。

　　根據“幸福房來寶”的保險費率表計算，以70周歲的男性老年人，有效保險價值為500萬元的房産為例，扣除延期年金保費(一年約3萬元)和保單管理費，每月老人拿到手的養老金約為1.85萬元左右。

　　“投保後老年人即可終身領取固定養老金，不受房價下跌的影響；公司在一定限度內承擔投保人長壽帶來的超額給付。”幸福人壽相關負責人表示，“幸福房來寶”的優勢在於養老金額裏已考慮房屋預期增值收益；保險公司抵押房屋所得在償還養老保險、扣除利息等費用後仍有剩餘，將返還給老人的繼承人。

　　也就是説，如果願意，房子還是自家的。

　　對於公眾最為關注的房價變動和房屋收益問題，“房來寶”産品條款明確指出，保險公司不參與房産增值收益，但承擔房屋價格下跌風險和長壽給付風險。也就是説，投保後，老年人即可終身領取固定的養老金，不受房價下跌的影響。老人身故後，險企處置房産所得優先用於償付養老保險費用，剩餘部分返還給老人的繼承者。此外，保險公司還在一定程度內承擔投保人長壽帶來的超額給付。

　　“以房養老”把保險和房地産結合在一起，如何進行有效的風險管控？對此，對外經濟貿易大學副教授徐高林認為，風險的關鍵問題還是在於房産的估值問題。徐高林指出，房價一旦下跌，對保險公司和銀行以及個人都是一個大問題，究竟誰來承擔這樣一個損失，銀行、保險公司都不敢參與進來，還是需要制度設計的合理，讓人們沒有後顧之憂。此外，徐高林還提出了人們廣為關注的“70年産權”問題，他説，將來産權到70年以後房屋如何處置將會是一個大問題。

　　顯然，房價波動並不是惟一的風險因素。徐高林還提出兩個問題，一個是完全獨立産權和房産處置的問題，也就是繼承人和保險公司之間未來會在房産價值上可能出現爭議，對房産的處置達不成一致；二是房屋中途意外的風險，老年人的權益很難得到保障。

　　而“以房養老”是“倒按揭”，投保人將現有住房進行抵押，保險公司根據房屋評估價，以及投保人的預期壽命，來精算每年需要向投保人返還的保險金，保險公司最終將享有房屋産權，未來房屋升值幅度大，保險公司受益多，但是，保險公司也將承擔房價可能下跌的風險。

　　因此，對於房屋價值的評估則是“以房養老”遇到的第一道坎。如何才能提供具有公信力的評估價格，一位保險公司人士表示，每年或每月返還的養老金數額應是房屋評估價與未來生存年限的除數，未來房屋變賣後應略有盈餘，這樣保險公司可從中獲得利差。但是，未來房價是升還是跌，就很難説得準。

　　這位保險公司人士還説，對於投保人來説，意味著將房子抵押給保險公司來變現，保險公司與投保人都在博弈，對於未來經濟形勢、房價變化判斷的差異性很大，也許投保人認為房價會大幅升值，一旦價格定低了，有可能認為會吃虧。房屋估價過高，房價波動較大，這樣，保險公司將承擔較大風險。“這是十分考驗保險公司的。”

　　一位評估業內人士指出，一般來説，在對未來房屋價值評估時，會根據人口老齡化程度、地段規劃等設計一個風險系數，中國房價受政策因素影響很大，而在房屋價值評估時，政策因素是沒有辦法考慮的。

　　借鑒海外模式

　　“以房養老”作為其他養老方式的補充，更適合擁有兩套或兩套以上房産的，無子女或者不涉及遺産繼承問題的老人，只是一種“小眾”形式的養老方式

　　“以房養老”在中國是新鮮事物，但在美國、日本、新加坡等發達國家已推行多年，成為養老收入來源的一項重要補充和組成部分。在老齡化問題日益引起關注之際，發達國家“以房養老”的經驗教訓值得借鑒。

　　美國是最早推行“以房養老”的國家之一，經過幾十年的發展，目前已建成世界上規模最大，制度靈活的“以房養老”體系。美國就開始試水“以房養老”模式，隨後歐洲國家、日本、新加坡等國紛紛效倣。在過去的20年裏，“以房養老”模式逐步發展成熟。目前，美國、加拿大、英國、新加坡等都有各自的“以房養老”服務體系，積累了相當豐富的操作經驗。

　　美國“以房養老”模式也被稱為“倒按揭”貸款，發放對象為62歲以上的老年人，分三種，前兩種與政府行為相關，後一種則由金融機構辦理。

　　第一種是經美國國會認可，聯邦政府保險的“倒按揭”貸款，美國大約90%的“倒按揭”貸款屬於此種類型。第二種是由政府擔保的“倒按揭”貸款，該貸款由美國聯邦全國抵押協會辦理，有固定期限，而且老年住戶須搬移住房及實施還貸計劃後才能獲得貸款。第三種是專有“倒按揭”貸款，此“倒按揭”貸款模式由不同公司推出，根據客戶群分類而有一定的差異性，貸款對象資格無需政府認可，屬於個人理財産品。此方式可讓發放貸款機構與住戶共同享有住房增值收益，但放貸款機構要求保留住房資産的25%-30%作為償還貸款的保證。這雖然減少了放貸額度，但有利於住戶對住房增值部分的收益。

　　從發達國家“以房養老”的經歷看，“以房養老”要推廣，需要為老人提供可靠的保障，靈活的放款和贖回安排，而這離不開政府的保險和背書。但是，由於此類貸款週期長、風險大，如何防控政府保險背後的風險，尤其當一國經濟遭遇重大危機、違約事件大量出現時，依然值得警惕和探索。

　　“以房養老”在美國實行已經超過了15年，已經形成了一套實施的現實基礎。首先，老年人容易成為“房子富翁，現金窮人”，子女獨立後，有現金養老的需求；其次，國外的房産價值評估和保險金融體系相對健全，排除了人們對風險的擔憂；還有很重要的一點是，美國的房産不算支柱産業，年輕人奮鬥個5到7年就可以買下一套，完全沒有必要等著老人遺贈。

　　“以房養老並非權宜之計，這種模式在全世界是得到公認的。”北京吉利大學健康産業學院院長烏丹星説，現在一些人對“以房養老”存在誤解，國家提倡“以房養老”是想更好地完善養老體系。養老應該是多層次的，“以房養老”是其中有效解決養老問題的一種方式。即便是社會福利較優越的西方發達國家也在推行“以房養老”，説明這一模式的需求和市場基礎是存在的。

　　中國社科院研究生院經濟係博士生陸明濤認為，對於不少人擔心“以房養老”的家庭倫理問題，可以按照國際慣例開徵遺産稅後，“以房養老”將成為子女歡迎的養老形式。在一些國家和地區，遺産稅往往是高稅率的，以至於房産對於子女沒有太大的吸引力，而父母將住房反按揭給銀行，將減少子女向父母支付的贍養費用，減輕子女的負擔。從中國的發展趨勢來看，遺産稅開徵應該只是時間問題。

　　一直以來，“以房養老”都存在非常大的抗議聲，就是認為是政府借助此類産品在推卸養老責任。事實上“以房養老”也僅是一種自願選擇的養老方式，並不能替代國家基本養老保險體系。即使國外擁有成熟的“以房養老”模式，也並非主流，只是社會養老保障體系之外的補充形式。

　　有行業人士更是指出，“最成功”的美國常被用來支援中國“以房養老”推廣，殊不知“以房養老”在美國卻是相當“不受待見”。

　　據悉，“以房養老”作為舶來品，即使是在運作最成功、最成熟的美國，一開始也是不受美國老人的待見，在2008年金融危機之後，更是節節敗退。“住房轉換抵押貸款”損失慘重，三大支柱之一的“財務自由計劃”更是因為開發商破産而退出市場。

　　首都經濟貿易大學保險係教授庹國柱表示，“以房養老”作為其他養老方式的補充，更適合擁有兩套或兩套以上房産的，無子女或者不涉及遺産繼承問題的老人，只是一種“小眾”形式的養老方式。

　　幸福人壽副總裁曲和磊表示，該公司的“以房養老”業務在試點期間優先在孤寡失獨老人、低收入家庭和高齡老年群體中推行。“我們不急於追求業務量的增長，而是希望能積累些經驗，讓中國式的‘以房養老’有個比較穩步的開端”。記者嚴言